Skatter och kostnader vid köp av fastighet i Spanien – En fallstudie av Costa del Sol

Om du köper en återförsäljningsfastighet

När du tittar på fastighetsannonser, lägg till cirka 10 % på fastighetspriset. Priserna anges alltid exklusive skatter.

Som regel finns det ingen mäklaravgift, eftersom vi vanligtvis får vår provision från säljaren.

• Överföringsskatt (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales – ITP)

Skattesatsen i Spanien beror på den autonoma regionen och varierar vanligtvis mellan 6 % och 10 % av köpeskillingen. I Andalusien är ITP-satsen för 2024 satt till 7 %.

• Notarieavgifter

Notarieavgifter varierar beroende på transaktionens komplexitet, fastighetens värde, antal sidor och dokument, etc. Den genomsnittliga notarieavgiften är 1 750 €.

• Fastighetsregisteravgifter (Registro de la Propiedad)

Avgiften för att registrera fastigheten i fastighetsregistret är i genomsnitt 1 000 €. Det beror på fastighetens värde, dess läge och antalet objekt (t.ex. ett huvudhus med tillhörande byggnader).

• Juridiska avgifter

Det rekommenderas alltid att använda en advokats tjänster, och avgiften är vanligtvis 1 % av köpeskillingen, plus moms. För dyrare fastigheter kan avgiften vara mindre än 1 %, med särskilda arrangemang.

• Bankkostnader

Vid överföring av pengar till Spanien från ditt hemland kan du möta avgifter, särskilt när det gäller valutakonvertering. Överväg att använda en specialist på valutaväxling för att minska dessa kostnader—jämför offerter för bästa resultat.

Bankerna tar också ut en avgift för att utfärda bankutkast som behövs vid undertecknandet av köpebreven hos notarien. Dessa avgifter kan vara höga, ofta runt 0,5 % av utkastets värde, men de är förhandlingsbara. Kontrollera med din bank i förväg för att undvika oväntade avgifter.

• Lånekostnader

Om du finansierar ditt fastighetsköp i Spanien, planera för bankavgifter. En fastighetsvärdering kostar vanligtvis cirka 500 €. Lånekostnaderna uppgår vanligtvis till cirka 1 % av lånevärdet.

• Avtalsavgifter

Du behöver separata avtal för el, vatten och internet. Räkna med att betala runt 150 € till 200 € för varje anslutning.

Om du köper en nybyggnation

När du tittar på listor för nybyggnationer bör du lägga till cirka 13 % till fastighetspriset. Priser anges alltid exklusive skatter.

Fastighetsmäklaravgifter är vanligtvis inte tillämpliga, eftersom de betalas av säljaren.

Vid köp av en nybyggnation (dvs. en fastighet som säljs för första gången) i Spanien gäller följande skatter och kostnader:

• Mervärdesskatt (Impuesto sobre el Valor Añadido – IVA)

Vid köp av ny bostadsfastighet tillämpas en moms på 10 %. För kommersiella fastigheter eller byggtomter är momssatsen 21 %. Generellt sett kan momsen inte återkrävas.

Under vilka villkor kan moms återkrävas vid köp av en nybyggnation om köparen är ett utländskt företag som är registrerat som momspliktig i Spanien?

Om köparen är en momsregistrerad enhet i Spanien (t.ex. ett estniskt företag med CIF-nummer, ett dotterbolag till ett estniskt företag, eller ett spanskt företag) kan momsen endast återkrävas om nybyggnationen används för affärsändamål, såsom uthyrning till ett annat företag som kommersiella utrymmen, och hyran inkluderar 21 % moms.

Momsen kan inte läggas till vid uthyrning till en individ, eftersom bostadsuthyrning är momsbefriad. Om du hyr ut fastigheten till en individ, måste du lämna in en ansökan till skattemyndigheten och betala tillbaka den tidigare avdragna momsen.

För närvarande är tidsgränsen 10 år—om du hyr ut fastigheten till ett företag i 10 år, kan du därefter hyra ut den till en individ.

• Stämpelskatt (Actos Jurídicos Documentados – AJD)

Stämpelskatten (AJD) varierar beroende på region, men ligger vanligtvis mellan 0,5 % och 1,5 % av fastighetspriset. I Andalusien är den standardiserade AJD-satsen 1,2 %.

