Pikaajaline üürile andmine kui kinnisvara investeering Costa del Solis

Pikaajaline üürimine on kinnisvara investeerimise strateegia, mis pakub mitmeid eeliseid. Kõige ilmsem neist on regulaarne sissetulek. Kui suudad korteri üürile anda stabiilse ja usaldusväärse üürnikuga, siis kindlustab see sulle järjepideva sissetuleku.

Pikaajaline või lühiajaline üürimine – mis oleks kasulikum?

Pikaajalisel üürimisel on väiksem tootlus kui lühiajalisel, aga samas väiksem ajakulu haldusele, stabiilne sissetulek ning lihtsam prognoosida aasta üüritulu. Keskendume praegu pikaajalise üürituru uurimisele.

Mida arvestada, kui soovid tegeleda pikaajalise üürimise teenuse pakkumisega siin Costa del Solis?

Kõigepealt sissejuhatuseks – siin on põud pikaajalise üürituru osas. Pikaajalisele üüriturule saabuvad korterid lähevad kohe, eriti kui nad on heas asukohas ja mõistliku hinnaga.

Üürihind

Üks esimesi asju ehk kui palju saad oma kinnisvara eest küsida? Vaata üle sama piirkonna ja analoogse korteri teised pakkujad Airbnb, Booking.com ja Idealista keskkonnas.

Õige üürniku leidmine

Üürniku valik on oluline. Pikaajaline üürnik võib pakkuda stabiilsust ja turvalisust, kuid lepingu rikkumise või vara kahjustamise risk on samuti olemas.

Kontrolli tausta hoolikalt ja küsi vajadusel garantiid, et veenduda maksejõulisuses. Pikaajalise üüri korral on tavapärane 2 kuu tagatisraha.

Kui kohtud esmakordselt üürilisega/üürilistega, siis pane tähele väikseid märke – tuleb õigel ajal kohale, riietus, suhtlemise stiil, mis on ta tuleviku plaanid. Kui on lapsed kaasas, siis kuidas tundub olevat peresuhe. Kui on lemmikloomad, siis kui hoolitsetud on loomad ja kuidas käituvad uues kohas või kas üldse on lubatud.

Võib-olla hetkel üürilisel loomi pole, aga hiljem soovitakse võtta mõni koer või kass. Võid lasta täita ka väikse ankeedi, kus kirjas tööandja andmed, et teha täiendavat kontrolli.

Samuti saad üle vaadata üürilise sotsiaalmeedia kontod. Heaperemehelikult käituv ja õigeaegselt üüri maksev üüriline on igaühe üürileandja soov.

Seadusandluse tundmine

Oluline on mõista kohalikku seadusandlust, et huvid oleksid kaitstud. See hõlmab üürilepingute sõlmimise reegleid, üürihindade reguleerimist ja üürniku õigusi.

Tee kirjalik üürileping ja lisa sinna ka tagatisraha tagastamise tingimused või kui üürimakse hilineb, siis intresside suurus.

Üürilepingu juurde kuulub ka nimekiri korterisisustusest ja selle korrasolekust. Võib ka koos üürilisega video teha korteris olevatest esemetest ja tehnikast.

Kui omanikul on soov käia korterit kord kuus või kvartalis vaatamas, siis peaks sellest kindlasti ka üürilepingus teada andma, et selline kontroll üürilisele ebameeldiva üllatusena ei tuleks.

Kui on kokkulepitud nt üüri ülesütlemise tähtaeg 2 kuud, siis peaks olema lepingus ka punkt, et selle viimase 2 kuu jooksul võivad tulla elamist vaatama järgmised üürilised.

Lepingus peaks olema sees ka punkt, et üürnik ei tohi allüürimisega tegeleda.

Hoolduskulud

Pikemaajalise üüri korral võib omanikul olla vähem hoolduskulusid, kuna üürnikud tavaliselt hoolitsevad põhiliste hooldustööde eest.

Siiski on oluline üürilepingus selgelt määratleda, millised kulud jäävad omaniku ja millised üürniku kanda.

Kommunaalkuludest on tavaliselt on üürniku kanda elekter, vesi ja internet. Omanik maksab maamaksu, prügimaksu ja ühistumaksu.

Kuna veenäidud ja elektrinäidud lähevad siin otse omanikule ja makstakse automaatmaksetena samuti otse omaniku kontolt, siis tavaliselt üürnikule esitatakse täiendavad arved oma vee- ja elektritarbimise eest. Meil on see näiteks kord kvartalis.

