Как получить кредит на покупку недвижимости в Испании?

Покупка недвижимости в Испании — мечта для многих, но получение кредита может показаться сложным, особенно для нерезидентов. В этом посте я расскажу, с чего начать процесс подачи заявки на кредит, какие документы вам потребуются и какие основные условия предъявляют банки. Также мы обсудим возможные расходы и как проходит процесс получения кредита.

Начнем!

С чего начать, если вы хотите купить недвижимость на Коста-дель-Соль с помощью кредита?

Если вы рассматриваете покупку нового дома или инвестиционного объекта с использованием кредита на юге Испании, первым шагом разумно будет подать заявку на кредит.

Почему не начать с поиска подходящей недвижимости?
Конечно, вы можете начать с поиска, но если вы найдете подходящий объект и только затем обратитесь в банк, существует высокая вероятность, что вы упустите его.

Рынок недвижимости на Коста-дель-Соль очень динамичный. Если у продавца есть выбор: ждать несколько недель, пока банк перечислит деньги, или продать тому, у кого средства уже есть, он предпочтёт продать сразу.

Важно понять, можете ли вы получить кредит и в каком объеме.

Поэтому стоит подать заявку на кредит в самом начале процесса. Цель этого шага — узнать, какую сумму банк готов предоставить на основе ваших данных. Если у вас есть подтверждение от банка по будущему кредиту, вы сможете уверенно вести переговоры по цене недвижимости.

Заявка в домашний банк, банк страны проживания или испанский банк?

Первая рекомендация — всегда подавайте заявку в ваш домашний банк или банк вашей страны. Процесс получения кредита, скорее всего, будет быстрее и проще. Испания известна своей бюрократией, и здесь процесс может занять от 1 до 2 месяцев. Если вы нерезидент, банк может потребовать больше документов, так как у него нет доступа к налоговой информации и активам нерезидентов. Поскольку кредитование нерезидентов для банков связано с большим риском, процентные ставки для них обычно выше, чем для местных жителей. Вдобавок, в Испании многое зависит от конкретного банка и сотрудника. Случается, что один банк отказывает, а другой — предоставляет кредит.

Кто может подать заявку на получение кредита в Испании?

Резиденты Испании

• Это лица, которые имеют постоянное место жительства в Испании. Обычно они получают кредиты на более выгодных условиях и с более высоким процентом кредита (до 80% от стоимости недвижимости). Возможно получение 100% финансирования, если приобретается имущество, возвращенное банком.

Нерезиденты

• Это лица, чье постоянное место жительства находится за пределами Испании. Как правило, они могут получить кредит до 70% от стоимости недвижимости и обязаны предоставить дополнительные документы, так как банк не имеет доступа к их налоговой информации и данным об активах. Однако, в большинстве случаев сумма кредита составляет до 50% от стоимости объекта.

Могут ли компании получить кредит в испанском банке?

Да, могут. Но здесь есть исключения.

Иностранные компании не могут получить кредит в испанском банке, так как «руки» банка не достигают активов компаний, зарегистрированных за границей.

Дочерняя компания иностранной фирмы в Испании может получить кредит. В этом случае материнская компания выступает поручителем, и банк тщательно проверяет её финансовые показатели, включая баланс, отчеты о прибылях и убытках, налоги на рабочую силу и отчеты о движении денежных средств.

Начинающая испанская компания не может получить кредит, так как отсутствуют доказательства и данные о проведенной экономической деятельности.

Действующая испанская компания может получить кредит как на расширение деятельности, так и на инвестиции или покупку недвижимости.

На каких условиях испанские банки предоставляют кредиты?

Для банка важно, чтобы заявитель доказал, что у него есть постоянный доход. Основное внимание уделяется регулярности и стабильности доходов.