• Notarieavgifter

Notarieavgifterna varierar beroende på transaktionens komplexitet, fastighetens värde, antal sidor och dokument, etc. Den genomsnittliga notarieavgiften är 1 750 €.

• Fastighetsregisteravgifter (Registro de la Propiedad)

Avgiften för att registrera fastigheten i fastighetsregistret är i genomsnitt 1 000 €. Det beror på fastighetens värde, dess läge och antalet objekt (t.ex. ett huvudhus med tillhörande byggnader).

• Juridiska avgifter

Precis som med återförsäljningsfastigheter rekommenderas det att använda en advokats tjänster, och avgiften är vanligtvis 1 % av köpeskillingen, plus moms. För dyrare fastigheter kan avgiften vara lägre än 1 %, med särskilda arrangemang.

• Bankkostnader

Vid överföring av pengar till Spanien från ditt hemland kan du möta avgifter, särskilt när det gäller valutakonvertering. Överväg att använda en specialist på valutaväxling för att minska dessa kostnader—jämför offerter för bästa resultat.

Bankerna tar också ut en avgift för att utfärda bankutkast som behövs vid undertecknandet av köpebreven hos notarien. Dessa avgifter kan vara höga, ofta runt 0,5 % av utkastets värde, men de är förhandlingsbara. Kontrollera med din bank i förväg för att undvika oväntade avgifter.

• Lånekostnader

Om du finansierar ditt fastighetsköp i Spanien, planera för bankavgifter. En fastighetsvärdering kostar vanligtvis cirka 500 €. Lånekostnaderna uppgår vanligtvis till cirka 1 % av lånevärdet.

• Avtalsavgifter

Du behöver separata avtal för el, vatten och internet. Räkna med att betala runt 150 € till 200 € för varje anslutning.

Fastighetsskatt

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) är en fastighetsskatt som omfattar beskattning av både mark och byggnader. Fastighetsägaren betalar IBI en gång om året, där den exakta betalningsfristen beror på kommunen.

IBI är en lokal skatt och de insamlade medlen används vanligtvis för att finansiera lokala offentliga tjänster som vägar, skolor och parker. Under 2022 samlades cirka 13 miljarder euro in i IBI-skatt över hela Spanien.

IBI-kostnaden beräknas av kommunerna, vilket innebär att den inte är enhetlig över hela landet. Dessutom beror den på fastighetens läge och kan variera från år till år baserat på förändrade beräkningsfaktorer.

Beräkningsvariabler:

• Kadastral värde för fastigheten: Kadastralmyndigheten bedömer fastigheten baserat på dess läge, marknadsvärde, byggnadskaraktäristik och ålder.
• Skattesats (eller procent av kadastralvärdet): Detta varierar beroende på fastighetens natur. För stadsfastigheter ligger den vanligtvis mellan 0,4 % och 1,3 %, och för landsbygdsfastigheter mellan 0,3 % och 0,9 %. Satsen fastställs av kommunen.

Från och med 2024 har Málaga det lägsta koefficienten på 0,451 %, medan Benahavís har den högsta på 0,8 %.

Nerja har den näst lägsta koefficienten efter Málaga, med ett genomsnitt på 394 euro per hushåll. Därefter följer Mijas (412), Fuengirola (427) och Ronda (462).

I mitten med ett genomsnitt på 500–600 euro per år hittar vi Alhaurín de la Torre (508), Antequera (510), Manilva (512), Casares (521), Torrox (538), Benalmádena (555), Marbella (555), Estepona (565), Vélez (581) och Alhaurín El Grande (589).

Fem kommuner har en genomsnittlig IBI på över 600 euro: Benahavís (683), Cártama (666), Torremolinos (641), Rincón (624) och Coín (624).

Málaga, Nerja och Mijas är närmast den lägsta koefficient som tillåts enligt skattelagen, och ligger mellan 0,4 % och 0,5 %. Ingen kommun närmar sig den högsta tillåtna gränsen på 1,1 %.

När man köper eller säljer fastigheter är det viktigt att klargöra vem som ska betala IBI för innevarande år, eftersom lagen säger att den som äger fastigheten den 1 januari är ansvarig för att betala den. Typiskt sett delas denna skatt proportionellt mellan köparen och säljaren.

