Het aankoopproces en de belastingen op onroerend goed in Spanje
Het aankoopproces en de belastingen op onroerend goed in Spanje
Hoe onroerend goed te kopen in Spanje
Stap-voor-stap handleiding
Stap-voor-stap handleiding
hoe onroerend goed te kopen in Spanje
Eigendom kopen in Spanje
Het kopen van onroerend goed in Spanje gaat een beetje anders dan in Nederland, maar er zijn drie delen om over te praten.
- het aankoopproces
- 2. belastingen vóór en na de aankoop
- noodzakelijke administratieve handelingen
Let op! De volgende informatie is geen vervanging voor professioneel juridisch advies. Wetten en belastingtarieven kunnen veranderen, dus het is raadzaam om te overleggen met onze advocaat of de belastingdienst om de meest recente informatie te krijgen.
Aankoopproces
Voordat u tot een beslissing komt, moet u de juiste villa of het juiste appartement vinden Dit kan enkele maanden of zelfs langer duren. Samen vinden we het geschikte onroerend goed. Maar laten we beginnen bij het begin.
Voordat u überhaupt begint met het zoeken en kopen van een appartement of huis, moet u duidelijk hebben wat uw budget is, wat u kunt investeren.
Seejärel vaata alles hindasid ja mida sa selle raha eest saad. Niet andersom.
Let op! Houd er rekening mee dat bij het kopen van onroerend goed in Spanje altijd 10% – 14% extra kosten en belastingen bij de prijs komen. We zullen hier later op ingaan.
Ik vraag u om uw betalingsmogelijkheden te berekenen. Heeft u een lening nodig om onroerend goed te kopen? Hoeveel kunt u überhaupt lenen?
Je kunt zowel in Nederland als in Spanje een lening krijgen. Als je in Nederland leent, weet dan dat het in Spanje gekochte onroerend goed niet als onderpand kan dienen.
Voordat u begint met zoeken, formuleer uw doel voor het kopen van onroerend goed. Is het appartement of huis alleen voor uw gezin bedoeld? Wilt u onroerend goed kopen om te verhuren?
Het aankoopproces begint met het vinden van onroerend goed, en dit begint vaak via vastgoedportalen. Deze stellen u in staat om te zoeken op basis van regio, type, grootte, prijs en andere parameters.
Een andere optie is het gebruik van een lokale makelaar, die bekend is met de omgeving en u kan helpen bij het vinden van het juiste appartement of huis, omdat hij meer informatie heeft.
Het is raadzaam om de belangrijkste criteria van tevoren te bepalen en te overleggen met een lokale makelaar, die uw aandacht kan vestigen op aspecten waar u zelf nog niet aan hebt gedacht.
Als u uw onroerend goed hebt uitgekozen (bij voorkeur 3 – 5 objecten), zal de agent een bezoek organiseren zodat u zelf kunt zien of het onroerend goed geschikt is en of het voldoet aan alle eisen.
Voordat u besluit om het onroerend goed te komen bekijken, controleer dan of het inderdaad aan al de belangrijkste eisen voldoet op papier (zoals locatie, omgeving, etc.).
Bereid vragen voor waarop u antwoorden wilt hebben voordat u het gaat bekijken en ook wat u zeker wilt vragen aan de verkoper of wilt zien of controleren ter plaatse.
Zo vermijd u onnodige tijd- en geldverspilling voor uzelf en anderen.
Als u hebt besloten dat dit appartement of huis het juiste voor u is, raad ik altijd aan om over de prijs te onderhandelen. Hier kan de lokale makelaar als bemiddelaar optreden.
Hij heeft mogelijk al informatie over voor welke prijs dit onroerend goed is afgewezen, of hij weet hoeveel het redelijk is om de prijs te verlagen voor dit specifieke object.
Maak altijd gebruik van de mogelijkheid om de prijs te onderhandelen.
Op dit punt raad ik aan om vanaf het begin een lokale advocaat bij het proces te betrekken De bureaucratie in Spanje is veel groter dan in Nederland.
Als u de advocaat een volmacht geeft, zal hij alle documenten voor u regelen en controleren of alles wat met het onroerend goed te maken heeft, voldoet aan de wet.
In dit stadium wordt u ondersteund door de makelaar, die de geboden prijs aan de verkoper doorgeeft en de belangrijke voorwaarden duidelijk zijn. Bijvoorbeeld, of het meubilair inbegrepen is in de prijs of wat het betalingsschema is, enz.
Als de verkoper akkoord gaat met de geboden prijs en voorwaarden, dan moet er een aanbetaling of borg worden betaald, die ervoor zorgt dat het appartement of huis van de markt wordt gehaald.
