De största fallgroparna vid köp av fastighet i Spanien
Författare: Rain Siling, Partner och fastighetskonsult på MerlisHomes
Jag hjälper dig att hitta ett andra hem eller kommersiell fastighet här på Costa del Sol.
Föreställ dig en mardröm: du har precis köpt ditt drömhem på Costa del Sol. Istället för en solig första morgon vaknar du till en storm av problem.
En avgift krävs eftersom fastigheten saknar användningstillstånd. Du kan inte teckna el- eller vattenavtal, och din granne meddelar att parkeringsplatsen du trodde var din faktiskt tillhör honom. Du har fastnat i en fastighetsfälla där misstag, risker och faror dyker upp vid varje steg.
Än värre är att du efter köpet upptäcker att byggnaden delvis är uppförd utan tillstånd, och kommunen kräver rivning. Samtidigt inser du att bostadsföreningen har skulder på tiotusentals euro, som nu delvis hamnar på ditt bord. Den process som skulle bli en väg till din dröm har förvandlats till en ekonomisk och emotionell mardröm.
Men det behöver inte vara så. I denna artikel avslöjar jag de dyraste och farligaste fallgroparna som väntar fastighetsköpare på Costa del Sol – och framför allt hur du kan undvika dem med kloka beslut.
Läs vidare och lär dig hur du skyddar dig från problemen som förstört så många drömmar. Bättre att vara förberedd än att senare ångra och förlora stora summor!
Att inte kontrollera fastighetens storlek och skick
Problem. Den angivna boytan i dokument och annonser kan skilja sig från fastighetens faktiska storlek och skick, vilket kan leda till oväntade kostnader och användningsproblem.
Exempel. En köpare köper ett hus som enligt dokumentationen är 150 m², men vid en senare mätning visar det sig att boytan endast är 120 m².
Lösning. Om det finns tvivel, beställ en oberoende teknisk inspektion för att bekräfta fastighetens faktiska storlek och skick. Jämför fastighetsuppgifterna i fastighetsregistret med de i köpekontraktet för att säkerställa att de stämmer överens.
Om fastigheten inkluderar mark, kontrollera även markens storlek och gränser för att säkerställa att de stämmer med dokumentationen. Problem med markens storlek eller äganderätt kan leda till tvister med grannar eller kommunen.
Att inte kontrollera fastighetens storlek och skick
Problem. Den angivna boytan i dokument och annonser kan skilja sig från fastighetens faktiska storlek och skick, vilket kan leda till oväntade kostnader och användningsproblem.
Exempel. En köpare köper ett hus som enligt dokumentationen är 150 m², men vid en senare mätning visar det sig att boytan endast är 120 m².
Lösning. Om det finns tvivel, beställ en oberoende teknisk inspektion för att bekräfta fastighetens faktiska storlek och skick. Jämför fastighetsuppgifterna i fastighetsregistret med de i köpekontraktet för att säkerställa att de stämmer överens.
Om fastigheten inkluderar mark, kontrollera även markens storlek och gränser för att säkerställa att de stämmer med dokumentationen. Problem med markens storlek eller äganderätt kan leda till tvister med grannar eller kommunen.
Risker kopplade till banklån
Problem. Bristande förståelse för lånevillkor och processer kan leda till ekonomiska svårigheter, inklusive högre räntor, extra avgifter eller att lånet nekas för den planerade fastigheten.
Exempel. En köpare undertecknar ett reservationsavtal och betalar reservationsavgiften, men banken avslår senare låneansökan, till exempel på grund av otillräcklig kreditvärdighet.
Lösning. Konsultera banken innan du undertecknar köpeavtalet för att få ett förhandsbesked om din lånekapacitet och fastighetens lämplighet. Överväg att anlita en oberoende finansiell rådgivare för att jämföra lånevillkor och få en tydlig bild av alla kostnader, inklusive avgifter för notarie, värdering och låneskyddsförsäkring. Din fastighetsmäklare kan skydda dina intressen genom att inkludera en klausul i reservationsavtalet som ger dig rätt att få tillbaka din reservationsavgift om lånet inte beviljas.
Avsaknad av turistlicens och uthyrningsförbud
Problem. Utan en turistlicens är korttidsuthyrning olaglig, och i vissa områden eller bostadsföreningar kan uthyrningsförbud göra din investering olönsam.