Inkomstskatt för privatpersoner – om du har köpt fastighet som privatperson

Inkomstskatt i Spanien samlas in av den spanska skattemyndigheten (Agencia Tributaria) och används för att finansiera den nationella budgeten.

Intäkterna från inkomstskatten allokeras till att stödja offentliga tjänster som utbildning, hälso- och sjukvård, säkerhet och sociala tjänster. De används också för infrastrukturutveckling, inklusive väganläggning, järnvägar, flygplatser och social välfärd, såsom pensioner, arbetslöshetsförmåner och socialbidrag.

Om du är bosatt i Spanien

Om du använder fastigheten som din primära bostad, behöver du inte betala årlig inkomstskatt på den. Men om du hyr ut fastigheten måste du betala inkomstskatt på hyresinkomsten, vilket är progressivt och beror på din totala inkomst.

De spanska inkomstskattesatserna varierar beroende på den årliga inkomsten och ligger mellan 19 % och 47 %.

Om du är EU-medborgare och hyr ut din fastighet

Inkomstskattesatsen är 19 %. EU-medborgare kan dra av vissa utgifter från sin bruttoinkomst, såsom underhållskostnader, försäkringspremier, bolåneräntor och förvaltningsavgifter, samt berättigade utgifter relaterade till kundtjänster. Detta innebär att inkomstskatten endast beräknas efter dessa avdrag.

Om jag hyr ut min fastighet, vilka utgifter kan jag dra av från min inkomst?

De utgifter som kan dras av är direkt relaterade till att generera hyresinkomster.

Dessa inkluderar:

• Reparations- och underhållskostnader: Utgifter för att underhålla eller förbättra skicket på hyresfastigheten.
  • Obs: Detta inkluderar inte utgifter för kapitalförbättringar eller större renoveringar. Dessa ökar fastighetens värde och redovisas som fasta tillgångar, med avskrivningar på 3 % per år.
• Förvaltningsavgifter: Marknadens genomsnitt ligger på 15–25 % av intäkterna.
• Räkningar: Vatten, el, gas, sophämtning, internet.
• Försäkring: Fastighetsförsäkringskostnader, avgifter för säkerhetsbolag.
• Övriga kostnader: Till exempel fastighetsskatt, bokföringsavgifter, reklamutgifter.
• Ränteutgifter: Räntor på bolån kopplade till köp eller förbättring av fastigheten.
• Inredningskostnader: Handdukar, kuddar, filtar, sängkläder, köksapparater och köksutrustning.
  • Obs: Möbler ökar också fastighetens värde och bör avskrivas med 10 %.

Det är viktigt att komma ihåg att skatteregler och deras tolkningar kan ändras, och speciella situationer kan kräva individuella tillvägagångssätt.

I samband med beskattning är det avgörande att behålla alla kvitton och fakturor som bevis på utgifter, eftersom skattemyndigheterna kan begära att få se dessa dokument. Det rekommenderas även att ta bilder på fastighetens skick innan något arbete påbörjas, för att underlätta vid eventuella beviskrav.

Från och med 2024 har processen för deklaration och betalning av inkomstskatt förenklats. Tidigare skulle deklarationer lämnas in kvartalsvis, men nu lämnas inkomstdeklarationen i januari 2025.

Om du är EU-medborgare och inte hyr ut din fastighet

Om fastigheten inte hyrs ut, antar de spanska skattemyndigheterna fortfarande att fastigheten potentiellt kan generera inkomst. Därför är du fortfarande skyldig att betala inkomstskatt som icke-resident, men den beräknas på ett annat sätt.

För att beräkna inkomstskatten används fastighetens kadastralvärde. Observera: Detta är inte marknadsvärdet.

Vanligtvis används 1,1 % till 2 % av fastighetens kadastralvärde (beroende på om värdet har uppdaterats under de senaste tio åren).

1,1 % av kadastralvärdet används om det har uppdaterats under de senaste 10 åren. Det uppdaterade värdet tar hänsyn till mer moderna bedömningskriterier och ligger vanligtvis närmare fastighetens faktiska marknadsvärde.

2 % av kadastralvärdet används om värdet inte har uppdaterats under de senaste 10 åren. Äldre värden återspeglar ofta inte fastighetens marknadsvärde, så en högre procentsats tillämpas.