Finantsplaneerimine

Pikaajaline üür võib olla väga kasulik investeering. Korteri üürimine võib pakkuda stabiilset sissetulekut, mis aitab katta igakuiseid laenu makseid ja hoolduskulusid ning ülejääva summa saab reinvesteerida või kasutada muudel eesmärkidel.

Arvesta kõigi võimalike kuludega, kaasa arvatud haldus-, remondi- ja renoveerimiskulud, et teha realistlikke eelarveprognoose.

Tururisk

Kuna üüriturul on aeg-ajalt kõikumised, siis pikaajaline üürile andmine aitab kaitsta omanikku tururiski eest. Kui su kinnisvara on pikaajaliselt välja üüritud, ei pea muretsema lühiajaliste turumuutuste pärast.

Samuti ei ole siis olulised kinnisvarade hinnakõikumised, kuna eesmärgiks pole kinnisvara müüa, vaid hoida.

Kinnisvara väärtuse säilitamine

Kui oled otsustanud oma kinnisvara pikka aega üürida, peaksid veenduma, et see säilitab oma väärtuse. See tähendab, et pead investeerima kinnisvara hooldamisse ja uuendamisse regulaarselt.

Tunne turgu

Üürihinnad võivad aja jooksul ja piirkonniti erineda. Püsi kursis kohaliku turu trendidega ja kohanda oma üürimäärasid vastavalt, et saavutada parim tulu-kulu suhe.

Hea asukoht

Olgu see siis lähedal töökohtadele, koolidele, merele või transpordiühendusele – on üürnikule atraktiivne ja võimaldab küsida kõrgemat üüri.

Pikaajaline üürikorter ei pea olema mere ääres. Rannajoonest veidi eemal on vaiksem ja vähem hooajalisi turiste. Samas on kinnisvara hind soodsam, aga eluks vajalik on ikka käe-jala juures. Estepona, Fuengorila, Mijas ja Benalmádena on rahulikumad piirkonnad, Málagas ja Marbellas liigub rohkem rahvast.

Lisateenused

Kas korter kuulub kompleksi, kus on lisateenused? Nt, saun, jõusaal, kino, töötegemise ala ja puhkeala, soojendusega bassein jne.

Disaini korter atraktiivseks ja tee ilusad pildid

Korter peaks olema heas seisukorras, puhas ja atraktiivne. See suurendab üürilepingu sõlmimise tõenäosust ja aitab küsida kõrgemat hinda.

Kas sinu korter erineb millegi poolest – parem ruumilahendus, mugavam mööbel, värske remont, põrandaküte, vaade merele/mägedele või vastasmaja sein?

Ära alahinda ilusate piltide tähtsust. Pilt või video on esialgu ainus visuaalne tõend sinu korterist ja see on sageli esmane põhjus, miks ta just selle korteri valis.

Pildistamiseks tee pinnad puhtaks ja lisa vaid kodusust tekitavaid elemente, nt lilledega vaas.

Profesionaalsed fotod tõstavad kinnisvara väärtust potentsiaalse üürilise silmis ja seega on varmamad maksma küsitavat hinda.

Haldusküsimused

Ole valmis haldusküsimustega tegelema. Üürile andmise protsess tähendab, et pead leidma sobiva üürniku, sõlmima lepingu, jälgima, et üür oleks makstud, tegelema hooldusküsimustega ja vajadusel pisiremondiga.

Mõned omanikud eelistavad siin teenusena kasutada kinnisvarahalduse ettevõtet, arvesta siis täiendava lisakuluga.

Maksukohustus

Üüritulu on maksustatav ja pead hoolitsema selle eest, et maksud oleksid korrektselt tasutud. Näiteks on vaja tasuda tulumaks (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR). Siin pole vahet, kas sa oled eraisik või ettevõtte, kes pakub renditeenust. Tulumaks on mõlemal ühesugune.

Kui oled mitte-resident ja saad tulu Hispaanias asuvatest kinnisvaraüüritest, tuleb maksta tulumaksu. Maksumäär võib varieeruda, kuid tavaliselt on see umbes 19% eurooplastele ja 24% mitte-eurooplastele.