Exempel. En köpare planerar att hyra ut sin fastighet via Airbnb, men efter köpet visar det sig att kommunen inte längre utfärdar turistlicenser eller har infört strikta begränsningar i området. Alternativt har bostadsföreningen förbjudit korttidsuthyrning.
Lösning. Kontrollera innan du undertecknar reservationsavtalet om fastigheten uppfyller kraven för att erhålla en turistlicens och undersök de regler som bostadsföreningen och den lokala kommunen har fastställt. En lokal mäklare bör kunna ge dig denna information. Be din advokat att säkerställa att det inte finns några uthyrningsbegränsningar eller förbud kopplade till fastigheten.
Avsaknad av turistlicens och uthyrningsförbud
Problem. Utan en turistlicens är korttidsuthyrning olaglig, och i vissa områden eller bostadsföreningar kan uthyrningsförbud göra din investering olönsam.
Exempel. En köpare planerar att hyra ut sin fastighet via Airbnb, men efter köpet visar det sig att kommunen inte längre utfärdar turistlicenser eller har infört strikta begränsningar i området. Alternativt har bostadsföreningen förbjudit korttidsuthyrning.
Lösning. Kontrollera innan du undertecknar reservationsavtalet om fastigheten uppfyller kraven för att erhålla en turistlicens och undersök de regler som bostadsföreningen och den lokala kommunen har fastställt. En lokal mäklare bör kunna ge dig denna information. Be din advokat att säkerställa att det inte finns några uthyrningsbegränsningar eller förbud kopplade till fastigheten.
Avsaknad av användningstillstånd (Licencia de Primera Ocupación)
Problem. Utan ett användningstillstånd eller ett motsvarande dokument blir det svårt att lagligt använda eller sälja fastigheten. Det kan också hindra aktivering av el- och vattenavtal. Dessutom beviljar banker inte lån för fastigheter utan detta tillstånd, och korttidsuthyrning är inte möjlig utan det.
Exempel. Efter köpet upptäcker köparen att byggnaden uppfördes utan nödvändiga tillstånd och att kommunen har ett pågående böteskrav, vilket nu faller på den nya ägaren.
Lösning. Kräv en officiell kopia av användningstillståndet (antingen själv eller via din advokat) innan köpet och kontrollera dess giltighet hos den lokala kommunen.
Oklara ägarförhållanden
Problem. Om fastighetens ägarförhållanden är oklara eller om det finns flera ägare kan detta leda till juridiska tvister och förhindra köparen från att använda eller sälja fastigheten. Ett särskilt problem gäller arvsfastigheter – arv kan försenas om dokumentationen inte är korrekt, om det finns flera arvingar, om en arvtagare är minderårig, etc.
Exempel. Köparen förvärvar en fastighet, men senare framkommer att säljaren endast var delägare och att de andra delägarna motsatte sig försäljningen, vilket ogiltigförklarar köpet.
Lösning. Kontrollera fastighetens ägarförhållanden genom Nota Simple och säkerställ att säljaren har full rätt att sälja. Anlita en advokat som verifierar äganderätten och löser eventuella delägarproblem innan köpet genomförs.
Oklara ägarförhållanden
Problem. Om fastighetens ägarförhållanden är oklara eller om det finns flera ägare kan detta leda till juridiska tvister och förhindra köparen från att använda eller sälja fastigheten. Ett särskilt problem gäller arvsfastigheter – arv kan försenas om dokumentationen inte är korrekt, om det finns flera arvingar, om en arvtagare är minderårig, etc.
Exempel. Köparen förvärvar en fastighet, men senare framkommer att säljaren endast var delägare och att de andra delägarna motsatte sig försäljningen, vilket ogiltigförklarar köpet.
Lösning. Kontrollera fastighetens ägarförhållanden genom Nota Simple och säkerställ att säljaren har full rätt att sälja. Anlita en advokat som verifierar äganderätten och löser eventuella delägarproblem innan köpet genomförs.
Om parkering och förråd säljs med fastigheten men inte anges i reservationsavtalet eller deras äganderätt inte är bevisad
Problem. Om parkering och förråd inte tydligt anges i reservationsavtalet och deras äganderätt inte är bevisad, kan köparen senare upptäcka att de inte ingår i fastigheten eller är registrerade på en annan ägare.