Размер ежемесячного платежа по кредиту не должен превышать 30–35% от чистого ежемесячного дохода. Кроме доходов, учитываются и другие активы, такие как банковские счета, депозиты, ценные бумаги, пенсионные фонды, сбережения, инвестиционные фонды, акции, облигации и т.д. Например, если человек зарабатывает 3000 евро в месяц, то общие платежи по его кредитам не должны превышать 1000–1100 евро в месяц.

В моделях оценки кредитов банки также учитывают различные сценарии процентных ставок, включая сценарии с повышенными процентными ставками, чтобы убедиться в способности клиента погашать кредит даже при росте ставок.

Кредитная история должна быть безупречной. Банки имеют доступ к базам данных, в которых собирается информация о кредитах клиентов. Они предоставляют банку информацию о накопленном риске начиная с суммы в 1000 евро. Однако дело не только в наличии долга, но и в способности клиента контролировать свои обязательства и наличии достаточных гарантий.

Какие документы требует банк?

Если кредит запрашивает частное лицо:

• NIE-номер (идентификационный номер иностранца в Испании)

• Копия паспорта или удостоверения личности (ID-карты)

• Копия трудового договора (иногда банк может запросить)

• Справки о зарплате за последние 6 месяцев

• Выписка с банковского счета за последние 6-12 месяцев

• Налоговая декларация за последний год

• Справка об отсутствии налоговой задолженности. В некоторых случаях банк может потребовать справку, подтверждающую отсутствие налоговых задолженностей и выполнение всех налоговых обязательств.

• Если у заявителя есть кредиты или обязательства в других банках, необходимо предоставить информацию о них, включая платежи по кредитам и остатки.

Документы, как правило, могут быть на английском языке, но они должны быть четкими и понятными.

Если кредит запрашивает компания

Если компания хочет подать заявку на банковский кредит в Испании, она должна предоставить документы, подтверждающие финансовую стабильность и способность погашать кредит. Вот основные документы, которые обычно требует банк:

1. Документы о регистрации компании

• Учредительный договор компании (Escritura de constitución) — документ, подтверждающий юридическое создание компании и её правовую форму (например, Sociedad Limitada — SL).

• Идентификационный код компании (CIF — Certificado de Identificación Fiscal) — налоговый номер компании в Испании.

2. Финансовые отчеты

• Баланс (Balance General) — финансовое состояние компании, показывающее распределение активов, обязательств и капитала.

• Отчет о прибылях и убытках (Cuenta de Pérdidas y Ganancias) — документ, который показывает доходы и расходы компании за последний финансовый год.

• Отчет о движении денежных средств (Flujo de Caja) — может потребоваться банком для оценки управления доходами и расходами компании.

• Отчет по налогам на рабочую силу — если у компании есть сотрудники, этот отчет подтверждает своевременную уплату всех налогов, связанных с трудовыми отношениями, и соблюдение трудового законодательства.

3. Налоговые декларации

• Налоговые декларации за последние 1-2 года (Declaración del Impuesto sobre Sociedades) — подтверждает выполнение налоговых обязательств.

4. Выписки с банковских счетов

• Обычно требуются выписки за последние 6-12 месяцев, подтверждающие финансовую стабильность компании и отсутствие значительных задолженностей.

5. Документы, связанные с недвижимостью (если кредит связан с недвижимостью)

• Отчет об оценке недвижимости (tasación) — обязательный отчет об оценке, чтобы банк мог оценить стоимость объекта.

• Договор бронирования — представляется в случае планируемой покупки недвижимости для подтверждения сделки.

6. Бизнес-план
Если кредит связан с расширением бизнеса или инвестиционным проектом, банк может запросить бизнес-план (Plan de Negocios), в котором объяснены цели использования кредита и будущие финансовые цели.

7. Подтверждение долговой нагрузки и обязательств
Если у компании уже есть кредиты или другие финансовые обязательства, банк может запросить информацию о них, включая условия существующих кредитов и график погашения.

8. Документы на залог
Банк может потребовать от компании предоставить залог, которым может быть недвижимость, оборудование или другие активы, поддерживающие кредитное соглашение.

