Налоги на покупку и управление недвижимостью на Коста-дель-Соль

Если вы покупаете недвижимость на вторичном рынке

Если вы смотрите объявления о недвижимости, то к указанной цене прибавьте примерно 10%. Цены всегда указываются без учета налогов.

Комиссия агенту, как правило, не взимается, так как обычно продавец оплачивает наши услуги.

• Налог на передачу собственности (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales — ITP)

Ставка налога зависит от автономного региона и обычно составляет от 6% до 10% от покупной цены. В Андалусии ставка ITP в 2024 году составляет 7%.

• Расходы на нотариуса

Нотариальные расходы варьируются в зависимости от сложности сделки, стоимости недвижимости, количества страниц и документов. Средняя стоимость нотариальных услуг составляет 1750€.

• Расходы на регистрацию недвижимости (Registro de la Propiedad)

Регистрация в кадастре стоит в среднем 1000€. Стоимость зависит от цены недвижимости, местоположения и количества объектов (например, основной дом с подсобными постройками).

• Юридические расходы

Рекомендуется всегда пользоваться услугами адвоката, чей гонорар обычно составляет 1% от покупной стоимости. К этой сумме добавляется НДС. Если недвижимость более дорогая, гонорар может быть меньше 1%, и условия оговариваются отдельно.

• Расходы на ипотеку

Если для покупки недвижимости используется ипотечный кредит, учтите банковские расходы. Стоимость оценки недвижимости обычно составляет около 500€. Общие расходы по ипотеке обычно составляют около 1% от суммы кредита.

• Расходы на заключение договоров

Необходимо заключить отдельные договоры на подключение электричества, водоснабжения, интернета и других услуг. Стоимость подключения каждой услуги составляет около 150–200€ (исключая интернет).

Если вы покупаете новостройку

Если вы смотрите объявления о новостройках, прибавьте к цене недвижимости примерно 13%. Цены всегда указываются без налогов.

Комиссия агенту, как правило, не взимается, так как наши услуги оплачивает продавец.

При покупке новостройки (то есть недвижимости, которая продается впервые) в Испании применяются следующие налоги и расходы:

• Налог на добавленную стоимость (Impuesto sobre el Valor Añadido — IVA)

При покупке новой жилой недвижимости применяется НДС в размере 10%. Если речь идет о коммерческой недвижимости или строительном участке, ставка НДС составит 21%. Как правило, НДС не подлежит возврату.

• На каких условиях можно вернуть НДС при покупке новостройки, если покупателем является компания из Европейского Союза, зарегистрированная в Испании как плательщик НДС?

• Гербовый сбор (Actos Jurídicos Documentados — AJD)

Ставка гербового сбора (AJD) варьируется в зависимости от региона, но обычно составляет от 0,5% до 1,5% от стоимости недвижимости. В Андалусии стандартная ставка AJD составляет 1,2%.

• Нотариальные расходы

Нотариальные расходы зависят от сложности сделки, стоимости недвижимости, количества страниц и документов. Средняя стоимость нотариальных услуг составляет 1750€.

• Расходы на регистрацию недвижимости (Registro de la Propiedad)

Регистрация в кадастре стоит в среднем 1000€. Стоимость зависит от цены недвижимости, местоположения и количества объектов (например, основной дом и подсобные постройки).

• Юридические расходы

Как и при покупке вторичной недвижимости, рекомендуется пользоваться услугами адвоката, чьи услуги обычно составляют 1% от стоимости недвижимости. К этой сумме добавляется НДС. Если недвижимость более дорогая, гонорар может быть меньше 1%, и условия оговариваются отдельно.

• Расходы на ипотеку

Если для покупки недвижимости используется ипотечный кредит, учитывайте банковские расходы. Оценка недвижимости обычно стоит около 500€. Общие расходы по ипотеке обычно составляют около 1% от суммы кредита.

• Расходы на заключение договоров

Необходимо заключить отдельные договоры на подключение электричества, водоснабжения, интернета и других услуг. Стоимость подключения каждой услуги составляет около 150–200€ (исключая интернет).

Налог на недвижимость

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) – это налог на недвижимость, который охватывает как стоимость земли, так и строений. Налог оплачивается собственником недвижимости один раз в год, а конкретные сроки зависят от муниципалитета.

IBI – это местный налог, собранные средства которого обычно направляются на финансирование общественных услуг, таких как дороги, школы и парки. В 2022 году в Испании было собрано около 13 миллиардов евро налога IBI.

Размер налога IBI рассчитывается муниципалитетом, поэтому он не является единым по всей стране. Кроме того, его стоимость зависит от местоположения недвижимости и может варьироваться из года в год в зависимости от изменяющихся расчетных факторов.