Exempel. Köparen antar att lägenheten inkluderar en parkeringsplats och ett förråd, men efter köpet visar det sig att dessa är registrerade som separata fastigheter och att säljaren inte äger dem. Köparen kan därmed inte använda dem.
Lösning. Innan du undertecknar reservationsavtalet bör din advokat eller köpmäklare kontrollera fastighetsregistret för att bekräfta om parkeringsplatsen och förrådet är integrerade delar av fastigheten eller registrerade separat. Reservationsavtalet måste tydligt ange parkeringsplatsens och förrådets uppgifter. Din advokat bör också bekräfta deras äganderätt och säkerställa att de överförs tillsammans med fastigheten.
Notering. Kontrollera alltid noggrant avtalstexten och uppgifterna för att undvika potentiella tvister och extra kostnader.
Köp av fastighet med en boende person
Problem. Om fastigheten köps med en boende person, till exempel en hyresgäst eller ägare, kan den nya ägaren stöta på svårigheter att få personen att flytta ut.
Exempel. Köparen förvärvar fastigheten och upptäcker senare att den boende hyresgästen har lagliga rättigheter genom ett långsiktigt kontrakt som inte kan avslutas förrän avtalet löper ut.
Lösning. Kontrollera innan köpet om det finns några avtalsenliga eller lagliga rättigheter kopplade till boende i fastigheten. Be din advokat granska belastningar på fastigheten och inkludera en klausul i köpeavtalet som bekräftar att fastigheten överlåts fri från tredje parts rättigheter. Kontrollera också personligen innan köpet att fastigheten är tom på boende.
Köp av fastighet med en boende person
Problem. Om fastigheten köps med en boende person, till exempel en hyresgäst eller ägare, kan den nya ägaren stöta på svårigheter att få personen att flytta ut.
Exempel. Köparen förvärvar fastigheten och upptäcker senare att den boende hyresgästen har lagliga rättigheter genom ett långsiktigt kontrakt som inte kan avslutas förrän avtalet löper ut.
Lösning. Kontrollera innan köpet om det finns några avtalsenliga eller lagliga rättigheter kopplade till boende i fastigheten. Be din advokat granska belastningar på fastigheten och inkludera en klausul i köpeavtalet som bekräftar att fastigheten överlåts fri från tredje parts rättigheter. Kontrollera också personligen innan köpet att fastigheten är tom på boende.
Det antas att man måste betala extra för en köparmäklare på Costa del Sol
Problem. Många köpare antar felaktigt att användning av en köparmäklare innebär extra kostnader, vilket leder till att de avstår från professionell representation, något som kan resultera i dyra misstag under köpprocessen.
Exempel. Köparen väljer att agera utan en egen mäklare, i tron att det sparar pengar, men upptäcker senare att han betalade 10 % över marknadspris på grund av bristande rådgivning och marknadsanalys.
Lösning. På Costa del Sol är det vanligtvis säljaren eller säljarens mäklare som betalar mäklaravgiften, vilket innebär att köparmäklarens tjänster oftast är kostnadsfria för köparen. Innan du påbörjar köpprocessen, bekräfta med mäklaren vilka avgifter som gäller, och använd dig av en köparmäklare för att undvika överprissatta affärer och juridiska komplikationer.
Köp av möbler separat från fastigheten till ett onormalt högt pris
Problem. Säljaren kan kräva ett överpris för möbler för att minska det officiella försäljningspriset på fastigheten, vilket kan leda till att köparen senare får en högre kapitalvinstskatt vid försäljning.
Exempel. Köparen betalar 50 000 € för möbler som egentligen är värda 10 000 €, för att minska fastighetspriset. Vid en framtida försäljning måste köparen betala högre kapitalvinstskatt eftersom fastighetens värdeökning blir större på pappret.
Lösning. Kontrollera möblernas marknadsvärde och insistera på ett rättvist pris från säljaren. Anlita en advokat och köparmäklare som säkerställer att priset på fastigheten och möblerna specificeras korrekt och att inga skattemässiga manipulationer förekommer.
Köp av möbler separat från fastigheten till ett onormalt högt pris
Problem. Säljaren kan kräva ett överpris för möbler för att minska det officiella försäljningspriset på fastigheten, vilket kan leda till att köparen senare får en högre kapitalvinstskatt vid försäljning.
