Hur får man ett bolån för att köpa fastighet i Spanien?

Att köpa fastighet i Spanien är en dröm för många, men att få ett bolån kan verka komplicerat, särskilt för icke-residenter. I det här inlägget kommer jag att förklara hur man startar ansökningsprocessen för ett bolån, vilka dokument som behövs och de huvudsakliga kraven från bankerna. Jag kommer även att gå igenom potentiella kostnader och vägleda dig genom lånegodkännandeprocessen.

Låt oss sätta igång!

Var ska du börja när du vill köpa fastighet på Costa del Sol med ett lån?

Om du överväger att köpa ett nytt hem eller en investeringsfastighet med ett lån i södra Spanien, bör det första steget vara att ansöka om ett bolån.

Varför inte börja med att leta efter rätt fastighet?
Du kan självklart söka, men om du hittar den perfekta fastigheten och först därefter går till banken, finns det en hög risk att du kan gå miste om den.

Fastighetsmarknaden på Costa del Sol är mycket snabb. Om en säljare har valet mellan att vänta några veckor på att banken ska godkänna lånet eller sälja till någon som redan har pengarna klara, kommer de vanligtvis att föredra att sälja omedelbart.

Det är viktigt att förstå om du kan få ett lån och, i så fall, hur mycket.

Därför är det bäst att lämna in en låneansökan i början av processen. Målet med detta steg är att förstå hur mycket pengar banken är villig att låna ut baserat på dina ekonomiska detaljer. När du har fått bankens bekräftelse på det framtida lånebeloppet kan du tryggt gå in i prisförhandlingar för fastigheten.

Ska du ansöka om bolån från din hemmabank, en bank i ditt hemland eller en spansk bank?

Det första rådet är att alltid ansöka via din hemmabank eller en bank i ditt hemland. Låneprocessen är sannolikt snabbare och enklare. Spanien är känt för sin pappersintensiva byråkrati, och processen här är långsam (vanligtvis 1-2 månader). Om du är icke-resident kan fler dokument krävas eftersom spanska banker inte har tillgång till icke-residenters skatteinformation eller tillgångar. Eftersom utlåning till icke-residenter innebär en högre risk för bankerna, erbjuder de vanligtvis högre räntor jämfört med de som är tillgängliga för lokala kunder. Dessutom beror mycket i Spanien på banken och bankanställda. Det har förekommit fall där en bank ger ett bestämt ”Nej,” medan en annan bank godkänner lånet.

Vem kan ansöka om bolån i Spanien?

Spanska residenter

Detta är personer med permanent uppehållstillstånd i Spanien. De får vanligtvis lån på mer fördelaktiga villkor och med högre belåningsgrader (upp till 80% av fastighetens värde). I vissa fall är det möjligt att få ett 100%-igt bolån om fastigheten har återtagits av banken.

Icke-residenter

Detta är personer vars permanenta bostadsadress är utanför Spanien. De kan vanligtvis få ett lån på upp till 70% av fastighetens värde, men krävs ofta att lämna in ytterligare dokument eftersom banken inte har tillgång till deras skatte- eller tillgångsinformation. I många fall kan lånebeloppet för icke-residenter endast uppgå till 50%.

Kan företag få bolån från en spansk bank?

Ja, det kan de, men det finns vissa undantag.

Ett utländskt företag som inte är registrerat i Spanien kan inte få lån från en spansk bank. Detta beror på att banken inte kan beslagta företagets tillgångar vid fall av betalningsinställelse.

Men om det utländska företaget har ett dotterbolag registrerat i Spanien, kan det spanska dotterbolaget ansöka om ett lån. I detta fall kommer moderbolaget att agera som garant, och banken kommer att noggrant bedöma moderbolagets finansiella hälsa. Detta inkluderar att utvärdera balansräkningen, resultaträkningen, arbetsgivaravgifter och kassaflödesanalyser.

Ett nybildat spanskt dotterbolag kan inte heller få ett lån, eftersom det saknar historik över finansiell prestanda för att göra en bedömning.

Ett etablerat spanskt företag kan däremot få ett lån för att expandera verksamheten, göra investeringar eller köpa fastigheter.

Vilka är villkoren för att få ett bolån från spanska banker?

