Att köpa fastighet för uthyrning på Costa del Sol. Korttidsuthyrning vs långtidsuthyrning?

1. Fastighetsinvesteringar på Costa del Sol: korttids- vs långtidsuthyrning

När man överväger att köpa fastighet för uthyrning på Costa del Sol är det värt att ta hänsyn till följande aspekter kring kort- och långtidsuthyrning:

• Inkomster. Korttidsuthyrning kan ge högre intäkter under högsäsongen för turism, men är starkt beroende av säsongsvariationer och beläggning. Högsäsongen och helgperioder kan ofta ge upp till fyra gånger högre intäkter för korttid. Långtidsuthyrning ger en stabil och förutsägbar inkomst året runt.

• Regleringar. Reglerna för korttidsuthyrning skärps, särskilt i området mellan Málaga och Marbella. Långtidsuthyrning är mindre reglerad, men det är viktigt att ha ett korrekt utformat hyresavtal för att undvika att hyresgäster stannar i 5 eller 7 år.

• Administrativt arbete. Korttidsuthyrning kräver mer tid och resurser för att hantera gäster, städning och kontinuerligt underhåll. Långtidsuthyrning kräver mindre daglig inblandning.

• Turism och efterfrågan. Intäkterna från korttidsuthyrning beror starkt på turistflöden och ryktet på plattformar som Airbnb, Booking.com och Vrbo. Långtidsuthyrning bygger mer på den lokala efterfrågan på boende.

• Kostnader. Korttidsuthyrning innebär högre underhållskostnader, inklusive städtjänster och mindre reparationer. Med långtidsuthyrning är kostnaderna oftast mer förutsägbara och mindre frekventa.

• Beskattning. Skattemässigt kan korttidsuthyrning vara mer kostsam eftersom det ofta behandlas som en affärsverksamhet. Långtidsuthyrning är enklare att beskatta och kan ge vissa skatteförmåner, eftersom staten uppmuntrar långtidsboende.

• Investeringsflexibilitet. Korttidsuthyrning ger flexibilitet för egen användning av fastigheten under vissa perioder. Med långtidskontrakt är fastigheten mindre tillgänglig för personligt bruk.

• Social och samhällelig påverkan. Korttidsuthyrning kan skapa missnöje bland lokalbefolkningen, särskilt i turisttäta områden där hyrorna driver upp levnadskostnaderna. Långtidsuthyrning kan bättre stödja lokalbefolkningens boendebehov och passa samhällets livsrytm.

Costa del Sol är en attraktiv destination för fastighetsinvesterare, främst tack vare de starka turismsiffrorna före och efter COVID-19-pandemin.

År 2019 besöktes regionen av över 13 miljoner turister, och 2023 nådde antalet en rekordnivå på 14 miljoner, vilket är en ökning med 12 % jämfört med 2022. Aktuella siffror pekar på att 2024 kommer att sätta ett nytt rekord.

Dessutom är Costa del Sol känt för sitt stabila klimat, med över 320 soldagar om året och vintertemperaturer som sällan sjunker under 10 °C på natten.

Sammanfattningsvis har Costa del Sol blivit en eftertraktad internationell region tack vare den stadiga efterfrågan året runt, dess mångsidiga livsstil och natursköna miljö. Utvecklingen drivs också av internationella företagsinvesteringar, vilket har skapat tusentals nya arbetstillfällen under de senaste åren. Denna kombination gör Costa del Sol till en idealisk plats för både boende och investeringar.

2. Områden och säsongsvariationer på Costa del Sol

Om du överväger att köpa fastighet för uthyrning här på Costa del Sol är det viktigt att förstå vilka områden som erbjuder de bästa möjligheterna, hur marknadens efterfrågan och utbud påverkar avkastningen på din investering samt vilka säsongsvariationer som kan påverka dina intäkter. Dessutom är det avgörande att skilja på turisters och lokalbefolkningens preferenser, vilket kan påverka din uthyrningsstrategi.