Exempel. Köparen betalar 50 000 € för möbler som egentligen är värda 10 000 €, för att minska fastighetspriset. Vid en framtida försäljning måste köparen betala högre kapitalvinstskatt eftersom fastighetens värdeökning blir större på pappret.
Lösning. Kontrollera möblernas marknadsvärde och insistera på ett rättvist pris från säljaren. Anlita en advokat och köparmäklare som säkerställer att priset på fastigheten och möblerna specificeras korrekt och att inga skattemässiga manipulationer förekommer.
Transaktioner i utländsk valuta utan fast växelkurs
Problem. Växelkursfluktuationer kan avsevärt öka den slutliga kostnaden för en fastighet, vilket skapar oväntade extrakostnader för köparen.
Exempel. Köparen beräknar fastighetspriset med växelkursen 1 € = 0,83 £, men vid transaktionstillfället har kursen stigit till 1 € = 0,87 £, vilket ökar köpesumman med tusentals pund som köparen inte budgeterat för.
Lösning. Använd en valutaväxlingstjänst som erbjuder betalningsalternativ med fast växelkurs för att undvika påverkan av kursfluktuationer. Planera transaktionerna noggrant och rådgör med en finansrådgivare för att välja bästa tidpunkt för betalning och hantera valutarisken effektivt.
När säljaren eller säljarens mäklare ensidigt vill sänka köpmäklarens provision efter reservationsavtalet
Problem. Om provisionsstrukturen inte tydligt regleras i reservationsavtalet och ändringar inte förbjuds, kan säljarens mäklare eller säljaren ensidigt sänka provisionen. Detta kan leda till förlust för köpmäklaren, som då kan kräva kompensation från köparen.
Exempel. I reservationsavtalet finns ingen klausul som förbjuder ändringar av provisionen. Efter avtalet beslutar säljaren eller säljarens mäklare att sänka provisionen, vilket resulterar i att köparen blir ombedd att betala mellanskillnaden.
Lösning. Se till att reservationsavtalet innehåller en klausul som fastställer den överenskomna provisionsfördelningen och förbjuder ensidiga ändringar utan skriftligt samtycke från alla parter. Detta säkerställer att både köparen och mäklarna är skyddade mot oväntade förändringar. Anlita en advokat eller en erfaren köpmäklare för att utforma avtalet och undvika tvister eller extra kostnader.
När säljaren eller säljarens mäklare ensidigt vill sänka köpmäklarens provision efter reservationsavtalet
Problem. Om provisionsstrukturen inte tydligt regleras i reservationsavtalet och ändringar inte förbjuds, kan säljarens mäklare eller säljaren ensidigt sänka provisionen. Detta kan leda till förlust för köpmäklaren, som då kan kräva kompensation från köparen.
Exempel. I reservationsavtalet finns ingen klausul som förbjuder ändringar av provisionen. Efter avtalet beslutar säljaren eller säljarens mäklare att sänka provisionen, vilket resulterar i att köparen blir ombedd att betala mellanskillnaden.
Lösning. Se till att reservationsavtalet innehåller en klausul som fastställer den överenskomna provisionsfördelningen och förbjuder ensidiga ändringar utan skriftligt samtycke från alla parter. Detta säkerställer att både köparen och mäklarna är skyddade mot oväntade förändringar. Anlita en advokat eller en erfaren köpmäklare för att utforma avtalet och undvika tvister eller extra kostnader.
Felbedömning av område eller urbanisation
Problem. Dålig infrastruktur, avsaknad av tjänster eller dåligt rykte i ett område eller en urbanisation kan minska fastighetens värde och påverka livskvaliteten negativt.
Exempel. Köparen väljer en billig lägenhet i en urbanisation, men upptäcker senare att området lider av frekventa avbrott i kommunala tjänster, höga underhållsavgifter och låg säkerhet, eller att det är ett område med hög brottslighet.
Lösning. Undersök områdets rykte och infrastruktur, fråga om tillgång till lokala tjänster (transport, butiker, vård) och analysera storleken på kommunala avgifter och underhållskostnader. Besök fastigheten vid olika tider på dygnet och prata med grannar eller lokala invånare för att få en bättre bild av miljön och boendekvaliteten.
Underskattning av renoveringskostnader
Problem. De faktiska kostnaderna för att renovera en fastighet kan visa sig vara mycket högre än förväntat, vilket leder till överskridande av budgeten och ekonomiska svårigheter.