Kindlustus

Sa ei tea, kas või mis põhjustel sinu korterist võib saada algus veeleke või põleng. Näiteks meie korteri omanik, kes rendib meile pikaajaliselt oma korterit, ei oma kindlustust ja kuna meie köögi nõudepesumasinast sai alguse veeleke, siis on alumise naabri lagi rikutud. Antud juhul tuleb üürile andjal need kulutused võtta enda kanda.

Turundus

See on kriitiline tegevus, sest turundusest sõltub täituvus.

Lase korterist või majast teha profesionaalsel fotograafil pildid ja videod, sest inimesed otsustavad just nende põhjal.

Lase koostada kirjeldused, mida inimesed loevad ja millele nad tegelikult vastuseid otsivad.

Reklaami ning katseta, mis kanalist tuleb sulle kõige rohkem ja kvaliteetsemat klienti. Booking.com, AirBnb, Idealista jne.

Kokkuvõtteks võib öelda, et pikaajalise üüri tasuvus sõltub paljudest teguritest – asukohast, ostuhinnast, üürihinnast, korteri seisukorrast, haldusküsimustest, finantsilisest stabiilsusest ja maksukohustustest.

Valmista end ette ja tee korralik kodutöö, et tagada positiivne kogemus nii endale kui ka üürnikule. Pikaajaline üürile andmine võib olla tulus kinnisvarainvesteering.

Üüritasuvuse hindamisel on mitmeid valemeid, mis aitavad omanikul või investoril mõista, kas investeering on tasuv.

Investeeringu tasuvuse arvutamisel arvesta oma raha tootlust ehk omakapitali tootlust. Kui oled oma raha kinnisvarasse pannud, siis on korterikulu täissumma.

Kui kasutad nö head laenu ehk siis laenu, mida maksab nt üüriline kinni, siis seda osa tasuvuse hindamisel kuludesse ei lisata.

Ehk siis kui korter maksab 300 000€ ja ise oled investeerinud 100 000€ ja laen on 200 000€, siis korteri ostuhind on sinu jaoks 100 000€. Igakuine laenutagasimakse vähendab lihtsalt sinu tulu.

Arvuta maksimaalne aastatulu. Kui ühes kuus küsid 2000 eurot, siis oleks see 24 000 € aastas. Arvesta, et see ei pruugi olla reaalne, et iga kuu on üüriline sees.

Soovitan sul arvutada nii 12 kuuga (ideaalne maailm), 11 kuuga (reaalsem maailm) kui ka 10 kuuga (reaalne, kui nt asukoht pole kõige parem), siis oled valmistunud mitmeks stsenaariumiks.

Ei saa siiski mainimata jätta, et heas asukohas ja mõistlik üürihind tagavad sulle sissetuleku Costa del Solis terveks aastaks.

Arvuta välja oma korteri kulu – ostuhind, notaritasu, maksud, remont, sisustus. Ehk siis, mis on sinu enda raha selles investeeringus.

Olgu selleks näiteks 300 000€.

Aga vaatame üle peamised valemid koos kalkulaatoritega.

Vakantsus kinnisvara üüriturul tähendab seda, et su üürikorteris pole üürilist ja on seega nulltulu.

See võib tekkida kui näiteks üürnikud vahetuvad, sul on vaja teha renoveerimistöid või on keerulised turutingimused ja ei leia kohe uusi üürilisi.

Vakantsusmäär näitab, kui suur protsent ajast on tühjana ehk vakantsena.

Vakantsuse määra arvutamise valem

(Vakantsete ühikute arv / Kogu ühikute arv) * 100

Kõrge vakantsusmäär võib näidata, et nõudlus üüripindade järele on madal, mis võib omakorda viidata laiemale majanduslikule langusele või kohalikele probleemidele, nagu näiteks kõrge tööpuudus või elanikkonna vähenemine.

Kinnisvaraomaniku või -investori jaoks on oluline arvestada võimaliku vakantsusega oma tulude ja kasumlikkuse prognoosimisel. Kui vakantsusperioodid on pikad või sageli esinevad, võivad need oluliselt mõjutada kinnisvara tootlust ja kasumlikkust.

Vakantsusega seotud riske saab maandada, näiteks hoolikas turu- ja asukohavalik, vara hea hooldus ja ajakohastamine, paindlik üürihinnastus ja efektiivne turundus.

Üürituru korterite, eriti pikajalise üürituru korterite nõudlus on siin Costa del Solis väga kõrge.

Kuna Costa del Sol on rahvusvaheline piirkond, siis Hispaania majandus seda niipalju ei mõjuta.