Spanska banker kräver att den sökande kan uppvisa en stabil och regelbunden inkomst. Stabilitet och konsekvens i inkomsten är avgörande faktorer i deras bedömning.

Låneåterbetalningen bör inte överstiga 30–35% av den sökandes månatliga nettolön. Utöver inkomsten kommer banken även att bedöma andra tillgångar såsom bankkonton, besparingar, värdepapper, pensionsfonder, investeringar, aktier, obligationer med mera. Till exempel, om en person tjänar €3,000 per månad, bör deras totala låneåterbetalningar inte överstiga €1,000–€1,100 per månad.

Spanska bankers lånebedömningsmodeller beaktar även olika räntescenarier, inklusive potentiella räntehöjningar, för att säkerställa att låntagaren kan återbetala lånet även om räntorna stiger.

En felfri kredithistorik är avgörande. Spanska banker har tillgång till databaser som ger information om kundens lån. Dessa databaser erbjuder insikter om ackumulerade risker från €1,000 och uppåt. Problemet är inte bara skulden i sig utan även hur väl den sökande hanterar sina befintliga skulder och om tillräcklig säkerhet finns tillgänglig.

Vilka dokument krävs av banken?

Om en individ ansöker om ett lån

• NIE-nummer
• Kopia av pass eller ID-kort
• Kopia av anställningsavtal (kan ibland krävas)
• Lönebesked för de senaste 6 månaderna
• Kontoutdrag för de senaste 6–12 månaderna
• Förra årets inkomstdeklaration
• Intyg om skuldfrihet. I vissa fall kan banken begära ett dokument som bekräftar att det inte finns några utestående skatteskulder.
• Om den sökande har lån eller andra åtaganden med andra banker måste information om dessa, inklusive lånebetalningar och aktuella saldon, tillhandahållas.

Dokument accepteras vanligtvis på engelska, men de måste vara tydliga och förståeliga.

Om ett företag ansöker om ett lån

När ett företag ansöker om ett banklån i Spanien måste de lämna in dokument som bevisar deras ekonomiska stabilitet och förmåga att återbetala lånet. Här är de viktigaste dokumenten som banken vanligtvis kräver:

1. Företagsregistreringsdokument

• Företagsstadgar (Escritura de constitución). Detta dokument bekräftar företagets juridiska etablering och dess affärsform (t.ex. Sociedad Limitada – SL).
• Företagets skatteidentifieringsnummer (CIF – Certificado de Identificación Fiscal). Detta är företagets skatteidentifieringsnummer i Spanien.

2. Finansiella rapporter

• Balansräkning (Balance General). Visar företagets ekonomiska ställning, inklusive tillgångar, skulder och eget kapital.
• Resultaträkning (Cuenta de Pérdidas y Ganancias). Ett dokument som visar företagets intäkter och utgifter under det senaste räkenskapsåret.
• Kassaflödesrapport (Flujo de Caja). Banker kan begära detta för att se hur företaget hanterar sina kassaflöden.
• Anställdas skatterapport. Om företaget har anställda visar denna rapport att löneskatter betalas i tid och att företaget följer arbetslagar.

3. Skattedeklarationer

• Bolagets skattedeklarationer för de senaste 1–2 åren (Declaración del Impuesto sobre Sociedades). Detta bevisar att företaget har uppfyllt sina skatteåtaganden.

4. Kontoutdrag

• Vanligtvis kommer banken att kräva kontoutdrag för de senaste 6–12 månaderna för att bevisa finansiell stabilitet och att det inte finns några betydande skulder.

5. Fastighetsrelaterade dokument (om lånet gäller fastighetsfinansiering)

• Fastighetsvärderingsrapport (tasación). En obligatorisk rapport för att bedöma fastighetens värde.
• Reservationskontrakt. Om fastighetsköpet planeras fungerar reservationskontraktet som bevis.

6. Affärsplan

• Om lånet är avsett för affärsutveckling eller investeringsprojekt kan banken kräva en affärsplan (Plan de Negocios) som beskriver lånets syfte och framtida finansiella mål.

7. Bevis på skulder och åtaganden

• Om företaget har befintliga lån eller ekonomiska åtaganden kan banken begära detaljer, inklusive lånevillkor och återbetalningsplaner.

8. Säkerhetsdokument

• Banken kan kräva säkerhet från företaget, såsom fastigheter, utrustning eller andra tillgångar, för att stödja låneavtalet.