Vad är ditt eget val – att köpa fastighet för korttidsuthyrning till turister, fokusera på långtidsboende hyresgäster, eller kanske en hybridlösning där du bor där själv under vintermånaderna och hyr ut under sommaren? Vad är viktigast för dig, dina egna behov eller turistens?

Låt oss börja med områdena.

För närvarande är korttidsuthyrning begränsad i Málaga och Fuengirola, med en viktig restriktion: kravet på separat ingång, vilket innebär att turister inte får använda en gemensam ingång till sin uthyrningsbostad, utan måste ha en egen ingång. För närvarande (oktober 2024) diskuteras samma krav för införande i andra kommuner mellan Málaga och Marbella, inklusive Marbella.

Dessa områden är fortfarande attraktiva för korttidsuthyrning, men det blir svårare att hitta lämpliga uthyrningsobjekt. I dessa fall kan det vara enklare att välja ett radhus, parhus eller villa istället för en lägenhet med separat ingång.

De bästa områdena för korttidsuthyrning på Costa del Sol

Marbella

• Golden Mile – Fastighetspriser för lägenheter/hus från 450 000 €/2 miljoner €.

Marbellas ”Golden Mile” är en av de mest kända lyxområdena på Costa del Sol, känt för sina prestigefyllda hotell, villor och restauranger. Golden Mile sträcker sig från Marbellas centrum till Puerto Banús. Fastighetspriserna i området har kontinuerligt stigit, främst på grund av hög efterfrågan från internationella köpare. Här finns både moderna lyxvillor och mer traditionella bostäder i spansk stil, ofta med havsutsikt och exceptionell interiördesign. Området är även känt för sina exklusiva klubbar och femstjärniga hotell.

Puerto Banús

• Marina Banús – Lägenhetspriser från 550 000 €.

Området runt småbåtshamnen är perfekt för korttidsuthyrning, eftersom det lockar förmögna besökare som söker en lyxig livsstil nära både stadskärnan och stranden. Här kan du se lyxbilar och yachter som inte ens syns i filmer.

• Nueva Andalucía – Fastighetspriser för lägenheter/hus från 350 000 €/1,5 miljoner €.

Känt som ”Golf Valley” lockar detta område golfentusiaster och turister som söker en lyxig livsstil. Efterfrågan på korttidsuthyrning är hög här, särskilt under sommarmånaderna och under golfevenemang. Observera att Nueva Andalucía ligger mycket nära Puerto Banús.

Málaga centrum

• Soho Málaga – Lägenhetspriser från 350 000 €.

Detta är stadens kulturkvarter, även kallat ”konstområdet”. Området är populärt bland unga yrkesverksamma och konstentusiaster som söker en unik och livlig miljö.

• La Malagueta – Lägenhetspriser från 450 000 €.

Detta är ett strandnära område i Málaga med många lägenheter och lyxhotell. Perfekt för korttidsuthyrning, särskilt under sommarsäsongen när turistantalet är som högst.

Estepona

• Estepona Marina – Lägenhetspriser från 300 000 €.

Esteponas småbåtshamn är ett populärt område med många restauranger, barer och butiker. Efterfrågan på korttidsuthyrning är hög här tack vare områdets attraktionskraft för turister som söker en semester vid havet.

• New Golden Mile – Fastighetspriser för lägenheter/hus från 350 000 €/1 miljon €.

Detta lyxområde, beläget mellan Estepona och Marbella, är hem för många nya och moderna fastighetsprojekt. Området lockar höginkomsttagare som söker exklusiva och moderna bostäder.

Benalmádena

• Benalmádena pueblo – Lägenhetspriser från 250 000 €.

Detta är den gamla stadsdelen, som har bevarat sin traditionella andalusiska charm. Populär bland turister som söker en genuin spansk upplevelse, men erbjuder även moderna bekvämligheter.

• Arroyo de la Miel – Fastighetspriser för lägenheter/hus från 220 000 €/500 000 €.

Benalmádenas centrum är populärt bland familjer och erbjuder ett flertal underhållningsmöjligheter. Korttidsuthyrning är attraktiv här tack vare närheten till sevärdheter och en aktiv livsstil.

Fuengirola

• Los Boliches – Lägenhetspriser från 230 000 €.

