Инвестиции в аренду недвижимости на Коста-дель-Соль: краткосрочная или долгосрочная аренда — что выгоднее?

1. Инвестиции в недвижимость на Коста-дель-Соль: краткосрочная vs долгосрочная аренда

При рассмотрении покупки недвижимости для аренды на Коста-дель-Соль важно учитывать следующие аспекты краткосрочной и долгосрочной аренды:

• Доход. Краткосрочная аренда может приносить более высокий доход в пик туристического сезона, но сильно зависит от сезонности и заполняемости. В высокий сезон и в праздничные периоды доход может быть в четыре раза выше, чем от долгосрочной аренды. Долгосрочная аренда, напротив, предлагает стабильный и предсказуемый доход в течение всего года.

• Регулирование. Правила для краткосрочной аренды становятся всё более строгими, особенно в районах между Малагой и Марбельей. Долгосрочная аренда сталкивается с меньшими ограничениями, но важно составить правильный договор аренды, чтобы избежать права арендатора на пребывание на 5 или даже 7 лет.

• Нагрузка на управление. Краткосрочная аренда требует больше времени и ресурсов для управления гостями, уборки и текущего обслуживания. Долгосрочная аренда требует меньшего ежедневного участия.

• Туризм и спрос. Доход от краткосрочной аренды в значительной степени зависит от потока туристов и репутации на таких платформах, как Airbnb, Booking.com и Vrbo. Долгосрочная аренда больше ориентируется на местный спрос на жильё.

• Затраты. Краткосрочная аренда связана с более высокими затратами на обслуживание, включая услуги уборки и мелкий ремонт. В случае долгосрочных арендаторов расходы более предсказуемы и менее часты.

• Налогообложение. Налоговые обязательства для краткосрочной аренды могут быть выше, так как они часто рассматриваются как предпринимательская деятельность. Налогообложение долгосрочной аренды проще и предоставляет определённые налоговые льготы, поскольку правительство поддерживает долгосрочную аренду.

• Гибкость использования. Краткосрочная аренда позволяет гибко использовать недвижимость для личного пользования в определённые периоды. В случае долгосрочного договора аренды объект менее доступен для личного использования.

• Социальное и общественное влияние. Краткосрочная аренда может вызывать недовольство среди местных жителей, особенно в районах, насыщенных туризмом, так как повышает стоимость жизни. Долгосрочная аренда лучше соответствует ритму местного сообщества и поддерживает потребности местного рынка жилья.

Коста-дель-Соль остаётся привлекательным направлением для инвесторов в недвижимость, в основном благодаря высоким показателям туризма до и после пандемии COVID-19.

В 2019 году регион посетило более 13 миллионов туристов, а к 2023 году это число достигло рекордных 14 миллионов, что на 12% больше по сравнению с 2022 годом. Текущие прогнозы показывают, что 2024 год установит новый рекорд.

Кроме того, Коста-дель-Соль известен своим стабильным климатом с более чем 320 солнечными днями в году, а зимние ночные температуры редко опускаются ниже 10°C.

В заключение, Коста-дель-Соль стал очень привлекательным международным регионом благодаря круглогодичному спросу, разнообразному образу жизни и природной красоте. Развитие региона также поддерживается международными инвестициями в бизнес, которые создали тысячи новых рабочих мест за последние годы. Этот набор факторов делает Коста-дель-Соль идеальным местом для жизни и инвестиций.

2. Районы Коста-дель-Соль и сезонность

Если вы планируете приобрести недвижимость на Коста-дель-Соль для сдачи в аренду, важно понимать, какие районы предлагают лучшие возможности, как спрос и предложение на рынке влияют на доходность ваших инвестиций и как сезонные изменения могут отразиться на вашем арендном доходе. Не менее важно учитывать различия в предпочтениях туристов и местных жителей, которые могут повлиять на вашу стратегию аренды.

