Самые распространённые ловушки при покупке недвижимости в Испании
Автор: Rene Vesman, Партнер и консультант по недвижимости
Помогу вам найти второй дом или коммерческую недвижимость здесь, на Коста-дель-Соль.
Представьте себе настоящий кошмар: вы только что купили дом своей мечты на Коста-дель-Соль. Но вместо первого солнечного утра вы сталкиваетесь с требованиями штрафов, так как у недвижимости отсутствует разрешение на эксплуатацию.
Вы не можете заключить договоры на подключение электричества и воды, а сосед заявляет, что парковочное место, которое вы считали своим, на самом деле принадлежит ему. Вы оказались в ловушке, где ошибки, риски и проблемы преследуют вас на каждом шагу.
Ещё хуже, после покупки выясняется, что часть здания построена без разрешения, и местные власти требуют её сноса. В то же время вы узнаёте, что у вашего товарищества собственников многотысячные долги, часть которых теперь ложится на ваши плечи. Процесс, который должен был стать воплощением вашей мечты, превращается в финансовый и эмоциональный хаос.
Но всё это можно избежать. В этой статье я расскажу о самых дорогостоящих и опасных ловушках, которые подстерегают покупателей недвижимости на Коста-дель-Соль, и, главное, как вам их избежать.
Читайте дальше и узнайте, как защитить себя от проблем, которые разрушили мечты многих покупателей. Лучше быть готовым заранее, чем потом сожалеть и терять свои деньги!
Проверка размера и состояния недвижимости
Проблема. Площадь недвижимости, указанная в документах или в рекламном объявлении, может не соответствовать реальным показателям, что может привести к неожиданным расходам и затруднениям в использовании.
Пример. Покупатель приобретает дом с заявленной площадью 150 м², но позже выясняется, что жилая площадь составляет всего 120 м².
Решение. В случае сомнений закажите независимую строительную инспекцию, чтобы подтвердить фактический размер и состояние объекта. Сравните данные о недвижимости с информацией из кадастрового реестра и документов купли-продажи, чтобы убедиться в их точности.
Если к недвижимости относится участок земли, проверьте его площадь и границы, чтобы они соответствовали документам. Проблемы с размерами или правами на землю могут привести к спорам с соседями или муниципалитетом.
Проверка размера и состояния недвижимости
Проблема. Площадь недвижимости, указанная в документах или в рекламном объявлении, может не соответствовать реальным показателям, что может привести к неожиданным расходам и затруднениям в использовании.
Пример. Покупатель приобретает дом с заявленной площадью 150 м², но позже выясняется, что жилая площадь составляет всего 120 м².
Решение. В случае сомнений закажите независимую строительную инспекцию, чтобы подтвердить фактический размер и состояние объекта. Сравните данные о недвижимости с информацией из кадастрового реестра и документов купли-продажи, чтобы убедиться в их точности.
Если к недвижимости относится участок земли, проверьте его площадь и границы, чтобы они соответствовали документам. Проблемы с размерами или правами на землю могут привести к спорам с соседями или муниципалитетом.
Риски, связанные с подачей заявки на ипотеку
Проблема. Неполное понимание условий кредита и процесса его оформления может привести к финансовым трудностям, таким как повышенные процентные ставки, дополнительные комиссии или отказ в выдаче кредита для покупки недвижимости.
Пример. Покупатель подписывает договор бронирования и вносит залог, но позже банк отказывает в выдаче кредита, например, из-за недостаточной платёжеспособности заявителя.
Решение. Проконсультируйтесь с банком перед подписанием договора купли-продажи, чтобы получить предварительное одобрение вашей кредитоспособности и убедиться, что объект недвижимости соответствует требованиям банка. Рассмотрите возможность обращения к независимому финансовому консультанту, чтобы сравнить условия кредитования и понять все сопутствующие расходы, включая нотариальные сборы, затраты на оценку и страховку заёмщика. Ваш агент по недвижимости может защитить ваши интересы, добавив в договор бронирования условие о возврате залога в случае отказа банка в выдаче кредита.
Отсутствие туристической лицензии и запрет на аренду
Проблема. Без туристической лицензии краткосрочная аренда является незаконной. В некоторых районах или в рамках товарищества собственников аренда может быть полностью запрещена, что делает вашу инвестицию убыточной.