Detta strandnära område i Fuengirola är populärt för sin livliga atmosfär och den goda tillgången till strandbarer och restauranger. Området lockar både lokala och internationella turister.

• Fuengirola Marina – Lägenhetspriser från 250 000 €.

Marinaområdet drar till sig turister som söker strandnära boende med tillgång till havet. Efterfrågan på korttidsuthyrning är hög här, tack vare den attraktiva småbåtshamnen och det pulserande nattlivet i närheten.

Dessa områden och deras specifika kvarter erbjuder utmärkta intäktsmöjligheter för korttidsuthyrning, eftersom de är populära resmål med en stadig efterfrågan på högkvalitativt boende.

Det finns många fler områden att nämna, men grundprincipen är densamma: ju närmare fastigheten är havet och stadens centrum, desto större är efterfrågan på korttidsuthyrning bland turister. Samtidigt är fastighetspriserna högre vid kusten än för objekt som ligger 2–3 km inåt landet.

Säsongsvariationer och deras påverkan

Säsongsmönster har alltid en betydande roll på hyresmarknaden. I många områden på Costa del Sol erbjuds korttidsuthyrning under högsäsongen, medan hyresgäster under lågsäsongen ofta hyr för längre perioder, vanligtvis månadsvis fram till slutet av maj då högsäsongen börjar.

Exempelvis kan månadshyran för en fyrarumsvilla under lågsäsongen vara 5 000 €, medan samma belopp kan tas ut för en veckas hyra under högsäsongen.

• Sommar (juni – september) är den mest aktiva perioden i nästan alla områden tack vare det varma vädret och den höga turistströmningen.

• Helgperioder – jul, nyår och påsk – skapar också hög efterfrågan i vissa områden, särskilt Marbella, Puerto Banús och Fuengirola.

• Málagas stadskärna är aktiv året runt tack vare dess kulturella och kommersiella betydelse.

Det är även värt att notera att oktober till maj är en särskilt populär period för golfentusiaster, eftersom vädret är svalare. Costa del Sol har över 70 golfbanor, och boenden i närheten av dessa är idealiska för denna målgrupp.

3. Vem är din målgrupp?

Vem är alla dessa människor som vill semestra på Costa del Sol? Genom att känna din målgrupp blir det enklare att tilltala dem.

Är de familjer, pensionärer, distansarbetare eller djurägare? Här är en övergripande lista 🙂

🌞 Solälskare

De söker fastigheter där de kan njuta av Costa del Sols soliga klimat. Och det kan de verkligen – med omkring 320 soldagar per år. Här kan man se blå himmel och gul sol i månader i sträck.

De föredrar fastigheter med stora terrasser och söder- eller sydvästläge, eller strandnära objekt där de kan kliva ut genom dörren och direkt börja njuta av solen. Costa del Sols kustlinje sträcker sig cirka 190 kilometer, från Nerja i öster till Sotogrande i väster. Om din målgrupp är soldyrkare, kan vi specificera sökkriterierna – avstånd till flygplatsen, antal sovrum, budgetintervall, storlek på terrassen osv.

🏌️‍♂️ Golfentusiaster

Golfentusiaster söker boende nära golfbanor. För dem är det viktigt att golfbanan känns som en förlängning av deras hem – en plats där de kan spendera största delen av sin tid. För dessa golfälskare är golf inte bara en hobby, utan en del av deras vardag.

De vill vakna på morgonen, dra upp gardinerna och se en vackert skött golfbana som första syn. De uppskattar även att kunna njuta av den gröna banan i kvällsljuset, vilket ger dem glädje och lugn. Golfbanan är för dem inte bara en plats för sport, utan även en källa till avslappning och skönhet.

Med över 70 golfbanor i området finns det gott om alternativ. Här kan vi även ta hänsyn till detaljer som erfarenhetsnivå (nybörjare vs avancerade) eller om de föredrar kustnära banor eller inlandsbanor.

🎉 Partyälskare

Partyälskare är energiska och sociala personer som söker hyresfastigheter nära Costa del Sols pulserande nattliv och underhållningsmöjligheter. För dem är det viktigt att boendet ligger nära populära barer, klubbar och restauranger, så att de kan njuta fullt ut av det livliga nattlivet i området.