Что выберете вы — покупку недвижимости для краткосрочной аренды туристам, ориентир на долгосрочных арендаторов или гибридный подход, при котором вы сами пользуетесь недвижимостью зимой, а сдаёте её летом? Важнее ли учитывать собственные потребности или запросы туристов?

Начнем с районов.

В настоящее время краткосрочная аренда ограничена в Малаге и Фуэнхироле, где одним из требований является наличие отдельного входа: арендатор краткосрочного жилья не должен пользоваться общим входом, а должен иметь свой собственный. С октября 2024 года обсуждается расширение этого условия на другие муниципалитеты между Малагой и Марбельей, включая саму Марбелью.

Эти районы остаются привлекательными для краткосрочной аренды, однако найти подходящую недвижимость для сдачи становится сложнее. В этом случае покупка таунхауса, дуплекса или виллы может быть проще, чем поиск квартиры с отдельным входом.

Лучшие районы для краткосрочной аренды на Коста-дель-Соль

Марбелья

Золотая Миля – Цены на недвижимость от €450,000 за апартаменты / от €2 миллионов за дома.
«Золотая Миля» Марбельи — один из самых известных роскошных районов на Коста-дель-Соль, известный своими престижными отелями, виллами и ресторанами. Золотая Миля простирается от центра Марбельи до Пуэрто-Бануса. Цены на недвижимость здесь стабильно растут из-за высокого спроса со стороны международных покупателей. Вы найдете как современные роскошные виллы, так и более традиционные дома в испанском стиле, часто с видом на море и исключительным интерьером.
Район также известен элитными клубами и пятизвёздочными отелями.

Пуэрто-Банус

Marina Banús – Цены на апартаменты от €550,000.
Район вокруг марины идеально подходит для краткосрочной аренды, так как привлекает состоятельных посетителей, ищущих роскошный образ жизни с близостью к центру города и пляжу. Здесь можно увидеть роскошные автомобили и яхты, которые не уступают тем, что показывают в кино.

Нуэва Андалусия – Цены на недвижимость от €350,000 за апартаменты / от €1.5 миллионов за дома.
Известная как «Долина гольфа,» эта зона привлекает любителей гольфа и туристов, ищущих роскошный стиль жизни. Здесь высок спрос на краткосрочную аренду, особенно летом и во время мероприятий, связанных с гольфом.
Примечание: Нуэва Андалусия находится очень близко к Пуэрто-Банус.

Центр Малаги

Сохо Малага – Цены на апартаменты от €350,000.
Культурный район города, часто называемый «арт-дистриктом.» Популярен среди молодых профессионалов и любителей искусства, ищущих уникальную и живую атмосферу.

Ла Малагета – Цены на апартаменты от €450,000.
Прибрежный район Малаги, известный множеством апартаментов и роскошных отелей. Это идеальное место для краткосрочной аренды, особенно летом, когда поток туристов достигает пика.

Эстепона

Марина Эстепоны – Цены на апартаменты от €300,000.
Марина Эстепоны — популярный район с множеством ресторанов, баров и магазинов. Здесь высок спрос на краткосрочную аренду благодаря привлекательности для туристов, ищущих отдых у моря.

Новая Золотая Миля – Цены на недвижимость от €350,000 за апартаменты / от €1 миллиона за дома.
Расположенный между Эстепоной и Марбельей, этот роскошный район является домом для многих новых и современных объектов. Привлекает состоятельных отдыхающих, ищущих эксклюзивные и современные объекты.

Бенальмадена

Бенальмадена Пуэбло – Цены на апартаменты от €250,000.
Старый город, сохранивший традиционное андалузское очарование. Популярен среди туристов, желающих испытать аутентичную испанскую атмосферу, но при этом район предлагает много современных удобств.

Арройо де ла Мьель – Цены на недвижимость от €220,000 за апартаменты / от €500,000 за дома.
Центр Бенальмадены, популярный среди семей, предлагает множество вариантов для отдыха. Краткосрочная аренда здесь привлекает внимание благодаря близости к достопримечательностям и активному образу жизни.