Пример. Покупатель планирует сдавать недвижимость через Airbnb, но после покупки выясняется, что местные власти больше не выдают туристические лицензии или вводят строгие ограничения. Кроме того, товарищество собственников могло запретить краткосрочную аренду.
Решение. До подписания договора бронирования проверьте, соответствует ли недвижимость условиям получения туристической лицензии, и уточните правила, установленные товариществом собственников и местными властями. Местный агент должен предоставить эту информацию. Попросите адвоката убедиться, что к недвижимости не применяются ограничения или запреты на аренду.
Отсутствие туристической лицензии и запрет на аренду
Проблема. Без туристической лицензии краткосрочная аренда является незаконной. В некоторых районах или в рамках товарищества собственников аренда может быть полностью запрещена, что делает вашу инвестицию убыточной.
Пример. Покупатель планирует сдавать недвижимость через Airbnb, но после покупки выясняется, что местные власти больше не выдают туристические лицензии или вводят строгие ограничения. Кроме того, товарищество собственников могло запретить краткосрочную аренду.
Решение. До подписания договора бронирования проверьте, соответствует ли недвижимость условиям получения туристической лицензии, и уточните правила, установленные товариществом собственников и местными властями. Местный агент должен предоставить эту информацию. Попросите адвоката убедиться, что к недвижимости не применяются ограничения или запреты на аренду.
Отсутствие лицензии на ввод в эксплуатацию (Licencia de Primera Ocupación)
Проблема. Без лицензии на ввод в эксплуатацию или эквивалентного документа использование недвижимости и её последующая продажа затруднены. Кроме того, это может помешать подключению коммунальных услуг (вода, электричество). Банки отказываются предоставлять ипотечные кредиты для таких объектов, а краткосрочная аренда также невозможна без соответствующего разрешения.
Пример. Покупатель обнаруживает после сделки, что здание было построено без необходимых разрешений, и на него наложен штраф местными властями, который обязан оплатить новый владелец.
Решение. Перед покупкой запросите официальную копию лицензии на ввод в эксплуатацию (это может сделать адвокат от вашего имени) и убедитесь в её действительности, обратившись в местные органы власти.
Неясный статус собственности
Проблема. Если статус собственности недвижимости неясен или у неё несколько владельцев, это может привести к юридическим спорам и ограничить право покупателя на использование или продажу объекта. Отдельной проблемой является наследственная недвижимость – процесс наследования может затянуться, если документы не в порядке, наследников несколько, или один из них несовершеннолетний.
Пример. Покупатель приобретает недвижимость, но позже выясняется, что продавец был лишь долевым собственником, а другие совладельцы возражают против продажи, что делает сделку недействительной.
Решение. Проверьте статус собственности через Nota Simple, чтобы убедиться, что у продавца есть полное право на продажу объекта. Обратитесь к адвокату, который подтвердит действительность права собственности и решит возможные вопросы, связанные с долевым владением, до совершения покупки.
Неясный статус собственности
Проблема. Если статус собственности недвижимости неясен или у неё несколько владельцев, это может привести к юридическим спорам и ограничить право покупателя на использование или продажу объекта. Отдельной проблемой является наследственная недвижимость – процесс наследования может затянуться, если документы не в порядке, наследников несколько, или один из них несовершеннолетний.
Пример. Покупатель приобретает недвижимость, но позже выясняется, что продавец был лишь долевым собственником, а другие совладельцы возражают против продажи, что делает сделку недействительной.
Решение. Проверьте статус собственности через Nota Simple, чтобы убедиться, что у продавца есть полное право на продажу объекта. Обратитесь к адвокату, который подтвердит действительность права собственности и решит возможные вопросы, связанные с долевым владением, до совершения покупки.
Если вместе с недвижимостью продаются, например, парковочное место и кладовая, но это не указано в договоре бронирования и право собственности на них не подтверждено
Проблема. Если парковочное место и кладовая не прописаны в договоре бронирования и их право собственности не подтверждено, покупатель может позже обнаружить, что они не относятся к недвижимости или зарегистрированы на имя другого владельца.