De älskar att dansa på nattklubbar, träffa vänner på barer och delta i kulturevenemang. De trivs med att vara där det händer, med nya och spännande upplevelser. Kända områden för detta är framför allt Puerto Banús.

🧘‍♂️ Fridssökare

Fridssökare letar efter boenden som ligger bortom stadens stress och larm. De värdesätter tystnad, naturens skönhet och privatliv. För dem är det viktigt att deras tillflyktsort är en lugn oas, där de kan ta sig tid, slappna av och reflektera över livet och sina mål.

För att hitta denna frid behöver de ibland bege sig en bit inåt landet – ibland räcker det med fem kilometer, andra gånger behövs en längre färd. Specificerande faktorer (avstånd till butiker, restauranger, utsikt, budget, antal rum och avstånd till flygplatsen) avgör vilket område som passar bäst.

4. Korttids- vs långtidsuthyrningsperioder

Detta svar baseras på dekretet Decreto 31/2024, daterat den 29 januari.

Vad är en korttidsperiod?

Enligt dekretet Decreto 31/2024, daterat den 29 januari, anses en korttidsuthyrning i Andalusien vara en uthyrning av en fastighet för 60 dagar eller mindre. Om en fastighet hyrs ut till samma hyresgäst i högst 60 på varandra följande dagar inom ett kalenderår betraktas detta som korttidsuthyrning. För detta ändamål måste fastighetsägaren ansöka om turistlicens och följa den lagstiftning som reglerar turistanpassat boende.

Vad är en långtidsperiod?

Långtidsuthyrning delas i själva verket upp i två olika perioder och regleras av den spanska hyreslagen, som fastställer två typer av hyresavtal beroende på syftet med uthyrningen.

Säsongsbostad

• Hyresgästen har en permanent bostad på annan ort. Avtalet avslutas vid det överenskomna datumet och förnyas inte automatiskt.
• Dessa avtal kallas vanligtvis för säsongs- eller medellånga hyresavtal.
• Villkoren för dessa avtal är flexibla och beror på överenskommelsen mellan hyresvärden och hyresgästen.
• Dessa avtal ger inte automatiskt hyresgästen rättsligt skydd, såsom begränsningar av hyreshöjningar.

Permanent bostad

• Om hyresgästen använder fastigheten som sin huvudsakliga bostad och saknar en bekräftad bostad i Spanien eller på annan ort, är den minsta hyresperiod som krävs enligt lag 1 år.
• Sådana avtal kan automatiskt förlängas upp till 5 år (om fastigheten hyrs ut av en privatperson) eller upp till 7 år (om hyresvärden är en juridisk person).
• Hyresgäster har rätt till rättsligt skydd, inklusive begränsningar för hyreshöjningar och automatiska årsvisa förlängningar av avtalet.

5. Hanterar du din hyresfastighet själv eller anlitar du en fullservicetjänst?

Många börjar med stor entusiasm att själva ta hand om sin nyköpta fastighet, men de inser ofta inte vad det innebär att hantera en hyresfastighet. Läs vidare och avgör om du är redo för denna utmaning eller om du hellre överlåter det till proffsen.

Fastighetsförvaltning och underhåll

• Marknadsföring och reklam. Detta innefattar att skriva intressanta och engagerande texter, skapa kvalitativa bilder och videor. Vilka kanaler vill du vara närvarande på? De mest populära är Airbnb, Booking.com, Vrbo med flera.

• Hantering av bokningar. Att ta emot, bekräfta och administrera bokningar via dina valda kanaler, till exempel via din hemsida, olika bokningsplattformar, WhatsApp, Messenger och e-post.

• Prisoptimering. Dynamisk prissättning anpassad efter säsong och marknadstrender för att maximera intäkterna.

• Incheckning och utcheckning av gäster. Välkomnande av gäster och hantering av in- och utcheckning. Om du använder nyckellådor, se till att ha en lösning för smidig kodhantering.