Факторы, влияющие на расчет:

• Кадастровая стоимость недвижимости. Кадастровое бюро оценивает недвижимость, принимая во внимание её местоположение, рыночную стоимость, строительные характеристики и возраст.

• Ставка налога (процент от кадастровой стоимости). Эта ставка зависит от типа недвижимости. Для городской недвижимости она обычно составляет от 0,4% до 1,3%, а для сельской недвижимости – от 0,3% до 0,9%. Ставка определяется муниципалитетом.

По данным 2024 года, в Малаге самая низкая ставка – 0,451%, тогда как в Бенахависе она самая высокая – 0,8%.

После Малаги, где ставка самая низкая, следуют Нерха, где налог в среднем составляет 394 евро за дом. Затем идут Михас (412), Фуэнхирола (427) и Ронда (462).

На среднем уровне, составляющем около 500–600 евро в год, находятся такие города как Альхаурин-де-ла-Торре (508), Антекера (510), Манильва (512), Касарес (521), Торрокс (538), Бенальмадена (555), Марбелья (555), Эстепона (565), Велес (581) и Альхаурин-эль-Гранде (589).

В пяти муниципалитетах средний налог составляет более 600 евро: Бенахавис (683), Картама (666), Торремолинос (641), Ринкон (624) и Коин (624).

Малага, Нерха и Михас находятся ближе всего к минимально допустимому коэффициенту, установленному законом, в диапазоне от 0,4% до 0,5%. Ни один муниципалитет не приближается к максимальной ставке в 1,1%.

При покупке или продаже недвижимости важно уточнить, кто будет оплачивать налог за текущий год, так как по закону налог должен оплатить тот, кто является владельцем недвижимости на 1 января. Обычно этот налог распределяется пропорционально между покупателем и продавцом.

Налог на доходы физических лиц (IRPF) — если вы приобрели недвижимость как частное лицо.

Подоходный налог в Испании собирается Налоговым агентством Испании (Agencia Tributaria) и используется для наполнения государственного бюджета.

Доход от подоходного налога распределяется на поддержку общественных услуг: образования, здравоохранения, безопасности и социальных услуг. А также на создание инфраструктуры: строительство дорог, железных дорог, аэропортов, а также на социальное обеспечение: пенсии, пособия по безработице и социальные выплаты.

Если вы резидент Испании

Если вы используете недвижимость как основное место жительства, вам не нужно платить ежегодный подоходный налог на неё. Однако если вы сдаёте недвижимость в аренду, то обязаны платить подоходный налог с доходов от аренды. Ставка налога прогрессивная и зависит от вашего общего дохода.

Ставки подоходного налога в Испании варьируются в зависимости от годового дохода, начиная от 19% до 47%.

Если вы являетесь гражданином Европейского Союза и сдаёте свою недвижимость в аренду

Ставка подоходного налога составляет 19%. Граждане ЕС могут вычитать из своего валового дохода определённые расходы, такие как расходы на обслуживание, страховые взносы, проценты по ипотеке и административные сборы, а также обоснованные расходы на обслуживание клиентов. Это означает, что налог на доход начисляется только после вычета этих расходов.

Какие расходы я могу вычесть из дохода, если сдаю свою недвижимость в аренду?

Вычитаемые расходы напрямую связаны с получением дохода от аренды.

К таким расходам относятся:

• Расходы на ремонт и обслуживание. Затраты на поддержание или улучшение состояния объекта аренды.
  Внимание!
  Это не включает расходы на капитальный ремонт или крупные реконструкции. Эти расходы увеличивают стоимость недвижимости и учитываются как основное средство с амортизацией 3% в год.

• Административные сборы, связанные с управлением недвижимостью. Средняя рыночная ставка составляет 15–25% от оборота.

• Коммунальные услуги, такие как вода, электричество, газ, вывоз мусора, интернет.

• Страхование. Расходы на страхование недвижимости, расходы на охранные фирмы.

• Другие расходы, такие как земельный налог, бухгалтерские услуги, рекламные расходы.

• Процентные расходы. Проценты по кредиту, связанному с покупкой или ремонтом недвижимости.

• Расходы на обстановку. Полотенца, подушки, одеяла, постельное бельё, кухонная техника и кухонные принадлежности.
  NB! Мебель также увеличивает стоимость недвижимости, и её амортизация составляет 10%.

Важно помнить, что налоговые законы и их толкования могут изменяться, а особые обстоятельства могут требовать индивидуального подхода.

В контексте налогообложения важно сохранять все чеки и счета, подтверждающие расходы, так как налоговая служба может запросить эти документы. Рекомендуется делать фотографии состояния объекта до ремонта, чтобы при необходимости было проще доказать понесённые расходы.

По состоянию на 2024 год, процесс декларирования и уплаты налога стал проще. Если ранее декларацию нужно было подавать раз в квартал, то теперь она подаётся в январе 2025 года.