Пример. Покупатель предполагает, что приобретает квартиру с парковочным местом и кладовой, но после сделки выясняется, что они зарегистрированы как отдельные объекты недвижимости, и продавец не является их владельцем. В результате покупатель не может использовать ни парковочное место, ни кладовую.
Решение. До подписания договора бронирования адвокат или ваш агент по недвижимости должен проверить в реестре собственности, являются ли парковочное место и кладовая неотъемлемой частью недвижимости или зарегистрированы отдельно. В договоре бронирования необходимо чётко указать данные о парковочном месте и кладовой. Адвокат должен подтвердить их право собственности и обеспечить, чтобы они передавались вместе с недвижимостью.
Примечание. Всегда проверяйте текст договора и точность указанных данных, чтобы избежать возможных споров и дополнительных расходов.
Покупка недвижимости с проживающим в ней человеком
Проблема. Если недвижимость приобретается с проживающим в ней человеком, например, арендатором или владельцем, новый собственник может столкнуться с трудностями при их выселении.
Пример. Покупатель приобретает недвижимость и позже выясняет, что проживающий в ней арендатор имеет долгосрочный договор аренды с законными правами, которые невозможно расторгнуть до окончания срока действия договора.
Решение. До покупки убедитесь, что у недвижимости нет договорных или законных обязательств по проживанию третьих лиц. Попросите адвоката проверить обременения на недвижимость и включить в договор купли-продажи пункт, подтверждающий передачу объекта без прав третьих лиц. Обязательно убедитесь лично перед сделкой, что недвижимость освобождена от жильцов.
Покупка недвижимости с проживающим в ней человеком
Проблема. Если недвижимость приобретается с проживающим в ней человеком, например, арендатором или владельцем, новый собственник может столкнуться с трудностями при их выселении.
Пример. Покупатель приобретает недвижимость и позже выясняет, что проживающий в ней арендатор имеет долгосрочный договор аренды с законными правами, которые невозможно расторгнуть до окончания срока действия договора.
Решение. До покупки убедитесь, что у недвижимости нет договорных или законных обязательств по проживанию третьих лиц. Попросите адвоката проверить обременения на недвижимость и включить в договор купли-продажи пункт, подтверждающий передачу объекта без прав третьих лиц. Обязательно убедитесь лично перед сделкой, что недвижимость освобождена от жильцов.
Считается, что при использовании агентства покупателя на Коста-дель-Соль необходимо оплачивать дополнительные услуги
Проблема. Многие покупатели ошибочно полагают, что обращение к агенту, представляющему интересы покупателя, приведёт к дополнительным расходам. Это часто заставляет их отказаться от профессиональной помощи, что может привести к дорогостоящим ошибкам в процессе покупки.
Пример. Покупатель решает действовать самостоятельно, считая, что таким образом он сэкономит деньги, но позже выясняется, что он переплатил за недвижимость на 10% выше рыночной стоимости из-за отсутствия профессиональных консультаций и анализа рынка.
Решение. На Коста-дель-Соль агентские комиссии обычно оплачиваются продавцом или агентом продавца, поэтому услуги агента покупателя, как правило, бесплатны для покупателя. Перед началом процесса уточните с агентом, какие комиссии применимы, и воспользуйтесь его помощью, чтобы избежать переплат и юридических рисков.
Покупка мебели отдельно от недвижимости по необоснованно высокой цене
Проблема. Продавец может запросить завышенную стоимость мебели, чтобы снизить официальную цену недвижимости. Это может привести к увеличению налоговых обязательств покупателя при последующей продаже, так как прирост стоимости недвижимости будет казаться выше.
Пример. Покупатель оплачивает мебель за 50 000 €, хотя её реальная стоимость составляет 10 000 €, чтобы снизить цену недвижимости. Однако при продаже недвижимости покупатель сталкивается с более высоким налогом на прирост капитала из-за якобы большего роста стоимости имущества.
Решение. Проверьте рыночную стоимость мебели и потребуйте от продавца справедливую цену. Привлеките адвоката и агента покупателя, чтобы убедиться, что стоимость недвижимости и мебели указана отдельно и соответствует реальной стоимости, исключая налоговые манипуляции.