Exempel. Köparen köper ett äldre hus i tron att små reparationer räcker, men upptäcker senare allvarliga problem med grunden, där reparationerna kan kosta över 50 000 €.
Lösning. Innan du kommer överens om priset, beställ en professionell fastighetsinspektion (kostar cirka 1 000 €), som utvärderar fastighetens faktiska skick och potentiella renoveringskostnader. Detta inspektionsutlåtande kan också användas som grund för prisförhandlingar.
Underskattning av renoveringskostnader
Problem. De faktiska kostnaderna för att renovera en fastighet kan visa sig vara mycket högre än förväntat, vilket leder till överskridande av budgeten och ekonomiska svårigheter.
Exempel. Köparen köper ett äldre hus i tron att små reparationer räcker, men upptäcker senare allvarliga problem med grunden, där reparationerna kan kosta över 50 000 €.
Lösning. Innan du kommer överens om priset, beställ en professionell fastighetsinspektion (kostar cirka 1 000 €), som utvärderar fastighetens faktiska skick och potentiella renoveringskostnader. Detta inspektionsutlåtande kan också användas som grund för prisförhandlingar.
Felbedömning av skatter och underhållskostnader efter köpet
Problem. Köpare kan förbise de månatliga underhållskostnaderna och fastighetsskatterna, vilket kan överskrida deras budget och göra ägandet dyrare än planerat.
Exempel. Efter köpet upptäcker köparen att den årliga IBI-skatten (fastighetsskatt), icke-residentskatt och underhållsavgifter för urbanisationen tillsammans uppgår till 15 000 € per år, vilket inte togs med i beräkningarna vid köpbeslutet.
Lösning. Undersök noggrant de regelbundna underhålls-, försäkrings- och skatteutgifterna för fastigheten. Anlita en advokat eller köpmäklare som kan analysera kostnaderna och hjälpa dig att inkludera dem i din budget.
Orättvist prisavtal
Problem. Utländska köpare betalar ofta över marknadspriset på grund av bristande kunskap om den lokala fastighetsmarknaden eller avsaknad av förhandlingserfarenhet.
Exempel. Köparen betalar 350 000 € för en lägenhet, medan liknande lägenheter i samma område nyligen sålts för 300 000 €, eftersom säljarens mäklare framhöll fastighetens ”unika egenskaper”.
Lösning. Gör en noggrann marknadsundersökning och jämför priser för liknande fastigheter i området. Anlita en köpmäklare som är väl insatt i marknaden, har tillgång till lokala fastighetsdatabaser och kan hjälpa till med prisförhandlingar.
Orättvist prisavtal
Problem. Utländska köpare betalar ofta över marknadspriset på grund av bristande kunskap om den lokala fastighetsmarknaden eller avsaknad av förhandlingserfarenhet.
Exempel. Köparen betalar 350 000 € för en lägenhet, medan liknande lägenheter i samma område nyligen sålts för 300 000 €, eftersom säljarens mäklare framhöll fastighetens ”unika egenskaper”.
Lösning. Gör en noggrann marknadsundersökning och jämför priser för liknande fastigheter i området. Anlita en köpmäklare som är väl insatt i marknaden, har tillgång till lokala fastighetsdatabaser och kan hjälpa till med prisförhandlingar.
Avsaknad av Certificado de No Infracción Urbanística (CNUI)
Problem. CNUI intygar att fastigheten inte är kopplad till olagliga byggnadsarbeten eller stadsplaneringsöverträdelser. Avsaknaden av detta intyg kan innebära att fastigheten är föremål för böter, rivningsbeslut eller begränsade möjligheter att legalisera befintliga byggnader.
Exempel. Efter köpet upptäcker köparen att fastigheten har olagliga byggnadsarbeten som inte överensstämmer med den lokala stadsplaneringen, och kommunen kräver att de antingen legaliseras eller rivs.
Lösning. Begär CNUI från den lokala kommunen före köpet eller låt din advokat göra detta. Detta dokument bekräftar att fastigheten inte är kopplad till några stadsplaneringsöverträdelser eller byggnadsmässiga problem. CNUI ger köparen trygghet att fastigheten följer gällande regler och att köpet inte medför oväntade juridiska eller ekonomiska skyldigheter.