Om fastigheten inte hyrs ut, måste skatten deklareras och betalas en gång per år.

Exempel:

Du köpte en fastighet för 380 000 €. Kadastralvärdet är 240 000 €. Eftersom kadastralvärdet har uppdaterats under de senaste 10 åren gäller satsen 1,1 %.

Hypotetisk hyresinkomst = 1,1 % * 240 000 € = 2 640 €.

Inkomstskatt på den hypotetiska hyresinkomsten:

Som EU-medborgare betalar du 19 % på denna inkomst.

Inkomstskatt = 19 % * 2 640 € = 501,60 €.

Därför, om du inte hyr ut din fastighet, måste du betala 501,60 € i inkomstskatt för icke-residenter årligen, enligt detta exempel.

Om du är EU-medborgare och hyr ut din fastighet i 6 månader och bor i den i 6 månader

Beskattning under perioden då fastigheten hyrs ut:

• Du betalar 19 % inkomstskatt på den erhållna hyresinkomsten.
• Anta att du hyr ut fastigheten i 6 månader och tjänar 12 000 € i hyresinkomster under den perioden.
• Du hade 6 000 € i avdragsgilla utgifter (underhåll, försäkring, el, förvaltningsavgifter, etc.).

Beräkning av beskattningsbar inkomst:

• Beskattningsbar inkomst = Hyresinkomst – Avdragsgilla utgifter, dvs. 12 000 € – 6 000 € = 6 000 €.

Inkomstskatt på hyresinkomst:

• Inkomstskatt = 19 % * 6 000 € = 1 140 €.

Hypotetisk hyresinkomst för perioden då fastigheten inte är uthyrd:

Om du använder fastigheten själv i 6 månader eller om den står tom:

• Hypotetisk hyresinkomst = 1,1 % * 240 000 € * (6/12) = 1 320 €.
• Inkomstskatten beräknad på detta skulle vara 19 % * 1 320 € = 250,80 €.

Sammanfattning:

• Inkomstskatt på hyresinkomst: 1 140 €.
• Inkomstskatt på hypotetisk hyresinkomst: 250,80 €.
• Total årlig inkomstskatt: 1 390,80 €.

Därför skulle du betala totalt 1 390,80 € i inkomstskatt för hela året, med hänsyn till både de avdragsgilla utgifterna på hyresinkomsten och den hypotetiska hyresinkomsten som beräknats för perioden då fastigheten stod tom.

Det är viktigt att spara alla utgiftsdokument så att du kan visa dem för skattemyndigheterna om det behövs.

Om du inte är EU-medborgare och hyr ut din fastighet

Icke-EU-medborgare omfattas av en högre inkomstskattesats på 24 % på den totala bruttoinkomsten. Till skillnad från EU-medborgare har du inte rätt att dra av utgifter som underhåll och förvaltningsavgifter, försäkringspremier etc.

• Hyresinkomst: 24 000 € per år.
• Inkomstskatt: 24 % * 24 000 € = 5 760 €.

Om du tjänar 24 000 € per år från att hyra ut din fastighet och du inte är EU-medborgare, måste du betala 5 760 € i inkomstskatt. Det är viktigt att komma ihåg att denna inkomstskatt måste deklareras och betalas till den spanska skattemyndigheten.

Om du inte är EU-medborgare och inte hyr ut din fastighet

I detta fall beräknas inkomstskatten utifrån fastighetens kadastralvärde. För att beräkna inkomstskatten beaktas 1,1 % till 2 % av fastighetens kadastralvärde (beroende på om värdet har uppdaterats de senaste tio åren).

Exempel:

• Kadastralvärde: 240 000 € (förutsatt att det har uppdaterats de senaste 10 åren).
• Hypotetisk hyresinkomst: 1,1 % * 240 000 € = 2 640 €.

Inkomstskatt på hypotetisk hyresinkomst:

• Inkomstskattesats för icke-EU-medborgare: 24 %.
  Inkomstskatt: 24 % * 2 640 € = 633,60 €.

Om du inte hyr ut din fastighet och kadastralvärdet är 240 000 €, kommer du att betala 633,60 € i inkomstskatt per år baserat på den hypotetiska hyresinkomsten.