Kliima ja hinnatase soodustab kaugtööd, eriti diginomaadidele.

Vali endale sobiv ajaühik.
Pikaajalise üürimise puhul võib olla ajaühikuks näiteks nädal või kuu, lühiajalise üüri korral nt päev.
Vakantsuse määr võiks olla alla 10%.

Brutoüüritootluse valem annab kiire ülevaate investeeringu tootlusest. See aitab investoritel võrrelda erinevaid kinnisvarainvesteeringuid ja saada esmast aimu investeeringu potentsiaalsest tasuvusest.

Brutoüüritootlus võtab arvesse ainult kaks muutujat: kinnisvara ostuhinna ja aasta üüritulu. Selle valemiga saab kiiresti ja lihtsalt hinnata, milline võiks olla aasta üüritulu protsentuaalne osa võrreldes kinnisvara ostuhinnaga.

Brutoüüritootluse arvutamiseks jaga aastane üüritulu vara ostuhinnaga ja korruta tulemus 100-ga, et saada protsendimäär.

See on protsent, mis näitab, kui suur osa kinnisvara hinnast teenitakse tagasi aastase üürituluna.

Brutoüüritootluse valem

(Brutoüüritulu aastas / Kinnisvara ostuhind) x 100

Pea meeles, et see on brutoarv. See ei arvesta kinnisvara omamisega kaasnevaid kulusid, nagu hooldus, kindlustus ja maksud.

Mis oleks hea tulemus?

Mida kõrgem, seda parem. Mõnes piirkonnas võib 7-8% pidada heaks bruto renditootluseks, teistes kohtades võib heaks tulemuseks olla 10% või rohkem.

Võtame samad numbrid – 24 000€ on aastane üüritulu ja 300 000€ on korteri maksumus.

Jaga maksimaalne aastatulu kogukuluga ja korruta 100’ga.

Nt 24000/30000*100 = 8%

Seega 8% oleks ideaalne tootlus.

Nagu öeldud, vähenda veidi aastatulu ja arvesta ka võimalikku vakantset perioodi ehk siis mängi ka pessimistlikumate numbritega.

Kui samad numbrid uuesti aluseks võtta, siis saad leida brutoüüritulu kordaja. Mida madalam on “brutoüüritulu kordaja”, seda kiiremini peaks investeering end ära tasuma, arvestades ainult tulusid ja mitte kulusid.

Brutoüüritulu kordaja valem

Kinnisvara ostuhind / Brutoüüritulu aastas

Pea meeles, et see on brutoarv. See ei arvesta kinnisvara omamisega kaasnevaid kulusid, nagu hooldus, kindlustus ja maksud.

Mis oleks hea tulemus?

Mida madalam, seda parem. See näitaja annab teada, mitu aastat võtab aega, et kinnisvara hind tagasi teenida, arvestades ainult brutoüüritulu.

Võtame samad numbrid – 24 000€ on aastane üüritulu ja 300 000€ on korteri maksumus.

Jaga kogukulu maksimaalne aastatuluga ja korruta 100’ga.

Nt 30000/24000*100 =12,5%

Seega 12,5 aastaga on investeering tasa teenitud.

Netoüüritootluse valem on realistlikum näitaja, kuna see arvestab mitte ainult üüritulu ja kinnisvara ostuhinda, vaid ka muid olulisi kulusid, mis on seotud kinnisvara omamisega.

Näiteks kindlustus, hoolduskulud, haldustasud, remont ja maksud, mis kõik mõjutavad tegelikku tulu, mida saate oma kinnisvarainvesteeringust.

Netoüüritootlus mõõdab, kui palju raha teenib investor kinnisvara üürimisest pärast kõigi kulude mahaarvamist.

Netoüüritootluse valem

 ((Aastane üüritulu – Aastased kulud) / Kinnisvara soetusmaksumus) x 100

Üldiselt peetakse heaks netoüüritootluse määraks umbes 5% kuni 10%. Kui kasutad laenuraha, siis on sageli omaraha tootlus kõrgem kui 10%

Kulu-tulu suhte arvutamise valem

(Kulud / tulud) x 100

Üldiselt peetakse heaks kulu-tulu suhte määraks vähem kui 50%. Kui see on näiteks alla 30%, siis on hea tulemus. Aga see ei tähenda, et hoiate kokku kinnisvara hooldus- või remondikuludelt.

Olen Eve ja vastan su päringule tööpäeva jooksul