För lågt pris
Problem. En fastighet som verkar vara ovanligt billig kan dölja juridiska, tekniska eller regleringsrelaterade problem som senare kan bli mycket kostsamma för köparen.
Exempel. Köparen hittar ett hus som är betydligt billigare än det genomsnittliga marknadspriset i området, men upptäcker senare att fastigheten saknar nödvändiga bygglov eller användningstillstånd, eller att dess tekniska skick är dåligt.
Lösning. Undersök noggrant varför fastigheten säljs under marknadspris. Kontrollera all dokumentation och anlita en advokat samt en byggteknisk inspektör för att säkerställa att det låga priset inte beror på dolda brister eller juridiska risker.
För lågt pris
Problem. En fastighet som verkar vara ovanligt billig kan dölja juridiska, tekniska eller regleringsrelaterade problem som senare kan bli mycket kostsamma för köparen.
Exempel. Köparen hittar ett hus som är betydligt billigare än det genomsnittliga marknadspriset i området, men upptäcker senare att fastigheten saknar nödvändiga bygglov eller användningstillstånd, eller att dess tekniska skick är dåligt.
Lösning. Undersök noggrant varför fastigheten säljs under marknadspris. Kontrollera all dokumentation och anlita en advokat samt en byggteknisk inspektör för att säkerställa att det låga priset inte beror på dolda brister eller juridiska risker.
Risker med reservationsavtal
Problem. Att underteckna ett reservationsavtal och betala handpenning innan fastigheten har undersökts noggrant kan leda till ekonomiska förluster eller binda köparen till ogynnsamma villkor.
Exempel. Köparen betalar 6 000 € i reservationsavgift och upptäcker senare att exempelvis användningstillstånd saknas, men handpenningen återbetalas inte.
Lösning. Läs villkoren i reservationsavtalet noggrant och anlita en advokat som säkerställer att avtalet innehåller klausuler om återbetalning av handpenningen om det framkommer betydande problem med fastigheten. Mäklare hos Merlis Homes inkluderar vanligtvis cirka 10 villkor i sina klienters reservationsavtal, vilket förpliktar säljaren att återbetala handpenningen under specifika omständigheter.
Avsaknad av Nota Simple
Problem. Nota Simple är ett viktigt dokument som visar fastighetens äganderätt, belastningar och eventuella juridiska begränsningar. Avsaknaden av detta dokument kan innebära att fastigheten inte är registrerad i fastighetsregistret, vilket kan bero på att fastigheten är mycket gammal, lagligt oregistrerad eller att det rör sig om mark utan bygglov.
Exempel. Köparen undertecknar ett köpeavtal och upptäcker senare att fastigheten är belagd med en inteckning som säljaren inte har informerat om, vilket nu gör köparen ansvarig för skulden.
Lösning. Beställ alltid en aktuell Nota Simple från det lokala fastighetsregistret (Registro de la Propiedad) innan köpet för att verifiera äganderätten, inteckningar och andra belastningar. Detta kan göras av en advokat eller fastighetsmäklare på köparens vägnar.
Förtydligande. Nota Simple är ett informativt dokument och ersätter inte ett officiellt utdrag från fastighetsregistret, men det är ett snabbt och praktiskt sätt att bedöma fastighetens juridiska status.
Avsaknad av Nota Simple
Problem. Nota Simple är ett viktigt dokument som visar fastighetens äganderätt, belastningar och eventuella juridiska begränsningar. Avsaknaden av detta dokument kan innebära att fastigheten inte är registrerad i fastighetsregistret, vilket kan bero på att fastigheten är mycket gammal, lagligt oregistrerad eller att det rör sig om mark utan bygglov.
Exempel. Köparen undertecknar ett köpeavtal och upptäcker senare att fastigheten är belagd med en inteckning som säljaren inte har informerat om, vilket nu gör köparen ansvarig för skulden.
Lösning. Beställ alltid en aktuell Nota Simple från det lokala fastighetsregistret (Registro de la Propiedad) innan köpet för att verifiera äganderätten, inteckningar och andra belastningar. Detta kan göras av en advokat eller fastighetsmäklare på köparens vägnar.
Förtydligande. Nota Simple är ett informativt dokument och ersätter inte ett officiellt utdrag från fastighetsregistret, men det är ett snabbt och praktiskt sätt att bedöma fastighetens juridiska status.