Фуэнхирола

Лос-Боличес – Цены на апартаменты от €230,000.
Оживлённый прибрежный район Фуэнхиролы, известный своей яркой атмосферой и отличным доступом к пляжным барам и ресторанам. Этот район популярен как среди местных жителей, так и среди международных туристов.

Марина Фуэнхиролы – Цены на апартаменты от €250,000.
Район марины привлекает туристов, ищущих отдых у моря с лёгким доступом к воде. Здесь высокий спрос на краткосрочную аренду благодаря близости к марине и насыщенной ночной жизни.

Эти районы и их конкретные зоны предлагают отличную доходность от краткосрочной аренды, так как являются популярными направлениями с постоянным спросом на качественное жильё.

На самом деле, можно упомянуть гораздо больше районов, но принцип остаётся тем же: чем ближе недвижимость к морю и центрам городов, тем выше спрос на краткосрочную аренду. Однако объекты прямо у пляжа стоят дороже по сравнению с теми, что находятся в 2-3 километрах от побережья.

Сезонные изменения и их влияние

Сезонность всегда влияет на рынок аренды. Во многих районах Коста-дель-Соль краткосрочная аренда предлагается в высокий сезон, тогда как в низкий сезон арендаторы часто принимаются на более длительный срок, с оплатой по месячной ставке до конца мая, когда снова начинается высокий сезон.

Например, в низкий сезон четырёхкомнатный дом может сдаваться за €5,000 в месяц, тогда как в высокий сезон недельная аренда может быть в четыре раза выше.

• Летние месяцы (июнь – сентябрь) — самые загруженные почти во всех районах из-за тёплой погоды и высокого потока туристов.

• Периоды праздников — Рождество, Новый год и Пасха — также повышают спрос в некоторых районах, особенно в Марбелье, Пуэрто-Банусе и Фуэнхироле.

• Центр Малаги активен круглый год благодаря своему культурному и коммерческому значению.

Стоит также отметить, что с октября по май — отличный сезон для любителей гольфа, так как погода прохладнее. Коста-дель-Соль насчитывает более 70 полей для гольфа, и дома и апартаменты рядом с ними идеально подходят для этой целевой аудитории.

3. Кто ваша целевая аудитория?

Кто хочет провести отпуск на Коста-дель-Соль? Знание вашей аудитории поможет эффективнее обращаться к потенциальным клиентам.

Кто это? Семьи, пенсионеры, удалённые сотрудники, владельцы домашних животных? Вот общее описание 🙂

🌞 Любители солнца

Эти гости ищут жильё, где можно наслаждаться солнечным климатом Коста-дель-Соль. А наслаждаться здесь есть чем – около 320 солнечных дней в году. Синие небеса и жёлтое солнце радуют глаз на протяжении месяцев.

Идеально подходят объекты с большими террасами, с ориентацией на юг или юго-запад, а также жильё на берегу, где можно выйти из дома и сразу погрузиться в солнечные лучи. Береговая линия Коста-дель-Соль простирается примерно на 190 километров – от Нерхи на востоке до Сотогранде на западе. Если ваша целевая аудитория – любители солнца, мы можем сузить поиск, учитывая близость к аэропорту, количество спален, бюджет, размер террасы и другие параметры.

🏌️‍♂️ Любители гольфа

Гольфисты, ищущие жильё рядом с полями для гольфа, где гольф становится продолжением их дома — местом, где они проводят большую часть своего времени. Для них гольф — не просто хобби, а важная часть жизни.

Они хотят просыпаться утром, открывать шторы и видеть ухоженное поле для гольфа. Этот вид важен для них и вечером, создавая ощущение покоя и радости. Гольф-поле для них — это не только место для игры, но и источник отдыха и красоты.

Здесь более 70 полей для гольфа, так что выбор огромен. Дополнительные фильтры могут включать уровень подготовки (начинающие или опытные игроки) или предпочтение между прибрежными и внутренними полями.