9. Revisor- eller redovisningscertifiering

• I vissa fall kan banken kräva en certifiering från en oberoende revisor eller redovisningskonsult för att verifiera riktigheten i företagets finansiella rapporter.

Processen för ett företag att ansöka om ett lån är ofta mer komplex än för en individ, eftersom banken noggrant utvärderar företagets hållbarhet och ekonomiska risker.

Dokument accepteras generellt på engelska, men de måste vara tydliga och förståeliga.

Vad är processen för att få ett bolån för att köpa fastighet?

Steg 1: Bedömning av ekonomisk profil

Du skickar nödvändiga dokument till banken, såsom inkomstbevis, anställningsavtal, ytterligare inkomstkällor (investeringsportföljer, hyresintäkter osv.) och skattedeklarationer. Banken kommer att kontrollera din kredithistorik för att bedöma din återbetalningsförmåga.

• Banken granskar dessa dokument för att förstå din ekonomiska situation och fastställa låneberättigande. Detta steg bör helst genomföras innan du undertecknar ett reservationskontrakt. Om du har en advokat eller använder en bolåneförmedlare, är det deras uppgift att hantera resten när du har tillhandahållit de nödvändiga dokumenten.
• Resultat: Efter detta steg får du skriftlig bekräftelse från banken som anger hur mycket du kan låna.

Steg 2. Fastighetsvärdering

När din ekonomiska profil har godkänts är nästa steg att värdera den önskade fastigheten. Banken kommer att anlita en värderare för att inspektera fastigheten och fastställa dess marknadsvärde, vilket kommer att fungera som säkerhet för bolånet.

• Värderingsprocessen: En professionell värderare bedömer fastighetens läge, skick, storlek och aktuella marknadstrender för att fastställa dess värde.
• Marknadsvärde: Värderingen hjälper banken att förstå fastighetens värde och bedöma lånerisken.

Detta steg säkerställer att banken lånar ut baserat på fastighetens faktiska värde.

Steg 3. Godkännande och bindande erbjudande

Efter en positiv värdering kommer banken att utfärda ett bindande erbjudande som inkluderar den Europeiska standardiserade informationsblanketten (FEIN) och den standardiserade varningsblanketten (FIAE).

• FEIN och FIAE: Dessa dokument ger en översikt över lånevillkoren, räntorna och betalningsvillkoren.
• Bindande erbjudande: Erbjudandet är juridiskt bindande, vilket innebär att banken är skyldig att låna ut enligt de angivna villkoren.
• Bekräftelse: Genom att acceptera erbjudandet godkänner du lånevillkoren och går vidare med transaktionen.

Detta steg säkerställer att du förstår lånevillkoren innan du går vidare.

Steg 4. Transparensrapport för bolån

Innan du undertecknar bolåneavtalet finns en obligatorisk betänketid på 10 dagar (14 dagar i Katalonien). Transparensrapporten undertecknas på notariens kontor. Om du har gett fullmakt till din advokat, kan de underteckna å dina vägnar.

• Betänketid: Denna period ger dig möjlighet att noggrant överväga lånevillkoren och bestämma om du vill gå vidare med avtalet.
• Transparensrapport: Det notariella dokumentet bekräftar att du fullt ut förstår lånevillkoren, riskerna och skyldigheterna. Transparensrapporten infördes i juni 2019 som en del av den nya fastighetskreditlagen (Ley 5/2019) för att skydda låntagare genom att säkerställa att de förstår villkoren för bolånet.
• Frågor: Du har möjlighet att ställa frågor till notarien eller bankrepresentanten.
• Lagkrav: Enligt spansk lag kan både dina nuvarande och framtida tillgångar användas för att täcka skulden om du inte kan återbetala lånet.

Detta steg säkerställer att du fattar ett välgrundat beslut.

Steg 5. Underteckning av köpe- och bolånehandlingar

Efter betänketiden återvänder du till notarien (eller din advokat företräder dig) för att underteckna två handlingar—en för fastighetsköpet och en för bolånet. Vanligtvis sker underteckningen av köpe- och bolånehandlingarna samma dag. Banken kan inte betala ut lånet förrän du äger fastigheten, eftersom fastigheten fungerar som säkerhet för lånet. När handlingarna är undertecknade överförs äganderätten officiellt, och lånet aktiveras.