Avsaknad av fastighetsregisterutdrag (katastritjänst)
Problem. Om fastighetsregisterutdrag saknas kan det innebära att fastigheten inte är korrekt registrerad eller att dess gränser och storlek inte överensstämmer med verkligheten. Detta kan leda till juridiska och skattemässiga problem.
Exempel. Efter köpet upptäcker köparen att fastighetens gränser överlappar med grannens mark, vilket leder till en tvist med grannen och extra kostnader för att lösa situationen.
Lösning. Kontrollera före köpet att fastigheten är korrekt registrerad i fastighetsregistret (katastern) och att uppgifterna (storlek, gränser, användning) stämmer överens med verkligheten. Be din advokat granska fastighetsregisterutdraget och kommunens uppgifter för att säkerställa att det inte finns några motsägelser eller dolda problem.
Skulder i urbanisationer och bostadsföreningar (inklusive dolda skulder)
Problem. Enligt spansk lag kan obetalda skulder till en bostadsförening eller urbanisation delvis övergå till den nya ägaren, vilket innebär oväntade extrakostnader.
Exempel. Efter köpet upptäcker köparen att urbanisationen har en skuld på 20 000 € kopplad till renovering av den gemensamma poolen, och dessa kostnader fördelas mellan alla ägare.
Lösning. Kontrollera bostadsföreningens eller urbanisationens ekonomiska situation innan köpet och begär ett skriftligt intyg på att fastigheten inte är belastad med några skulder. Se till att säljaren har betalat alla sina skyldigheter till föreningen. Låt din advokat säkerställa att köpekontraktet innehåller en klausul som bekräftar att fastigheten säljs utan dolda skulder.
Skulder i urbanisationer och bostadsföreningar (inklusive dolda skulder)
Problem. Enligt spansk lag kan obetalda skulder till en bostadsförening eller urbanisation delvis övergå till den nya ägaren, vilket innebär oväntade extrakostnader.
Exempel. Efter köpet upptäcker köparen att urbanisationen har en skuld på 20 000 € kopplad till renovering av den gemensamma poolen, och dessa kostnader fördelas mellan alla ägare.
Lösning. Kontrollera bostadsföreningens eller urbanisationens ekonomiska situation innan köpet och begär ett skriftligt intyg på att fastigheten inte är belastad med några skulder. Se till att säljaren har betalat alla sina skyldigheter till föreningen. Låt din advokat säkerställa att köpekontraktet innehåller en klausul som bekräftar att fastigheten säljs utan dolda skulder.
Om säljaren kräver ett högre pris efter att ha undertecknat reservationsavtalet
Problem. Om reservationsavtalet inte innehåller en klausul som förbjuder prisändringar, kan säljaren försöka kräva en högre summa från köparen efter avtalets undertecknande.
Exempel. Köparen undertecknar ett reservationsavtal och betalar handpenningen, men säljaren meddelar före förhandsavtalet eller slutliga köpekontraktet att priset har höjts med 20 000 €, och hotar att annullera avtalet om köparen inte accepterar.
Lösning. Se till att reservationsavtalet tydligt anger det slutliga priset och innehåller villkor som förbjuder säljaren att höja priset. Anlita en advokat eller en lokal köpmäklare som säkerställer att avtalet skyddar köparen och inkluderar sanktioner för säljaren vid avtalsbrott.
Större risker vid köp av nybyggnation
Problem. Att köpa en nybyggnation kan innebära risker som förseningar, utvecklarens konkurs eller förändringar i projektet, vilket kan äventyra din investering och planerade användning.
Exempel. Köparen betalar en förskottsbetalning för en lägenhet under uppförande, men utvecklaren går i konkurs innan projektet slutförs, vilket lämnar köparen utan både lägenhet och pengar.
Lösning. Kontrollera utvecklarens bakgrund och finansiella stabilitet, och se till att förskottsbetalningarna är säkrade med en bankgaranti (Aval Bancaria) eller en försäkring från ett försäkringsbolag. Låt en advokat granska köpeavtalet för att säkerställa att det innehåller tydliga villkor för förseningar eller förändringar i projektet samt garanterar återbetalning av förskott om projektet inte färdigställs.
Större risker vid köp av nybyggnation
Problem. Att köpa en nybyggnation kan innebära risker som förseningar, utvecklarens konkurs eller förändringar i projektet, vilket kan äventyra din investering och planerade användning.