Покупка мебели отдельно от недвижимости по необоснованно высокой цене
Проблема. Продавец может запросить завышенную стоимость мебели, чтобы снизить официальную цену недвижимости. Это может привести к увеличению налоговых обязательств покупателя при последующей продаже, так как прирост стоимости недвижимости будет казаться выше.
Пример. Покупатель оплачивает мебель за 50 000 €, хотя её реальная стоимость составляет 10 000 €, чтобы снизить цену недвижимости. Однако при продаже недвижимости покупатель сталкивается с более высоким налогом на прирост капитала из-за якобы большего роста стоимости имущества.
Решение. Проверьте рыночную стоимость мебели и потребуйте от продавца справедливую цену. Привлеките адвоката и агента покупателя, чтобы убедиться, что стоимость недвижимости и мебели указана отдельно и соответствует реальной стоимости, исключая налоговые манипуляции.
Сделки в иностранной валюте без фиксированного курса
Проблема. Колебания валютного курса могут значительно увеличить конечную стоимость недвижимости, что приведёт к неожиданным дополнительным расходам для покупателя.
Пример. Покупатель рассчитывает стоимость недвижимости исходя из курса 1 € = 0.83 £, но на момент сделки курс повышается до 1 € = 0.87 £, что увеличивает стоимость покупки на тысячи фунтов, которые не были запланированы.
Решение. Используйте услуги валютного обмена, которые предлагают возможность зафиксировать курс для будущих платежей, чтобы избежать влияния колебаний курса. Тщательно планируйте сделки и консультируйтесь с финансовым экспертом, чтобы выбрать оптимальное время для перевода средств и минимизировать валютные риски.
Продавец или его агент пытаются в одностороннем порядке снизить комиссию агента покупателя после заключения договора бронирования
Проблема. Если в договоре бронирования не указаны чёткие условия распределения комиссионных и запрет на их изменение, продавец или его агент могут попытаться снизить комиссию, что приведёт к финансовым потерям для агента покупателя. В результате агент покупателя может потребовать компенсацию от покупателя.
Пример. В договоре бронирования не указано, что согласованная комиссия не подлежит изменению. После его подписания продавец или его агент уменьшают комиссию, и агент покупателя требует от покупателя покрыть разницу.
Решение. Включите в договор бронирования пункт, который закрепляет согласованное распределение комиссионных и запрещает их одностороннее изменение без письменного согласия всех сторон. Это гарантирует, что все стороны, включая покупателя и агентов, защищены от неожиданных изменений. Привлеките адвоката или опытного агента покупателя для составления договора, чтобы избежать споров и дополнительных расходов.
Продавец или его агент пытаются в одностороннем порядке снизить комиссию агента покупателя после заключения договора бронирования
Проблема. Если в договоре бронирования не указаны чёткие условия распределения комиссионных и запрет на их изменение, продавец или его агент могут попытаться снизить комиссию, что приведёт к финансовым потерям для агента покупателя. В результате агент покупателя может потребовать компенсацию от покупателя.
Пример. В договоре бронирования не указано, что согласованная комиссия не подлежит изменению. После его подписания продавец или его агент уменьшают комиссию, и агент покупателя требует от покупателя покрыть разницу.
Решение. Включите в договор бронирования пункт, который закрепляет согласованное распределение комиссионных и запрещает их одностороннее изменение без письменного согласия всех сторон. Это гарантирует, что все стороны, включая покупателя и агентов, защищены от неожиданных изменений. Привлеките адвоката или опытного агента покупателя для составления договора, чтобы избежать споров и дополнительных расходов.
Ошибочная оценка района или урбанизации
Проблема. Плохая инфраструктура, отсутствие необходимых услуг или негативная репутация района или урбанизации могут снизить стоимость недвижимости и ухудшить качество жизни.
Пример. Покупатель выбирает недорогую квартиру в урбанизации, но позже обнаруживает, что в этом районе часто происходят перебои с коммунальными услугами, высокие сборы на содержание и низкий уровень безопасности, или район известен высоким уровнем преступности.
Решение. Исследуйте репутацию района и его инфраструктуру, уточните информацию о местных услугах (транспорт, магазины, медицинские учреждения) и проанализируйте размер коммунальных и эксплуатационных платежей. Посетите объект в разное время суток и пообщайтесь с соседями или местными жителями, чтобы получить более полное представление о районе и условиях жизни.