🎉 Любители вечеринок

Энергичные и социальные люди, ищущие жильё в центре оживлённой ночной жизни Коста-дель-Соль. Им важно, чтобы дом находился рядом с популярными барами, клубами и ресторанами, чтобы они могли наслаждаться активной ночной жизнью региона.

Они любят танцевать в клубах, встречаться с друзьями в барах и посещать культурные мероприятия. Эти люди получают удовольствие от того, что находятся в эпицентре событий. Среди популярных мест — Пуэрто-Банус.

🧘‍♂️ Ищущие покоя

Эти гости предпочитают объекты, удалённые от шума и суеты повседневной жизни. Им важны тишина, природная красота и уединение. Их дом должен быть тихим убежищем, где можно расслабиться, подумать о жизни и личных целях.

Для нахождения покоя иногда достаточно отдалиться всего на 5 километров от побережья, а иногда нужно уйти дальше. Конкретные критерии (расстояние до магазинов, ресторанов, виды, бюджет, количество комнат и удалённость от аэропорта) помогут определить подходящее место.

4. Сравнение краткосрочных и долгосрочных периодов аренды

Этот ответ основан на Декрете 31/2024 от 29 января.

Что считается краткосрочной арендой?

Согласно Декрету 31/2024 от 29 января, краткосрочная аренда в Андалусии определяется как аренда недвижимости сроком до 60 дней. Если недвижимость сдается одному и тому же арендатору на срок до 60 последовательных дней в течение календарного года, она классифицируется как краткосрочная аренда. В этом случае владелец должен получить туристическую лицензию и соблюдать правовую базу, регулирующую туристическое размещение.

Что считается долгосрочной арендой?

Долгосрочная аренда в Испании делится на две категории, регулируемые Испанским Законом об аренде (LAU), который устанавливает два типа договоров аренды в зависимости от цели аренды.

Сезонное проживание

• Арендатор имеет основное место жительства в другом месте. Договор заканчивается в согласованную дату и не продлевается автоматически.
• Эти договоры обычно называют сезонными или среднесрочными арендами.
• Условия таких договоров гибкие и зависят от соглашения между арендодателем и арендатором.
• Эти договоры не предоставляют арендатору автоматических правовых гарантий, таких как ограничения на повышение арендной платы.

Основное место жительства

• Если арендатор использует недвижимость в качестве основного места жительства и не имеет подтверждённого проживания в Испании или другом месте, минимальный срок аренды, установленный законом, составляет 1 год.
• Такие договоры могут автоматически продлеваться до 5 лет (если недвижимость принадлежит частному лицу) или до 7 лет (если арендодатель — юридическое лицо).
• Арендаторы имеют правовые гарантии, включая ограничения на повышение арендной платы и автоматическое ежегодное продление аренды.

Аренда для сезонного проживания предоставляет большую гибкость, поскольку договоры могут заканчиваться в конкретную дату без автоматических продлений, основываясь исключительно на договорённостях между арендодателем и арендатором.

Аренда для основного проживания, напротив, регулируется более строго, предоставляя арендаторам значительные правовые гарантии, такие как ограничение на повышение арендной платы и автоматическое продление аренды.

5. Управляете ли вы своим объектом самостоятельно или используете услуги полного управления?

Многие владельцы недвижимости начинают с большим энтузиазмом управлять своим недавно приобретённым объектом, но часто не осознают всех нюансов, связанных с управлением. Прочитайте дальше, чтобы понять, готовы ли вы принять этот вызов или предпочли бы доверить управление профессионалам.

Управление недвижимостью и её обслуживание

• Маркетинг и реклама. Создание привлекательного контента для привлечения потенциальных гостей, а также создание качественных фото и видео. На каких платформах вы хотите разместить свою недвижимость? Популярные каналы включают Airbnb, Booking.com и Vrbo.

• Управление бронированиями. Принятие, подтверждение и управление бронированиями через выбранные платформы, включая ваш сайт, платформы бронирования, WhatsApp, Messenger и электронную почту.

• Оптимизация цен. Динамическое ценообразование в зависимости от сезона и рыночных тенденций для максимизации дохода.