Если вы являетесь гражданином Европейского Союза и не сдаёте свою недвижимость в аренду

Если недвижимость не сдаётся в аренду, Налоговая служба Испании предполагает, что она потенциально могла бы приносить доход. Поэтому вам всё равно нужно будет уплатить подоходный налог для нерезидентов, но расчёт этого налога производится по-другому.

Для расчёта подоходного налога используется кадастровая стоимость недвижимости. Внимание! Это не рыночная стоимость.

Обычно применяется 1,1% или 2% от кадастровой стоимости (в зависимости от того, обновлялась ли стоимость за последние десять лет).

1,1% кадастровой стоимости применяется, если стоимость недвижимости была обновлена в последние 10 лет. Обновлённая стоимость ближе к реальной рыночной цене недвижимости.

2% кадастровой стоимости применяется, если стоимость не обновлялась в последние 10 лет. Старые оценки часто не соответствуют текущей рыночной стоимости недвижимости, поэтому используется более высокий процент.

Если недвижимость не сдаётся в аренду, налог декларируется и оплачивается раз в год.

Пример:

Вы приобрели недвижимость за 380 000 €. Кадастровая стоимость составляет 240 000 €. Поскольку кадастровая стоимость была обновлена за последние 10 лет, применяется ставка 1,1%.

Гипотетический доход от аренды:

1,1% * 240 000 € = 2 640 €.

Подоходный налог с гипотетического дохода от аренды:

Как гражданин ЕС, вы платите 19% с этого дохода.

Налог:

19% * 2 640 € = 501,60 €.

Таким образом, если вы не сдаёте свою недвижимость в аренду, вам нужно будет ежегодно уплачивать налог для нерезидентов в размере 501,60 €, исходя из данного примера.

Если вы являетесь гражданином Европейского Союза и сдаёте недвижимость в аренду 6 месяцев, а остальные 6 месяцев проживаете сами

Налогообложение в период, когда недвижимость сдаётся в аренду:

Вы платите 19% подоходного налога с полученного дохода от аренды.

Предположим, что вы сдаёте недвижимость в аренду 6 месяцев и получаете за это время доход в размере 12 000 евро. Ваши вычитаемые расходы составили 6 000 евро (обслуживание, страховка, коммунальные услуги, управление и т.д.).

Расчёт налогооблагаемого дохода:

Налогооблагаемый доход = Доход от аренды — Вычитаемые расходы, то есть 12 000 € — 6 000 € = 6 000 €

Налог на доход от аренды:

Налог = 19% * 6 000 € = 1 140 €

Гипотетический доход за период, когда недвижимость не сдаётся в аренду:

Если вы используете недвижимость сами 6 месяцев или она пустует:

Гипотетический доход = 1,1% * 240 000 € * (6/12) = 1 320 €

Налог с этого гипотетического дохода: 19% * 1 320 € = 250,80 €

Итог:

Налог на доход от аренды: 1 140 €
Налог с гипотетического дохода: 250,80 €
Общий налог за год: 1 390,80 €

Таким образом, общий подоходный налог за год составит 1 390,80 евро, с учётом вычитаемых расходов по доходу от аренды и налога с гипотетического дохода за период, когда недвижимость не сдавалась.

Важно сохранять все документы о расходах для возможного предоставления в налоговую службу.

Если вы не являетесь гражданином Европейского Союза и сдаёте свою недвижимость в аренду

Для граждан стран, не входящих в Европейский Союз, действует более высокая ставка подоходного налога — 24% от всего валового дохода. В отличие от граждан ЕС, вы не имеете права вычитать расходы, такие как затраты на обслуживание, управление, страховые взносы и т.д.

Пример:

Доход от аренды: 24 000 € в год.
Налог: 24% * 24 000 € = 5 760 €.

Если вы получаете 24 000 евро в год от сдачи недвижимости в аренду и являетесь гражданином страны, не входящей в ЕС, вам придётся заплатить налог в размере 5 760 евро. Важно помнить, что этот подоходный налог необходимо декларировать и уплачивать в Налоговую службу Испании.

Если вы не являетесь гражданином Европейского Союза и не сдаёте свою недвижимость в аренду

В этом случае для расчёта подоходного налога используется кадастровая стоимость недвижимости. Для расчёта налога берётся от 1,1% до 2% от кадастровой стоимости (в зависимости от того, была ли стоимость обновлена в последние десять лет).

Пример:

Кадастровая стоимость: 240 000 € (предположим, что стоимость была обновлена в последние 10 лет).
Гипотетический доход от аренды: 1,1% * 240 000 € = 2 640 €.