In het reserveringscontract moet de uiteindelijke verkoopprijs, alle overeengekomen voorwaarden, de omvang en timing van de termijnen en informatie over de contract- en transactie-uitvoering worden opgenomen. Dit wordt verzorgd door de verkoper.
Het bedrag van de aanbetaling hangt af van de prijs van het onroerend goed, of het nieuw is of niet, en andere voorwaarden. Het begint meestal bij 6000 euro en wordt betaald op de rekening van het onroerend goed bedrijf. De makelaar zal u de exacte instructies geven.
Let op! Als u een aanbetaling hebt gedaan en toch besluit het onroerend goed niet te kopen, dan blijft dit geld bij de verkoper en krijgt u het niet terug.
Dit is een eenvoudige overeenkomst (Private purchase contract of Contrato privado de arras) tussen de koper en de verkoper, waarin de verkoper ermee instemt het onroerend goed te verkopen en de koper ermee instemt het onroerend goed te kopen tegen de afgesproken prijs.
Het contract bevat alle relevante details zoals de beschrijving van het onroerend goed, de koopprijs, de betalingswijze en de datum van de aankoop.
In dit stadium wordt van de koper verwacht dat hij een eerste deelbetaling doet op de bankrekening van de verkoper, die gewoonlijk 10% van de aankoopprijs is, maar dit bedrag kan variëren.
In dit contract vind u een clausule die bepaalt:
- dat als de verkoper besluit zich terug te trekken uit de verkoop, de koper ter compensatie een dubbele aanbetaling ontvangt.
- en als de koper besluit zich terug te trekken uit de aankoop, dan verliest hij het aanbetalingsbedrag.
Voor het sluiten van de overeenkomst wordt er door de advocaat een zogenaamde due diligence uitgevoerd, waarbij een juridische en technische controle van het onroerend goed wordt uitgevoerd.
Na ondertekening van de privaatrechtelijke overeenkomst moet de openbare verkooptransactie (Escritura de compraventa) bij de notaris worden geformaliseerd.
Zowel de koper als de verkoper moeten persoonlijk aanwezig zijn of ze moeten worden vertegenwoordigd op basis van een notarieel bekrachtigde volmacht.
Op deze dag wordt het resterende aankoopbedrag betaald en moeten beide partijen documenten bij zich hebben die bewijzen dat alle vereiste belastingen zijn betaald.
De verkooptransactie bevat alle overeengekomen voorwaarden en de beschrijving van het onroerend goed, en dit moet door de notaris worden bevestigd. Daarna wordt de akte van overdracht aan de koper afgegeven.
De akte van overdracht wordt aan de Spaanse belastingdienst en het kadaster overhandigd.
Nogmaals, het wordt aanbevolen om vanaf het begin van het proces een lokale advocaat in te schakelen om uw rechten en belangen te beschermen.
Belastingen gerelateerd aan onroerend goed aankoop vóór de transactie
Zoals eerder vermeld, moet u over het algemeen rekening houden met een extra 10% – 14% van de aankoopprijs voor verschillende transactiekosten. U moet er ook rekening mee houden dat na de aankoop van onroerend goed er aanvullende verplichtingen ontstaan.
Bij het kopen van een nieuwbouw zijn er bijna altijd btw (IVA, Impuesto sobre Valor Añadido) en zegelrecht (AJD, Actos Jurídicos Documentados) betrokken.
BTW en zegelrecht worden toegepast op woningen die nog nooit eerder zijn bewoond en op bouwterreinen.
BTW is een nationale belasting die niet varieert afhankelijk van de locatie van het onroerend goed (behalve de Canarische Eilanden). Op dit moment is de btw 10% van de aankoopprijs voor nieuwe woningen (villa’s, appartementen, etc.) en 21% voor bouwgrond.
Het zegelrecht is een percentage van de aankoopprijs. In de regio Andalusië is het zegelrecht 1,2% van de aankoopprijs.
Omdat het onroerend goed tweedehands is, wordt nu de overdrachtsbelasting (ITP, Impuesto sobre Transmisiones) toegepast, die per regio varieert.
In de regio Andalusië is dit 7%. Deze belasting kan ook wel bekend staan als eigendomsoverdrachtsbelasting, die in Spanje door de autonome regio’s zelf wordt geïnd.
De advocaatkosten zijn meestal 1% van de aankoopprijs en omvatten ook het regelen van de NIE-documenten, hulp bij het openen van een bankrekening, enz.
Volgens de wet is het niet verplicht om een advocaat te gebruiken bij het kopen van onroerend goed, maar ik raad dit ten zeerste aan.
De advocaat regelt al uw documenten en zorgt ervoor dat u heeft:
- een certificaat van de VvE dat er geen schulden zijn
- de laatste betalingsbewijzen van water- en elektriciteitsrekeningen
- het betalingsbewijs voor de IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) of jaarlijkse onroerendgoedbelasting. Voor gewone appartementen en huizen is deze jaarlijkse belasting die aan de lokale overheid wordt betaald meestal tussen de 100-500€.