9. Подтверждение от аудитора или бухгалтера
В некоторых случаях банк может потребовать подтверждение от независимого аудитора или бухгалтера о достоверности и правильности финансовой отчетности компании.

Процесс подачи заявки на кредит для компании часто сложнее, чем для частного лица, поскольку банк хочет более тщательно оценить устойчивость компании и финансовые риски.

Документы, как правило, могут быть на английском языке, но они должны быть четкими и понятными.

Процесс получения кредита на покупку недвижимости

Шаг 1. Оценка финансового профиля

Предоставьте банку необходимые документы, такие как справки о доходах, подтверждающие стабильный доход, существующий трудовой договор, другие источники дохода (портфель инвестиций, доходы от аренды и т.д.), налоговые декларации. Банк проверяет вашу кредитную историю, чтобы оценить способность погашать кредит.

Банк оценивает эти документы, чтобы понять ваше финансовое положение и определить возможность предоставления кредита. Этот шаг следует выполнить до заключения договора бронирования. Если у вас есть адвокат или вы используете услуги кредитного брокера, то ваша задача — предоставить необходимые документы, а остальное они берут на себя.

В результате первого шага вы получите от банка письменное подтверждение, указывающее сумму, на которую вы можете рассчитывать.

Шаг 2. Оценка недвижимости

После одобрения финансового профиля следует оценка выбранной недвижимости. Оценка ипотеки — это процесс определения стоимости объекта, используемого в качестве обеспечения кредита.

• Процесс оценки. Банк нанимает оценщика, который проводит осмотр объекта и анализ рыночной стоимости.

• Рыночная стоимость. Оценка помогает банку определить стоимость недвижимости и оценить уровень риска. Критерии оценки включают местоположение, состояние, размер и рыночные тенденции.

Этот шаг гарантирует, что банк предоставляет кредит в соответствии с реальной стоимостью недвижимости.

Шаг 3. Одобрение и обязательное предложение

После положительной оценки банк делает обязательное предложение, включающее Европейский стандартизированный информационный лист (FEIN) и стандартизированный лист предупреждений (FIAE).

• FEIN и FIAE. Эти документы содержат условия кредита, процентные ставки, условия платежей.

• Обязательное предложение. Это предложение юридически обязывает банк предоставить кредит в соответствии с предложенными условиями.

• Подтверждение. Приняв предложение, вы подтверждаете, что согласны с условиями кредита и готовы продолжить сделку.

Этот шаг обеспечивает ясность условий кредита перед дальнейшими действиями.

Шаг 4. Отчет о прозрачности ипотеки

Перед подписанием ипотечной сделки предусмотрен обязательный 10-дневный период на раздумья (в Каталонии — 14 дней). Подписание отчета происходит у нотариуса. Если у вас есть доверенность на адвоката, он может подписать документ за вас.

• Период на раздумья. Этот 10-дневный период предоставляет вам возможность тщательно обдумать условия кредита и принять взвешенное решение о сделке.

• Отчет о прозрачности ипотеки (Informe de Transparencia) — нотариальный документ, подтверждающий, что вы полностью проинформированы об условиях кредитного договора и понимаете все обязательства и риски. Обязательный отчет о прозрачности ипотеки был введен в Испании в июне 2019 года в рамках нового закона о кредитах на недвижимость (Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario) для защиты заемщиков и обеспечения их полного понимания условий перед подписанием.

• Задание вопросов. Вы можете задать вопросы нотариусу или представителям банка для прояснения всех аспектов сделки.

• Юридическое требование. Согласно испанскому законодательству, если вы не сможете погасить кредит, ваши текущие и будущие активы могут быть использованы для погашения долга.

Этот шаг гарантирует, что вы принимаете обоснованное решение о получении кредита.