• Fastighetskontroll och underhåll. Inspektion av fastighetens skick före och efter varje gästs vistelse och organiserande av regelbundet underhåll och snabba reparationer vid behov.

• Städtjänster. Rengöring och byte av sängkläder efter varje gäst för att säkerställa hög renlighet och hygienstandard.

• Kundsupport 24/7. Dygnet runt-support till gäster, inklusive att lösa problem och hantera nödsituationer. Svar på gästernas frågor och kommunikation före, under och efter vistelsen.

• Bekvämlighetstjänster. Organisering av extratjänster för gäster, såsom matpaket och bokning av utflykter.

• Skatt och rapportering. Hantering av beskattning för uthyrningsintäkter och inlämning av skattedeklarationer enligt lagstiftningen.

• Gästregistrering hos polisen. Registrering av hyresgäster enligt spansk lag.

• Hantering av recensioner och feedback. Insamling av gästrecensioner, hantering av feedback och svar på recensioner för att upprätthålla ett positivt rykte.

Dessa uppgifter är kopplade till korttidsuthyrning på Costa del Sol. Om du inte använder en fullservicetjänst, som på denna marknad kostar 20–30 % av intäkterna plus moms, måste du själv hantera allt ovanstående, inklusive marknadsföring, underhåll, gästhantering, bokföring och lagstadgad efterlevnad.

Förberedelse av fastighet för korttidsuthyrning

Att skaffa ett turistlicens är ett av de första stegen, men för att få licensen måste fastigheten uppfylla specifika krav och ha ett användningstillstånd (Licencia de Primera Ocupación) eller ett motsvarande dokument. Det krävs även ett skriftligt tillstånd från bostadsrättsföreningen att korttidsuthyrning är tillåten.

• Möblering och inredning. Se till att fastigheten är fullt möblerad och utrustad med nödvändiga bekvämligheter, inklusive möbler, sängkläder, köksredskap och elektronik (som TV, Wi-Fi-router osv.).

• Nödvändiga apparater och bekvämligheter. Utrusta fastigheten med viktiga apparater såsom tvättmaskin, diskmaskin, kylskåp, luftkonditionering och värmesystem för att uppfylla gästernas förväntningar.

• Energicertifikat (EPC). Skaffa det obligatoriska energicertifikatet som krävs för korttidsuthyrning i Spanien.

• Säkerhetsstandarder. Installera och kontrollera säkerhetsutrustning, som brandvarnare, brandsläckare och första hjälpen-kit, för att säkerställa gästernas säkerhet enligt lokala bestämmelser.

• Hyrestillstånd och turistlicens. Skaffa nödvändigt tillstånd från lokala myndigheter och registrera fastigheten i turismregistret för att lagligt kunna erbjuda korttidsuthyrning.

• Inredning och design. Anpassa fastighetens design och interiör för att göra den attraktiv för korttidsgäster, inklusive en passande färgpalett, belysning och estetik.

• Obligatorisk information och dokumentation. Förse fastigheten med nödvändiga instruktioner och manualer (för elektronik, Wi-Fi, larm osv.), samt husregler och föreningsregler (t.ex. trivselregler).

• Bilder och virtuella rundturer. Skapa professionella bilder och virtuella rundturer av fastigheten för effektiv marknadsföring på olika uthyrningsplattformar.

• Rengörings- och underhållsplan. Planera regelbundna städ- och underhållstjänster för att hålla fastigheten i gott skick och redo för gäster.

• Linne och förnödenheter. Säkerställ tillräckligt med rena sängkläder, handdukar och grundläggande förnödenheter (såsom tvål, schampo, toalettpapper) för varje gäst och planera påfyllning vid behov efter varje besök.

Dessa förberedelser är avgörande för att säkerställa att fastigheten uppfyller alla lagkrav och är konkurrenskraftig på korttidsuthyrningsmarknaden. Om du inte använder en fullservicetjänst måste du hantera allt detta själv för att fastigheten ska vara redo för gäster.

Förberedelse av fastighet för långtidsuthyrning

• Grundlig kontroll och underhåll. Innan du hittar en långtidsboende hyresgäst är det viktigt att noggrant granska fastigheten och utföra nödvändigt underhåll eller reparationer för att säkerställa att den är i gott skick.