Företagsskatt – Om du har köpt fastighet som företag

Om du köpte som ett spanskt företag

Spanska företag omfattas av en företagsskatt på 25 %. Denna skatt baseras på företagets totala vinster, inklusive inkomster kopplade till fastigheter.

• Om ett spanskt företag hyr ut sin fastighet, ska hyresinkomsten inkluderas i företagets totala inkomst och beskattas med 25 %.
• Företaget kan dra av alla fastighetsrelaterade kostnader, inklusive underhåll, reparationer, försäkringar, förvaltningsavgifter och avskrivningar. Dessa kostnader minskar den beskattningsbara inkomsten och därmed mängden företagsskatt som ska betalas.

Om du köpte som ett EU-företag

Om företaget är registrerat i ett land inom Europeiska unionen, liksom i Norge eller Island, beskattas hyresinkomster från fastigheten med 19 %. Vid denna skattesats kan EU-företag också dra av relaterade kostnader, vilket minskar det beskattningsbara beloppet.

Om du köpte som ett icke-EU-företag

Om företaget är registrerat utanför Europeiska unionen (inklusive Norge och Island) gäller en högre företagsskattesats på 24 %. Till skillnad från EU-företag kan icke-EU-företag inte dra av kostnader, vilket innebär att hela den mottagna inkomsten beskattas på en bruttobasis.

Skatter för fastighetsunderhåll och förvaltning

Om du äger fastighet i Spanien kommer du att ha månatliga förvaltningskostnader kopplade till fastighetens underhåll och användning.

• Samfällighetsavgifter (Comunidad de Propietarios)

Samfällighetsavgifter täcker underhåll av gemensamma utrymmen, såsom korridorer, pooler, hissar, trädgårdar och andra gemensamma tjänster. Dessa avgifter kan variera avsevärt beroende på fastighetens typ och storlek. I vissa komplex kan det finnas fyra trädgårdsmästare, säkerhetspersonal, uppvärmd pool, gym, spa, strandtransporttjänster samt tennis- och padelbanor—all dessa bekvämligheter återspeglas i samfällighetsavgifterna.

Prisspann: €50–€300 per månad, men för lyxfastigheter kan detta gå upp till €1 000 eller mer.

• Vatten

Vattenräkningar baseras vanligtvis på konsumtion, men i vissa byggnader kan vattenkostnader delas och inkluderas i samfällighetsavgifterna. Kostnaden för vatten beror på regionen och förbrukningsnivån.

Prisspann: €20–€60 per månad för genomsnittlig konsumtion.

• El

Elkostnader beror på förbrukning och om den används för uppvärmning, kylning eller andra ändamål. Elräkningar kan variera betydligt mellan sommar och vinter.

Prisspann: €50–€150 per månad beroende på förbrukning. Om fastigheten har elektrisk golvvärme och en äldre värmepump som körs dygnet runt kan elräkningen uppgå till €1 000 eller mer per månad.

Du kan välja en fast avgiftsplan för att betala ett fast belopp oavsett förbrukning.

• Internet och telekommunikation

Kostnader för internetanslutning och telekommunikationstjänster (inklusive TV och telefon) beror på tjänsteleverantören och det valda paketet.

Prisspann: €30–€70 per månad beroende på paket och tjänsteleverantör.

• Försäkring

Fastighetsförsäkringens omfattning beror på policyn—som täcker risker som stöld, brand och andra olyckor.

Prisspann: €200–€800 per år beroende på omfattning och fastighetens värde.

• Säkerhetstjänster

Om du använder säkerhetstjänster för att skydda din fastighet (inklusive larmsystem, patrulltjänster etc.) är detta en månadskostnad som beror på omfattningen av tjänster och lösningar som säkerhetsföretaget erbjuder.

Prisspann: €20–€100 per månad beroende på tjänsteleverantör och valda säkerhetstjänster.

Sammanfattning

När du köper fastighet på Costa del Sol måste du beakta olika skatter och kostnader som beror på fastighetens typ (nyproduktion eller begagnad).

Efter köpet tillämpas regler för inkomstskatt, som skiljer sig beroende på om fastigheten används personligen eller hyrs ut. Dessutom bör du ta hänsyn till fastighetsskatt och andra kostnader relaterade till fastighetsförvaltning och underhåll.

Har du frågor?

Skriv till mig på rain@merlishomes.com
Rain Siling