Шаг 5. Подписание сделки купли-продажи и кредита

После окончания периода на раздумья вы можете снова посетить нотариуса или доверить это своему адвокату, где будут подписаны два акта — один для покупки недвижимости и другой для подтверждения ипотеки. Обычно покупка недвижимости и получение кредита происходят в один и тот же день. Банк не может предоставить кредит до тех пор, пока покупатель не станет владельцем недвижимости, так как имущество служит обеспечением. После подписания право собственности на недвижимость официально передается, и кредит вступает в силу.

Шаг 6. Регистрация

После подписания договора недвижимость и ипотека регистрируются официально в реестре собственности, что дает банку право продать имущество в случае невыполнения обязательств по кредиту.

Какие расходы связаны с получением кредита?

При оформлении кредита в Испании возникают различные расходы, которые следует учитывать при определении общей стоимости кредита. Вот основные расходы:

• Комиссия за оформление. Банк может взимать комиссию за открытие кредита, обычно в пределах 0,5% – 1% от суммы кредита. В некоторых случаях эту комиссию можно уменьшить или полностью исключить путем переговоров.

• Оценка недвижимости является обязательной для подтверждения банком стоимости объекта. Обычно расходы на оценку несет заемщик, и они составляют от 300 до 600 евро, в зависимости от характеристик объекта.

• Нотариальные сборы зависят от суммы кредита, региона и сложности сделки.

• Регистрационные сборы за регистрацию собственности и кредита в Реестре недвижимости. Эти расходы могут составлять от 500 до 1500 евро, в зависимости от стоимости объекта.

• Страховка. Банки обычно требуют как минимум оформление страхования жилья, чтобы защитить имущество от повреждений. Также банк может рекомендовать оформить страхование жизни, чтобы покрыть кредит в случае смерти заемщика. Стоимость страхования зависит от стоимости недвижимости и размера кредита.

Каков максимальный срок кредита в Испании?

Максимальный срок кредита составляет 30 лет. Исключением может быть недвижимость, изъятая банком, для которой срок погашения может достигать 40 лет.

С какого возраста можно получить кредит в Испании?

Заемщик должен быть не младше 18 лет. Погашение кредита обычно должно завершиться не позднее достижения возраста 75 лет, хотя это может варьироваться в зависимости от условий конкретного банка и типа кредита.

Какие в настоящее время процентные ставки?

Процентные ставки в Испании зависят от различных факторов: экономической ситуации, политики конкретного банка, статуса заемщика (резидент или нерезидент) и типа кредита. Резиденты, как правило, получают более выгодные условия по сравнению с нерезидентами. Также на размер ставки влияет выбор фиксированной или плавающей ставки. Кредиты с плавающей ставкой зависят от колебаний Euribor.

Сентябрь 2024

Для нерезидентов:

• Фиксированная ставка: от 2,85%

• Смешанная ставка: 2,50% (фиксированная на 5 лет), затем Euribor + 0,75%

• Плавающая ставка: 2,50% (фиксированная на 1 год), затем Euribor + 0,75%

Для резидентов:

• Фиксированная ставка: от 2,52% (при наличии дополнительных продуктов, например, страхования)

• Смешанная ставка: 1,50% (фиксированная на 5 лет), затем Euribor + 0,60%

• Плавающая ставка: 1,35% (фиксированная на 1 год), затем Euribor + 0,25%

Можете ли вы помочь с подачей заявки на кредит в испанских банках?

Да, можем. Наш адвокат поможет вам подать заявку на кредит для покупки недвижимости. Если у вас есть доверенность на адвоката и вы предоставили ему все необходимые документы, он соберет предложения из различных банков, чтобы вы могли выбрать наиболее выгодное.

У адвоката есть контакты с представителями разных банков, с которыми они сотрудничают. Успех кредитного процесса часто зависит от правильного контактного лица. У каждого банка свои требования и условия, уровень готовности к рискам и предпочтения (по национальностям, инвесторам, предпринимателям). Процесс довольно трудоемкий, поэтому доверив эту задачу своему адвокату, вы сэкономите время.

Возникли вопросы?
Пишите на rene@merlishomes.com