- een uittreksel uit het onroerendgoedregister over de juridische status van het object (dit bewijst dat het object geen hypotheek, beslagen of andere beperkingen heeft)
- een bankcertificaat dat de hypotheek van de verkoper is geannuleerd, als de verkoper het onroerend goed met een lening heeft gekocht, deze heeft terugbetaald, maar het betreffende certificaat niet aan het onroerendgoedregister heeft voorgelegd
De advocaat helpt ook bij het opzetten van water- en elektriciteitscontracten op uw naam.
Ik raad aan om de advocaat een door de notaris gelegaliseerde volmacht te geven om alle noodzakelijke procedures namens u uit te voeren. Dit vermindert uw zorgen en administratieve taken.
Nederlandse bedrijven kunnen onroerend goed in Spanje kopen. Net als een particulier, is het nodig om een lokaal belastingnummer aan te vragen.
Om een belastingnummer te krijgen, moet je bewijzen dat het bedrijf volgens de Nederlandse wetten is opgericht en is geregistreerd bij de Kamer van Koophandel. Alle documenten moeten worden vertaald in het Spaans en worden geapostilleerd. Een lokale advocaat kan helpen met het voldoen aan deze specifieke eisen.
De kosten variëren afhankelijk van de aankoopprijs en de complexiteit van de transactie. De kosten voor het notariskantoor variëren tussen 600 – 1500 euro. De registratiekosten voor onroerend goed kunnen variëren van 500 – 1000 euro.
BESTAANDE ONROEREND GOED OP DE TWEEDEHANDSMARKT:
- 7% ITP (belasting op eigendomsoverdracht)
- Notariskosten variëren tussen 600€ – 1.500€ afhankelijk van de aankoopprijs en de bijgevoegde documenten
- 1% advocaatkosten voor het uitvoeren van de “due diligence”
- 500-1000 € voor registratie in het kadaster
VOORBEELD VAN EEN VASTGOEDVERKOOP IN SPANJE
Een in Spanje gelegen onroerend goed in particulier bezit met een aankoopprijs van 500.000 euro.
- Aankoopprijs = 500.000 euro
- overdrachtsbelasting 7% = 35.000 euro
- Juridische kosten 1% (+ 21% BTW) = 6.051 euro
- Notaris- en registratiekosten 0,5% = 2.500 euro
Totaal 543.551 euro (overige kosten 43.551 euro).
NIEUWBOUW:
- 10% BTW
- Notariskosten variëren tussen 600€ en 1.500€ afhankelijk van de aankoopprijs en de bijgevoegde documenten
- Kosten voor het kadaster variëren tussen 500€ en 1000€
- 1% advocaatkosten voor het uitvoeren van de compliancecontrole
- 1,2% zegelrecht (belasting voor het registreren van alle documenten alleen voor nieuwe ontwikkelingen).
Als u ervoor kiest om een hypotheek van een Spaanse bank te gebruiken om uw onroerend goed te kopen, moet u een servicekosten betalen van 0,5% tot 1,5%. De taxatie van het onroerend goed kost ongeveer 400 €.
Vastgoed gerelateerde belastingen na de transactie
Ik raad u aan om deze vragen en mogelijkheden vooraf met de Spaanse vastgoedadviseur te bespreken. Zo komt u minder verrassingen tegen en maakt u slimmere keuzes.
De lokale onroerendgoedbelasting wordt berekend op basis van de kadastrale waarde door de Spaanse belastingdienst.
Het wordt sterk aangeraden om al tijdens de selectie van het onroerend goed, dus vóór de aankoop, vast te stellen wat de jaarlijkse grondbelasting is.
Deze belastingen variëren en zijn afhankelijk van de locatie, de grootte van het land en het gebouw, en de regio.
U vastgoedadviseur kan zeker helpen met deze informatie.
De verenigingsbijdrage geldt voor appartementen of rijtjeshuizen die zich binnen de vereniging bevinden. Over het algemeen is er geen verenigingsbijdrage bij de aankoop van een vrijstaand huis.
De verenigingsbijdrage wordt maandelijks of per kwartaal betaald en het bedrag is afhankelijk van de gemeenschappelijke kosten (schoonmaak, reparaties, onderhoud van het zwembad of de lift, enzovoort).
Opnieuw kan uw lokale makelaar voorafgaand aan de aankoop informeren over de hoogte van de maandelijkse verenigingsbijdrage.
In Spanje wordt inkomstenbelasting betaald als u geen fiscale inwoner van Spanje bent en dit is van toepassing als u onroerend goed in Spanje bezit.