Недооценка затрат на ремонт
Проблема. Реальные расходы на ремонт недвижимости, требующей обновления, могут оказаться значительно выше ожидаемых, что приведёт к превышению бюджета и финансовым трудностям.
Пример. Покупатель приобретает старый дом, предполагая, что небольшого ремонта будет достаточно. Однако позже выясняется, что фундамент имеет серьёзные проблемы, исправление которых может стоить более 50 000 €.
Решение. До согласования цены закажите профессиональную инспекцию недвижимости (стоимость составляет около 1000 €), которая оценит реальное состояние объекта и возможные затраты на ремонт. Этот официальный отчёт станет основой для обоснованных переговоров о снижении цены.
Недооценка затрат на ремонт
Проблема. Реальные расходы на ремонт недвижимости, требующей обновления, могут оказаться значительно выше ожидаемых, что приведёт к превышению бюджета и финансовым трудностям.
Пример. Покупатель приобретает старый дом, предполагая, что небольшого ремонта будет достаточно. Однако позже выясняется, что фундамент имеет серьёзные проблемы, исправление которых может стоить более 50 000 €.
Решение. До согласования цены закажите профессиональную инспекцию недвижимости (стоимость составляет около 1000 €), которая оценит реальное состояние объекта и возможные затраты на ремонт. Этот официальный отчёт станет основой для обоснованных переговоров о снижении цены.
Ошибочная оценка налогов и расходов на содержание недвижимости после покупки
Проблема. Покупатели могут упустить из виду регулярные расходы на содержание и налоги на недвижимость, которые могут превысить их бюджет, делая владение недвижимостью дороже, чем предполагалось.
Пример. Покупатель обнаруживает после завершения сделки, что ежегодные расходы, включая налог на недвижимость (IBI), налог на доходы нерезидентов и сборы за содержание урбанизации, составляют в общей сложности 15 000 € в год, что не было учтено при принятии решения о покупке.
Решение. Узнайте точные данные о регулярных расходах на содержание недвижимости, страхование и налоговые обязательства. Привлеките адвоката или агента покупателя, который проведёт анализ всех затрат и поможет включить их в ваш бюджет.
Несправедливая ценовая сделка
Проблема. Иностранные покупатели часто переплачивают за недвижимость, не обладая достаточными знаниями о местном рынке или навыками ведения переговоров.
Пример. Покупатель приобретает квартиру за 350 000 €, хотя аналогичные квартиры в том же районе продавались за 300 000 €, так как агент продавца подчёркивал «уникальность» объекта.
Решение. Проведите тщательное исследование рынка и сравните цены на аналогичную недвижимость в этом районе. Привлеките агента покупателя, который хорошо знает рынок, имеет доступ к местной базе данных недвижимости и поможет провести переговоры о справедливой цене.
Несправедливая ценовая сделка
Проблема. Иностранные покупатели часто переплачивают за недвижимость, не обладая достаточными знаниями о местном рынке или навыками ведения переговоров.
Пример. Покупатель приобретает квартиру за 350 000 €, хотя аналогичные квартиры в том же районе продавались за 300 000 €, так как агент продавца подчёркивал «уникальность» объекта.
Решение. Проведите тщательное исследование рынка и сравните цены на аналогичную недвижимость в этом районе. Привлеките агента покупателя, который хорошо знает рынок, имеет доступ к местной базе данных недвижимости и поможет провести переговоры о справедливой цене.
Отсутствие Certificado de No Infracción Urbanística (CNUI)
Проблема. CNUI подтверждает, что недвижимость не связана с незаконными строительными работами или нарушениями градостроительных норм. Его отсутствие может означать, что объект связан с штрафами, предписаниями о сносе или ограниченными возможностями легализации существующих построек.
Пример. Покупатель обнаруживает после сделки, что на объекте имеются незаконные постройки, которые не соответствуют местным градостроительным нормам, и местные власти требуют их легализации или сноса.
Решение. До покупки запросите CNUI в местной администрации или поручите это своему адвокату. Этот документ подтверждает, что недвижимость не связана с нарушениями градостроительных норм или строительными проблемами. Наличие CNUI даёт покупателю уверенность, что объект соответствует действующим требованиям и покупка не приведёт к неожиданным юридическим или финансовым обязательствам.