Exempel. Köparen betalar en förskottsbetalning för en lägenhet under uppförande, men utvecklaren går i konkurs innan projektet slutförs, vilket lämnar köparen utan både lägenhet och pengar.
Lösning. Kontrollera utvecklarens bakgrund och finansiella stabilitet, och se till att förskottsbetalningarna är säkrade med en bankgaranti (Aval Bancaria) eller en försäkring från ett försäkringsbolag. Låt en advokat granska köpeavtalet för att säkerställa att det innehåller tydliga villkor för förseningar eller förändringar i projektet samt garanterar återbetalning av förskott om projektet inte färdigställs.
Köp av fastighet som byggts utan bygglov
Problem. En fastighet utan bygglov kan vara förbjuden att använda, riskera rivningsorder eller förbli oregistrerad i fastighetsregistret. Detta problem är särskilt vanligt i landsbygdsområden.
Exempel. Köparen förvärvar ett hus och upptäcker senare att terrassen och poolen har byggts utan tillstånd, vilket leder till att kommunen kräver att dessa rivs.
Lösning. Kontrollera att fastighetens bygglov och projekt är i överensstämmelse med lokala myndigheters register och anlita en advokat för att undersöka fastighetens juridiska status innan köpet.
Om säljaren nämner följande förkortningar bör du känna till deras innebörd:
- AFO (Asimilado Fuera de Ordenación) – En status som tilldelas olagligt byggda fastigheter som under vissa förhållanden anses användbara. Det innebär att byggnaden inte helt följer lagar, men kan användas utan rivningsrisk.
- DAFO (Declaración Asimilado a Fuera de Ordenación) – En process där fastigheten kan få AFO-status. För detta måste ägaren lämna in bevis på byggnadens beboelighet och säkerhet.
- SAFO (Silencio Administrativo Fuera de Ordenación) – En status som uppstår automatiskt om myndigheterna inte fattar beslut om en DAFO-ansökan inom en viss tidsram.
Ombyggnationer utan tillstånd
Problem. Ombyggnationer som gjorts utan tillstånd, såsom extra rum, terrasser eller pooler, kan vara olagliga. Detta kan leda till böter, krav på rivning eller svårigheter att sälja och använda fastigheten.
Exempel. Efter köpet upptäcker köparen att poolen inte uppfyller lokala byggnormer och att kommunen kräver att den tas bort. Alternativt har en källare olagligt omvandlats till en gästlägenhet.
Lösning. Kontrollera i fastighetsregistret och hos den lokala kommunen att alla ombyggnationer är registrerade och har de nödvändiga byggloven. Anlita en advokat och en köpmäklare som kan säkerställa att fastigheten följer lagstiftningen och att alla ändringar är lagliga.
Ombyggnationer utan tillstånd
Problem. Ombyggnationer som gjorts utan tillstånd, såsom extra rum, terrasser eller pooler, kan vara olagliga. Detta kan leda till böter, krav på rivning eller svårigheter att sälja och använda fastigheten.
Exempel. Efter köpet upptäcker köparen att poolen inte uppfyller lokala byggnormer och att kommunen kräver att den tas bort. Alternativt har en källare olagligt omvandlats till en gästlägenhet.
Lösning. Kontrollera i fastighetsregistret och hos den lokala kommunen att alla ombyggnationer är registrerade och har de nödvändiga byggloven. Anlita en advokat och en köpmäklare som kan säkerställa att fastigheten följer lagstiftningen och att alla ändringar är lagliga.
Att inte anlita en fastighetsinriktad advokat vid köp på Costa del Sol
Problem. Om köparen inte anlitar en advokat med specialisering på fastigheter kan juridiska risker förbli oupptäckta, såsom skulder, ofullständig dokumentation eller olagliga byggnationer, vilket kan leda till betydande ekonomiska förluster.
Exempel. Köparen undertecknar ett köpekontrakt utan hjälp av en advokat och upptäcker senare att fastigheten saknar användningstillstånd, vilket kräver flera månaders arbete och tusentals euro för att lösa.
Lösning. Anlita alltid en advokat som är specialiserad på fastighetsrätt och som kan granska fastighetens äganderätt, belastningar och laglighet samt utforma eller granska alla avtal. Se till att advokaten har erfarenhet av spansk fastighetslagstiftning och arbetar oberoende från andra parter, såsom säljaren eller mäklaren.