Ook al verdient u geen inkomen uit uw woning, in de ogen van de Spaanse belastingdienst kunt u toch profiteren van het bezit van onroerend goed. Daarom moet er jaarlijks nog inkomstenbelasting worden betaald.
Het belastingtarief is 1,1% – 2% van de geregistreerde waarde van het onroerend goed, plus btw, die voor EU-burgers 19% bedraagt. De waarde van het onroerend goed in het kadaster is echter veel lager dan de marktwaarde. De jurist kan hierover precieze informatie geven.
Belasting moet worden betaald over de periode waarin het onroerend goed verhuurd was
Het toepasselijke belastingtarief is gebaseerd op de inkomsten die u ontvangt uit de verhuur van onroerend goed.
Verschillende kosten kunnen worden afgetrokken als u een EU-belastingplichtige bent. Bijvoorbeeld, u kunt alle kosten voor onderhoud en beheer van onroerend goed aftrekken.
Als u geen ander inkomen hebt in Spanje, is het belastingtarief voor EU-ingezetenen 19% van het verdiende inkomen.
De geldende wetgeving vereist dat iedereen die onroerend goed bezit in Spanje (zowel inwoners als niet-ingezetenen) jaarlijks een vermogensbelasting betaalt, die gebaseerd is op de netto waarde van het vermogen en waarvan bijvoorbeeld een deel van de hypotheek kan worden afgetrokken.
Inwoners moeten ook al hun persoonlijke bezittingen over de hele wereld aangeven.
Het belastingtarief is gebaseerd op de netto waarde van de volgende bedragen, zoals onroerend goed en andere activa in Spanje (aandelen, banktegoeden, fondsen, kunstcollecties, enzovoort),
en het tarief loopt op van 0,2% tot 2,5% volgens een schaal.
In dit geval is het opnieuw nodig om vooraf advies in te winnen bij een jurist.
Vereiste administratieve procedures
Uk unt onroerend goed kopen als particulier, als Nederlands bedrijf of door een apart bedrijf in Spanje op te richten.
Niet-ingezetenen hebben een NIE-nummer nodig, oftewel een fiscaal identificatienummer, en een lokale bankrekening.
U kunt het NIE-nummer al in Nederland laten aanvragen bij de Spaanse ambassade, waarbij het economisch belang of de aankoop van onroerend goed als reden moet opgeven.
Maar dit kan ook ter plaatse worden gedaan door de lokale jurist, die daarvoor een volmacht nodig heeft die is bekrachtigd door een lokale notaris.
Het is het beste om dit meteen aan het begin van uw zoektocht naar onroerend goed te regelen om latere onnodige vertragingen te voorkomen.
Voor het uitvoeren van de transactie is een Spaanse bankrekening nodig
De bank kan van om bewijs vragen wat betreft de herkomst van de middelen die worden gebruikt om onroerend goed te kopen.
Bijvoorbeeld, ze kunnen het volgende vragen:
- Bankafschriften van de laatste 12 maanden
- Loonstrookje van de laatste 6 maanden van het bedrijf waar u werkt
- Laatste belastingaangifte
- Bevestiging van het bedrijf of de organisatie dat uw inkomen daar vandaan komt
Hoe eerder u samen met een jurist of vastgoedmakelaar naar de bank gaat en precies weet welke documenten van er worden gevraagd, hoe soepeler het hele proces zal verlopen.
Zoals eerder vermeld, kan ook een Nederlands bedrijf onroerend goed in Spanje kopen.
Hiervoor is, net als voor particulieren, een lokaal belastingnummer vereist.
Om het belastingnummer te verkrijgen, moet worden aangetoond dat het bedrijf volgens Nederlandse regels is opgericht en in het handelsregister staat ingeschreven.
De lokale jurist heeft hiervoor de volgende gegevens nodig:
- Bedrijfsnaam
- Registratie nummer
- Oprichtingsdatum
- Beheerder of directeuren
- Aandelenkapitaal
- Bedrijfsactiviteit
- Adres
- Namen van aandeelhouders en hun aandeel (%).
Alle documenten moeten in het Spaans worden vertaald en geapostilleerd zijn. Een lokale advocaat kan helpen bij het voldoen aan de specifieke eisen.
U kunt hier een lokaal bedrijf opzetten, dat is bijvoorbeeld uw Nederlandse dochteronderneming of een apart bedrijf.
Bij het oprichten van een lokaal bedrijf kunt u weer de hulp van een jurist inschakelen en houd er rekening mee dat dit ongeveer €1500 zal kosten. U moet ter plaatse een persoon of een bedrijfsmanager hebben, waarvoor elke maand minimaal €300 aan sociale premies betaald moet worden.
Gedetailleerde informatie kan worden verkregen via onze lokale jurist.