Слишком низкая цена
Проблема. Недвижимость, которая кажется слишком дешёвой, может скрывать юридические, технические или регуляторные проблемы, которые впоследствии могут обойтись покупателю значительно дороже.
Пример. Покупатель находит дом, стоимость которого значительно ниже средней рыночной цены в этом районе, но позже выясняется, что у объекта отсутствуют необходимые строительные разрешения, лицензия на использование или имеются серьёзные технические дефекты.
Решение. Тщательно изучите причины, по которым недвижимость продаётся ниже рыночной стоимости. Проверьте документацию, привлеките адвоката и строительного инспектора, чтобы убедиться, что низкая цена не связана с серьёзными скрытыми недостатками или юридическими рисками.
Слишком низкая цена
Проблема. Недвижимость, которая кажется слишком дешёвой, может скрывать юридические, технические или регуляторные проблемы, которые впоследствии могут обойтись покупателю значительно дороже.
Пример. Покупатель находит дом, стоимость которого значительно ниже средней рыночной цены в этом районе, но позже выясняется, что у объекта отсутствуют необходимые строительные разрешения, лицензия на использование или имеются серьёзные технические дефекты.
Решение. Тщательно изучите причины, по которым недвижимость продаётся ниже рыночной стоимости. Проверьте документацию, привлеките адвоката и строительного инспектора, чтобы убедиться, что низкая цена не связана с серьёзными скрытыми недостатками или юридическими рисками.
Риски бронирования недвижимости
Проблема. Подписание договора бронирования и внесение депозита до проведения тщательной проверки недвижимости может привести к финансовым потерям или обязательствам на невыгодных условиях.
Пример. Покупатель выплачивает 6 000 € в качестве бронирования, но позже выясняется, что у объекта отсутствует лицензия на использование, а депозит не возвращается.
Решение. Внимательно изучите условия договора бронирования и привлеките адвоката, который убедится, что в договор включены пункты о возврате депозита в случае выявления серьёзных проблем с недвижимостью. Агенты Merlis Homes включают в договор бронирования около 10 пунктов, которые обязывают продавца вернуть депозит при наличии таких обстоятельств.
Отсутствие Nota Simple
Проблема. Nota Simple — важный документ, который подтверждает право собственности на недвижимость, наличие обременений и юридических ограничений. Его отсутствие может указывать на то, что недвижимость не зарегистрирована в реестре собственности. Это часто встречается с очень старой недвижимостью, незарегистрированными объектами или участками без разрешения на строительство.
Пример. Покупатель подписывает договор купли-продажи и позже узнаёт, что на объект наложен ипотечный долг, который продавец скрыл, и теперь покупатель несёт ответственность за его погашение.
Решение. Перед покупкой недвижимости всегда запрашивайте актуальную Nota Simple в местном Реестре собственности (Registro de la Propiedad), чтобы проверить право собственности, наличие ипотек и других обременений. Этот процесс может выполнить ваш адвокат или агент по недвижимости от вашего имени.
Уточнение. Nota Simple является информационным документом и не заменяет официальную выписку из реестра, однако это быстрый и удобный способ оценить юридическое состояние объекта недвижимости.
Отсутствие Nota Simple
Проблема. Nota Simple — важный документ, который подтверждает право собственности на недвижимость, наличие обременений и юридических ограничений. Его отсутствие может указывать на то, что недвижимость не зарегистрирована в реестре собственности. Это часто встречается с очень старой недвижимостью, незарегистрированными объектами или участками без разрешения на строительство.
Пример. Покупатель подписывает договор купли-продажи и позже узнаёт, что на объект наложен ипотечный долг, который продавец скрыл, и теперь покупатель несёт ответственность за его погашение.
Решение. Перед покупкой недвижимости всегда запрашивайте актуальную Nota Simple в местном Реестре собственности (Registro de la Propiedad), чтобы проверить право собственности, наличие ипотек и других обременений. Этот процесс может выполнить ваш адвокат или агент по недвижимости от вашего имени.
Уточнение. Nota Simple является информационным документом и не заменяет официальную выписку из реестра, однако это быстрый и удобный способ оценить юридическое состояние объекта недвижимости.