• Val av möbler och utrustning. Bestäm om fastigheten ska hyras ut möblerad eller omöblerad. Om den är möblerad bör möbler och utrustning vara av hög kvalitet, hållbara och funktionella.

• Val av hyresgäster. Bestäm vilka kriterier du har för hyresgäster, till exempel om husdjur är tillåtna, om rökning är tillåten och om familjer är välkomna. Detta hjälper dig att rikta din marknadsföring och minimera risker.

• Energicertifikat (EPC). Skaffa det obligatoriska energicertifikatet, vilket krävs för alla uthyrningsavtal för bostadsfastigheter i Spanien.

• Upprättande av hyresavtal. Skapa ett långtidsavtal som innehåller alla nödvändiga villkor, inklusive hyresbelopp, betalningsvillkor, hyresperiod, trivselregler samt ansvar för reparationer och underhåll. Det rekommenderas att anlita juridisk expertis för att säkerställa att alla juridiska aspekter är korrekta.

• Säkerhet. Installera och kontrollera säkerhetsutrustning, som brandvarnare, brandsläckare och lås, för att säkerställa hyresgästernas trygghet.

• Försäkring. Se till att fastigheten har en adekvat försäkring som täcker eventuella skador som kan uppstå från hyresgäster. En försäkring som skyddar mot hyresgästens betalningsbrist kan vara fördelaktig.

• Hantering av abonnemang och tjänster. Kontrollera att alla abonnemang för vatten, el, gas och internet är aktuella och överför dem vid behov till hyresgästens namn.

• Urvalskriterier för hyresgäster. Fastställ krav på hyresgäster, inklusive inkomstkrav, deposition och bakgrundskontroll. Detta hjälper dig att hitta en lämplig och pålitlig långtidsboende hyresgäst.

• Marknadsföring och reklam. Marknadsför fastigheten på lämpliga plattformar och kanaler för att hitta en långtidsboende hyresgäst. Marknadsföringen kan inkludera annonser på fastighetsportaler, i lokala tidningar och på sociala medier.

• Överlämningsprotokoll. Skapa en överlämningsprotokoll (inventarielista) som dokumenterar fastighetens skick, inventarier och utrustning innan hyresgästen flyttar in. Detta är viktigt för att undvika tvister i slutet av hyresperioden.

• Borttagning av möbler vid behov. Om fastigheten hyrs ut omöblerad eller delvis möblerad, kan det vara nödvändigt att ta bort överflödiga möbler.

Dessa förberedelser hjälper till att säkerställa att fastigheten är redo för långtidsuthyrning och att avtalen och andra juridiska aspekter är korrekt hanterade.

6. Att bygga och diversifiera din fastighetsportfölj

Hur kan vi hjälpa dig att välja rätt objekt?

Vi samlar in data om olika områden och använder källor som Idealista, AirDNA, Booking.com, Airbnb och marknadsundersökningsbyråer för att få information om genomsnittlig beläggning, dygnspriser och säsongsmässiga variationer. Detta ger dig en tydlig bild av vilka områden som har störst potential.

Vi hjälper dig att välja och analysera potentiella fastigheter med hänsyn till inköpspris, renoveringskostnader och uthyrningsintäkter.

Om du är en större investerare kan vi även hjälpa dig att bygga en fastighetsportfölj.

Vad kan en fastighetsportfölj innehålla?

• Semesterlägenheter (studios och enrummare samt lägenheter med 4+ sovrum) i kustnära områden.
• Lägenhetskomplex, till exempel en renoverad och möblerad byggnad med 9 lägenheter i Las Lagunas, som kostar 1 500 000 € (oktober 2024).
• Hostel eller boutiquehotell.
• Långtidsuthyrningslägenheter för familjer eller distansarbetare.
• Nybyggnationer som är fördelaktiga att köpa i tidigt skede, när de fortfarande är ”på ritbordet.”
• Fastigheter som kräver renovering.

Intresserad?
Vänligen kontakta oss på rain@merlishomes.com