Steg 6. Registrering

Efter undertecknandet registreras både fastigheten och bolånet officiellt i fastighetsregistret, vilket ger banken rätt att sälja fastigheten om lånet inte återbetalas.

Detta steg säkrar transaktionen och skyddar båda parter.

Vilka kostnader är förknippade med att ta ett bolån?

När du tar ett bolån i Spanien finns det flera kostnader som är viktiga att ta i beaktande när du räknar ut den totala kostnaden för lånet. Här är de huvudsakliga utgifterna:

• Uppläggningsavgift. Banken kan ta ut en avgift för att ordna lånet, vanligtvis mellan 0,5% och 1% av lånebeloppet. I vissa fall kan denna avgift förhandlas bort eller reduceras.
• Fastighetsvärdering. En obligatorisk värdering krävs för att bekräfta fastighetens värde. Låntagaren täcker vanligtvis denna kostnad, som normalt ligger mellan 300 € och 600 €, beroende på fastigheten.
• Notarieavgifter. Dessa varierar beroende på lånets storlek, region och transaktionens komplexitet. Notarieavgifter betalas under processen för att skriva under bolånet.
• Avgifter för fastighetsregistret. Dessa täcker kostnaderna för att registrera både fastigheten och bolånet i fastighetsregistret. Kostnaden kan variera mellan 500 € och 1 500 €, beroende på fastighetens pris.
• Försäkringskrav. Banker kräver vanligtvis hemförsäkring för att skydda fastigheten mot skador. Dessutom kan de rekommendera livförsäkring för att täcka lånet i händelse av låntagarens bortgång. Kostnaden för försäkring beror på fastighetens värde och lånebeloppet.

Genom att förstå dessa kostnader blir det lättare att planera ekonomin när du ansöker om ett bolån.

Vad är den maximala löptiden för lån i Spanien?

Den maximala löptiden för lån i Spanien är 30 år. Men ett undantag kan göras för återtagna fastigheter, där återbetalningstiden kan sträckas upp till 40 år.

Vid vilken ålder kan man få ett lån i Spanien?

Minimiåldern för att ansöka om ett lån i Spanien är 18 år. Vanligtvis måste lånet vara återbetalt innan låntagaren fyller 75 år, även om detta kan variera beroende på bankens specifika villkor och lånetyp.

Vilka är de aktuella räntesatserna?

Räntorna i Spanien påverkas av flera faktorer: det ekonomiska läget, de enskilda bankernas policyer, låntagarens status (om du är bosatt eller icke-bosatt) samt lånets typ. Bosatta får vanligtvis mer förmånliga villkor jämfört med icke-bosatta. Dessutom påverkar valet mellan fast eller rörlig ränta den slutgiltiga räntan. Lån med rörlig ränta är kopplade till Euribor, som varierar i takt med marknadsförändringar.

September 2024
För icke-bosatta
Fast ränta: från 2,85 %
Blandad ränta (hybrid): 2,50 % (fast i 5 år), därefter Euribor + 0,75 %
Rörlig ränta: 2,50 % (fast i 1 år), därefter Euribor + 0,75 %

För spanska invånare
Fast ränta: från 2,52 % (med tilläggsprodukter, som försäkringar)
Blandad ränta (hybrid): 1,50 % (fast i 5 år), därefter Euribor + 0,60 %
Rörlig ränta: 1,35 % (fast i 1 år), därefter Euribor + 0,25 %

Kan vi hjälpa till att ansöka om lån från spanska banker?

Ja, det kan vi. Vår jurist kan hjälpa dig att ansöka om ett bolån för att köpa fastighet. När du har gett juristen fullmakt och skickat in de nödvändiga dokumenten, kommer juristen att söka låneerbjudanden från olika banker för att hjälpa dig att välja det bästa alternativet.

Juristen har etablerade kontakter med olika banker, vilket är avgörande för en framgångsrik ansökan. Varje bank har unika krav, riskpreferenser och villkor (inklusive faktorer som nationalitet, investerare eller företagare). Processen kan vara tidskrävande, men att överlåta denna uppgift till en jurist sparar tid och säkerställer en smidigare process.

Har du en fråga?
Email: rain@merlishomes.com