Налог с гипотетического дохода:

Ставка налога для граждан стран, не входящих в ЕС, составляет 24%.
Налог: 24% * 2 640 € = 633,60 €.

Таким образом, если вы не сдаёте свою недвижимость в аренду и кадастровая стоимость составляет 240 000 €, вам необходимо будет заплатить налог в размере 633,60 € в год с гипотетического дохода от аренды.

Подоходный налог для компании — если вы приобрели недвижимость как юридическое лицо

Если приобрели недвижимость как испанская компания

Испанские компании облагаются корпоративным налогом по общей ставке 25%. Этот налог взимается с общей прибыли компании, включая доход от недвижимости.

Если испанская компания сдаёт свою недвижимость в аренду, доход от аренды прибавляется к общей прибыли компании и облагается налогом по ставке 25%. Компания может вычесть все связанные с недвижимостью расходы, включая обслуживание, ремонт, страховку, административные сборы и амортизацию. Эти расходы уменьшают налогооблагаемую прибыль, что снижает сумму уплачиваемого налога.

Если приобрели недвижимость как компания из Европейского Союза

Если компания зарегистрирована в стране Европейского Союза, а также в Норвегии или Исландии, доход от аренды недвижимости облагается налогом по ставке 19%. При этом компании из ЕС могут вычитать связанные расходы, что уменьшает налогооблагаемую сумму.

Если приобрели недвижимость как компания вне Европейского Союза

Если компания зарегистрирована за пределами Европейского Союза (включая Норвегию и Исландию), применяется повышенная ставка налога на прибыль в размере 24%. В отличие от компаний ЕС, компании, не входящие в ЕС, не могут вычитать расходы, поэтому весь полученный доход облагается налогом на валовой основе.

Налоги, связанные с содержанием и управлением недвижимостью

Налоги, связанные с содержанием и управлением недвижимостью

Если у вас есть недвижимость в Испании, вам придется покрывать ежемесячные эксплуатационные расходы, связанные с обслуживанием и использованием имущества.

• Коммунальные расходы (Comunidad de Propietarios)

Коммунальные расходы покрывают содержание общих зон, таких как коридоры, бассейны, лифты, сады и другие объекты. Эти расходы могут значительно варьироваться в зависимости от типа и размера недвижимости. В некоторых комплексах работают 4 садовника и охрана, есть подогреваемый бассейн, тренажерный зал, спа-зона, трансфер до пляжа, теннисные и паддл-корты — все эти удобства отражаются в коммунальных расходах.

Диапазон цен: от 50 до 300 евро в месяц, но в случае элитной недвижимости эта сумма может достигать 1000 евро или больше.

• Вода

Оплата за воду обычно осуществляется на основе фактического потребления, но в некоторых зданиях могут быть общие водные расходы, уже включенные в коммунальные платежи. Стоимость воды зависит от региона и уровня потребления.

Диапазон цен: от 20 до 60 евро в месяц при среднем потреблении.

• Электричество

Расходы на электроэнергию зависят от потребления и того, используется ли электричество для отопления, охлаждения или других нужд. Счет за электричество может значительно варьироваться в зависимости от сезона.

Диапазон цен: от 50 до 150 евро в месяц в зависимости от потребления. Если в доме установлена электрическая система подогрева полов и старый тепловой насос, работающий 24/7, счет за электричество может составлять 1000 евро и больше в месяц.

По желанию можно заключить договор на фиксированные платежи, независимо от потребления.

• Интернет и телекоммуникации

Стоимость подключения к интернету и телекоммуникационных услуг (включая телевидение и телефон) зависит от провайдера и пакета услуг.

Диапазон цен: от 30 до 70 евро в месяц в зависимости от пакета и провайдера.

• Страхование

Стоимость страховки на недвижимость зависит от выбранного покрытия — страховка может включать защиту от кражи, пожара и других несчастных случаев.

Диапазон цен: от 200 до 800 евро в год в зависимости от страховки и стоимости недвижимости.

• Охранные услуги

Если вы пользуетесь услугами охранной фирмы для обеспечения безопасности недвижимости (например, системы сигнализации, патрулирование и т.д.), это является ежемесячной статьей расходов, зависящей от выбранных услуг и решений компании.

Диапазон цен: от 20 до 100 евро в месяц в зависимости от провайдера и выбранных охранных услуг.

Резюме

При покупке недвижимости на Коста-дель-Соль необходимо учитывать различные налоги и расходы, которые зависят от типа недвижимости (новостройка или вторичный рынок).

После покупки действуют налоговые правила, которые различаются в зависимости от того, используется ли недвижимость для личного проживания или сдаётся в аренду. Также следует обратить внимание на налог на недвижимость и другие расходы, связанные с её управлением и обслуживанием.

Есть вопросы?

Напишите мне на rene@merlishomes.com
Rene Vesman