Отсутствие кадастрового сертификата
Проблема. Отсутствие кадастрового сертификата может свидетельствовать о том, что недвижимость зарегистрирована некорректно или её границы и площадь не соответствуют фактическим данным, что может привести к юридическим и налоговым проблемам.
Пример. Покупатель обнаруживает после сделки, что кадастровые границы недвижимости пересекаются с землёй соседа, что вызывает спор с соседом и дополнительные расходы на урегулирование ситуации.
Решение. До покупки убедитесь, что недвижимость должным образом зарегистрирована в кадастре и её данные (площадь, границы, назначение) соответствуют фактическому состоянию. Попросите адвоката проверить кадастровый сертификат и информацию в муниципальных реестрах, чтобы исключить возможные несоответствия.
Долги урбанизации и товарищества собственников (включая скрытые)
Проблема. Согласно испанскому законодательству, задолженность перед товариществом собственников или урбанизацией может частично перейти на нового владельца, что приведёт к непредвиденным дополнительным расходам.
Пример. После покупки недвижимости выясняется, что урбанизация имеет долг в размере 20 000 €, связанный с ремонтом общего бассейна, который распределяется между всеми владельцами.
Решение. Перед покупкой проверьте финансовое состояние товарищества собственников или урбанизации. Запросите письменное подтверждение об отсутствии задолженностей, связанных с недвижимостью. Убедитесь, что продавец оплатил все свои обязательства перед товариществом, и попросите адвоката включить в нотариальный договор пункт, который гарантирует, что недвижимость продаётся без скрытых долгов.
Долги урбанизации и товарищества собственников (включая скрытые)
Проблема. Согласно испанскому законодательству, задолженность перед товариществом собственников или урбанизацией может частично перейти на нового владельца, что приведёт к непредвиденным дополнительным расходам.
Пример. После покупки недвижимости выясняется, что урбанизация имеет долг в размере 20 000 €, связанный с ремонтом общего бассейна, который распределяется между всеми владельцами.
Решение. Перед покупкой проверьте финансовое состояние товарищества собственников или урбанизации. Запросите письменное подтверждение об отсутствии задолженностей, связанных с недвижимостью. Убедитесь, что продавец оплатил все свои обязательства перед товариществом, и попросите адвоката включить в нотариальный договор пункт, который гарантирует, что недвижимость продаётся без скрытых долгов.
Если продавец решает запросить более высокую цену после подписания договора бронирования
Проблема. Если в договоре бронирования отсутствует запрет на изменение цены, продавец может попытаться потребовать от покупателя большую сумму после подписания договора.
Пример. Покупатель подписывает договор бронирования и вносит залог, но продавец сообщает перед предварительным договором или окончательной сделкой, что цена увеличивается на 20 000 €, угрожая аннулировать сделку.
Решение. Убедитесь, что в договоре бронирования чётко указана окончательная цена и прописан запрет на её изменение. Привлеките адвоката или местного агента покупателя, который обеспечит юридическую защиту и внесёт в договор санкции против продавца за нарушение условий. Такой подход гарантирует, что покупатель защищён от попыток изменить согласованную цену.
Покупка новостройки связана с большими рисками
Проблема. Приобретение недвижимости в новостройке может сопровождаться задержками, банкротством застройщика или изменениями в проекте, что ставит под угрозу ваши инвестиции и планы по использованию объекта.
Пример. Покупатель вносит предоплату за квартиру на этапе строительства, но застройщик объявляет себя банкротом до завершения проекта, оставляя покупателя без жилья и вложенных средств.
Решение. Проверьте репутацию и финансовую стабильность застройщика. Убедитесь, что предоплата защищена банковской гарантией (Aval Bancaria) или страховым полисом. Попросите адвоката проверить договор купли-продажи, чтобы он включал чёткие условия на случай задержек или изменений в проекте, а также гарантировал возврат предоплаченных сумм, если проект не будет завершён.
Покупка новостройки связана с большими рисками
Проблема. Приобретение недвижимости в новостройке может сопровождаться задержками, банкротством застройщика или изменениями в проекте, что ставит под угрозу ваши инвестиции и планы по использованию объекта.