• Регистрация и выселение гостей. Встреча гостей и координация их заезда и отъезда. Если вы используете сейфы для ключей, как происходит управление кодами?

• Инспекция и обслуживание недвижимости. Проверка состояния объекта до и после каждого визита гостя, организация необходимого обслуживания и оперативных ремонтов.

• Уборка. Уборка и смена постельного белья после каждого гостя для поддержания высоких стандартов чистоты и гигиены.

• Круглосуточная поддержка. Предоставление круглосуточной поддержки гостям, ответы на вопросы, разрешение проблем и экстренных ситуаций.

• Удобства для гостей. Предоставление дополнительных услуг, таких как приготовление еды или бронирование экскурсий.

• Налогообложение и отчетность. Управление налогообложением доходов от аренды и подача налоговых деклараций в соответствии с законодательством.

• Регистрация гостей в полиции. Регистрация гостей в соответствии с требованиями испанского законодательства.

• Управление отзывами и обратной связью. Сбор отзывов гостей, учет обратной связи и ответы на отзывы для поддержания положительной репутации объекта.

Эти задачи связаны с краткосрочной арендой на Коста-дель-Соль. Если вы не используете полный сервис управления, который обычно стоит 20-30% от дохода плюс НДС, вам придётся самостоятельно заниматься всеми этими задачами, включая маркетинг, обслуживание, управление гостями, бухгалтерию и соблюдение юридических требований.

---

Подготовка недвижимости для краткосрочной аренды

Получение лицензии на туризм — один из первых шагов, однако для её оформления ваша недвижимость должна соответствовать определённым требованиям. В том числе требуется наличие разрешения на заселение (Licencia de Primera Ocupación) или аналогичного документа, а также письменное подтверждение от ассоциации собственников о разрешении на краткосрочную аренду.

• Обстановка и подбор мебели. Обеспечьте полное оснащение объекта необходимой мебелью, текстилем, кухонной утварью и техникой (такие как телевизор и роутер Wi-Fi).

• Необходимая бытовая техника и удобства. Оснастите недвижимость важными бытовыми приборами, такими как стиральная машина, посудомоечная машина, холодильник, системы кондиционирования и отопления, чтобы соответствовать ожиданиям гостей.

• Сертификат энергоэффективности (EPC). Получите обязательный сертификат энергоэффективности, требуемый для краткосрочной аренды в Испании.

• Соответствие стандартам безопасности. Установите и проверяйте оборудование безопасности, такое как дымовые датчики, огнетушители и аптечки, чтобы обеспечить безопасность гостей в соответствии с местными нормативами.

• Лицензия на аренду и регистрация в туристическом реестре. Оформите необходимую лицензию на аренду в муниципалитете и зарегистрируйте объект в туристическом реестре для легального предоставления краткосрочной аренды.

• Дизайн интерьера и декор. Подберите дизайн, привлекательный для краткосрочных арендаторов, с продуманной цветовой гаммой, освещением и общей эстетикой.

• Информация и документация. Предоставьте гостям инструкции и руководства (для использования бытовой техники, Wi-Fi, сигнализации и др.) и правила проживания.

• Фотографии и виртуальные туры. Подготовьте профессиональные фотографии и виртуальные туры объекта для эффективного продвижения на различных платформах аренды.

• План уборки и обслуживания. Организуйте регулярные уборки и техническое обслуживание, чтобы объект всегда находился в идеальном состоянии и был готов к приёму гостей.

• Текстиль и принадлежности. Обеспечьте объект чистым постельным бельём, полотенцами и необходимыми принадлежностями (мыло, шампунь, туалетная бумага) для каждого гостя. Организуйте пополнение запасов после каждого заезда.

Эти подготовительные шаги необходимы для соблюдения всех юридических требований и поддержания конкурентоспособности объекта на рынке краткосрочной аренды. Если вы не пользуетесь услугами полного управления, вам придётся самостоятельно следить за тем, чтобы объект всегда был полностью готов к приёму гостей.