Пример. Покупатель вносит предоплату за квартиру на этапе строительства, но застройщик объявляет себя банкротом до завершения проекта, оставляя покупателя без жилья и вложенных средств.
Решение. Проверьте репутацию и финансовую стабильность застройщика. Убедитесь, что предоплата защищена банковской гарантией (Aval Bancaria) или страховым полисом. Попросите адвоката проверить договор купли-продажи, чтобы он включал чёткие условия на случай задержек или изменений в проекте, а также гарантировал возврат предоплаченных сумм, если проект не будет завершён.
Покупка незаконно построенной недвижимости
Проблема. Недвижимость без строительных разрешений может быть запрещена к эксплуатации, подвергнута сносу или не зарегистрирована в юридическом порядке. Этот риск особенно распространён в сельских районах.
Пример. Покупатель приобретает дом, а при проверке выясняется, что терраса и бассейн были построены без разрешений. Местные власти требуют их сноса.
Решение. Проверьте соответствие строительных разрешений и проектов с данными местных органов власти. Привлеките адвоката, чтобы он оценил юридический статус объекта перед покупкой.
Если продавец упоминает следующие сокращения, обратите внимание:
- AFO (Asimilado Fuera de Ordenación) — Статус, присваиваемый незаконно построенной недвижимости, которая при определённых условиях признаётся пригодной для использования. Это означает, что объект не соответствует полностью законам, но его можно эксплуатировать без угрозы сноса.
- DAFO (Declaración Asimilado a Fuera de Ordenación) — Процесс, через который объект может получить статус AFO. Для этого владелец должен предоставить доказательства пригодности и безопасности здания.
- SAFO (Silencio Administrativo Fuera de Ordenación) — Статус, который присваивается автоматически, если административные органы не выносят решение по заявке DAFO в установленный срок.
Перепланировка недвижимости без разрешения
Проблема. Перепланировка, выполненная без соответствующих разрешений, например, добавление комнат, террас или бассейнов, может быть признана незаконной. Это может привести к штрафам, предписаниям о сносе или затруднениям при продаже и эксплуатации недвижимости.
Пример. Покупатель обнаруживает после сделки, что построенный бассейн не соответствует местным строительным нормам, и местные власти требуют его сноса. Или, например, из подвала был сделан жилой гостевой апартамент без разрешений.
Решение. Проверьте в реестре собственности и местных органах власти, зарегистрированы ли все перепланировки и соответствуют ли они действующим строительным нормам. Привлеките адвоката и агента покупателя, чтобы они оценили соответствие объекта законодательным требованиям и подтвердили, что все изменения выполнены законно.
Перепланировка недвижимости без разрешения
Проблема. Перепланировка, выполненная без соответствующих разрешений, например, добавление комнат, террас или бассейнов, может быть признана незаконной. Это может привести к штрафам, предписаниям о сносе или затруднениям при продаже и эксплуатации недвижимости.
Пример. Покупатель обнаруживает после сделки, что построенный бассейн не соответствует местным строительным нормам, и местные власти требуют его сноса. Или, например, из подвала был сделан жилой гостевой апартамент без разрешений.
Решение. Проверьте в реестре собственности и местных органах власти, зарегистрированы ли все перепланировки и соответствуют ли они действующим строительным нормам. Привлеките адвоката и агента покупателя, чтобы они оценили соответствие объекта законодательным требованиям и подтвердили, что все изменения выполнены законно.
Покупка недвижимости на Коста-дель-Соль без привлечения адвоката, специализирующегося на недвижимости
Проблема. Отсутствие квалифицированного адвоката при покупке недвижимости может привести к упущению юридических рисков, таких как долги, недостатки в документации или незаконные постройки. Это может повлечь за собой значительные финансовые потери.
Пример. Покупатель подписывает договор купли-продажи без помощи адвоката, а позже выясняется, что у недвижимости отсутствует лицензия на использование, и её оформление требует тысяч евро и нескольких месяцев.
Решение. Всегда пользуйтесь услугами адвоката, специализирующегося на недвижимости, который проверит право собственности, наличие обременений и законность объекта, а также подготовит или проверит все документы. При выборе адвоката убедитесь, что он имеет опыт работы с испанским законодательством о недвижимости и действует независимо от других сторон, таких как продавец или агент.