---

Подготовка недвижимости для долгосрочной аренды

• Тщательная инспекция и обслуживание объекта. Перед поиском долгосрочного арендатора важно провести полную инспекцию недвижимости и выполнить необходимые ремонтные работы, чтобы убедиться, что она находится в хорошем состоянии.

• Выбор мебели и оборудования. Решите, сдавать ли объект с мебелью или без. Если с мебелью, она должна быть качественной, долговечной и функциональной.

• Критерии выбора арендаторов. Определите требования к арендаторам — подойдут ли семьи? Разрешены ли домашние животные? Допустимо ли курение? Чёткие правила помогут вам найти подходящих арендаторов и снизить риски.

• Сертификат энергоэффективности (EPC). Получите обязательный сертификат энергоэффективности, требуемый для всех договоров аренды в Испании.

• Составление договора аренды. Подготовьте долгосрочный договор аренды, который включает сумму аренды, условия оплаты, срок аренды, правила проживания и ответственность за ремонт и обслуживание. Рекомендуется обратиться за профессиональной юридической помощью, чтобы учесть все правовые аспекты.

• Меры безопасности. Установите и проверьте оборудование безопасности, такое как дымовые датчики, огнетушители и замки, чтобы обеспечить безопасность арендаторов.

• Страхование. Убедитесь, что объект имеет достаточное страховое покрытие на случай возможного ущерба со стороны арендаторов. Также рекомендуется застраховать себя от неплатежей арендаторов.

• Управление коммунальными контрактами. Проверьте актуальность всех коммунальных договоров (вода, электричество, газ, интернет) и, при необходимости, переведите их на имя арендатора.

• Маркетинг и реклама. Рекламируйте объект на подходящих платформах и каналах, чтобы привлечь долгосрочных арендаторов. Это может включать размещение объявлений на порталах недвижимости, в местных газетах и социальных сетях.

• Протокол передачи имущества. Подготовьте документ передачи (инвентаризацию), который фиксирует состояние объекта, мебели и техники до заселения арендатора. Это поможет избежать споров в конце срока аренды.

• Удаление мебели, если необходимо. Если объект сдается без мебели или частично меблированным, возможно, потребуется убрать лишнюю мебель.

Эти шаги помогут вам подготовить объект для долгосрочной аренды, обеспечивая соблюдение всех юридических и договорных аспектов.

6. Формирование и диверсификация портфеля недвижимости

Как мы можем помочь вам выбрать подходящие объекты недвижимости?

Мы используем данные из источников, таких как Idealista, AirDNA, Booking.com, Airbnb и аналитические агентства, чтобы предоставить вам точную информацию о средних показателях заполняемости, суточных арендных ставках и сезонных колебаниях. Это позволяет вам выделить районы с наибольшим потенциалом для возврата инвестиций.

Мы сопровождаем вас на каждом этапе выбора и анализа объектов, учитывая стоимость покупки, расходы на ремонт и прогнозируемый доход от аренды.

Для крупных инвесторов мы предлагаем помощь в создании диверсифицированного и прибыльного портфеля недвижимости.

Что может включать ваш портфель недвижимости?

• Прибрежные апартаменты для отдыха (студии, однокомнатные и многокомнатные квартиры) с высоким туристическим спросом.

• Многоквартирные комплексы, например, полностью обновлённое здание с 9 квартирами в Лас-Лагунас по цене €1,500,000 (октябрь 2024).

• Хостелы или бутик-отели для краткосрочной аренды.

• Квартиры для долгосрочной аренды, идеально подходящие для семей или удалённых сотрудников.

• Новостройки на ранних стадиях, предлагающие более низкие цены с высоким будущим потенциалом.

• Объекты, требующие ремонта, с возможностью увеличения стоимости после обновления.

Заинтересованы в создании своего портфеля?
Свяжитесь с нами по адресу rene@merlishomes.com, чтобы обсудить лучшие варианты для ваших инвестиций.