Wat hebben klanten gevraagd die onroerend goed in Spanje willen kopen?

• Ik wil het appartement gebruiken als aanbieder van kortetermijnverhuur. Is de BTW op kortetermijnverhuur in Spanje 0%? In Nederland is het 21%.

Ja, het verhuren van een woning (inclusief garage en opslagruimte) in Spanje is niet onderworpen aan BTW.

Als u onroerend goed verhuurt aan een bedrijf, is er 21% BTW omdat de huurder (het bedrijf) het voor zakelijke doeleinden huurt.

• Kan ik als particulier onroerend goed in Spanje kopen?

Ja, dat is geen probleem.

• Hoe hoog is de BTW als ik onroerend goed in Spanje wil kopen?

In Spanje bedraagt de BTW (IVA) 21%, maar onroerend goed is een uitzondering en u betaalt alleen BTW voor nieuwbouw. We zijn gevestigd in de regio Costa del Sol in Andalusië en als u hier nieuwbouw koopt, betaalt u 10% BTW.

Als je ’tweedehands’ onroerend goed koopt, is er geen BTW, alleen overdrachtsbelasting, en in Andalusië is dat 7%.

• Kan ik de BTW terugvragen als ik onroerend goed in Spanje koop als een BTW- geregistreerd bedrijf?

Wat de BTW betreft, om deze af te trekken of terug te vragen, moet u aantonen dat u daadwerkelijk economische activiteiten in Spanje uitvoert. U moet dus diensten aanbieden die ook BTW-belast zijn.

Het is niet zo eenvoudig, omdat er meestal geen BTW wordt geheven op de verhuur van appartementen. Een uitzondering is wanneer u aanvullende diensten aanbiedt, zoals ontbijt of receptie in dezelfde accommodatie, wassen, schoonmaken, portiersdiensten etc., waardoor het in werkelijkheid gelijkgesteld wordt met een hotel. In dat geval moet u 10% BTW aan de klant in rekening brengen. Dit maakt u zwakker op de markt omdat u nu duurder bent dan anderen en bovendien moet men er rekening mee houden dat bij een inspectie de inspecteur misschien zegt dat u dit alleen doet om BTW-facturen te kunnen indienen en de BTW die is betaald bij de aankoop van het onroerend goed te kunnen aftrekken.

De BTW (10%) is alleen van toepassing op nieuwe onroerend goed, dat direct van de ontwikkelaar wordt gekocht. Voor nieuwbouw is er nog een andere belasting – 1,2% aan de Junta de Andalucía voor de zogenaamde documentatiebelasting.

• Als je alleen verhuurdiensten aanbiedt, hoeft u geen bedrijf op te zetten in Spanje om onroerend goed te kopen en

later te verhuren. Deze dienst kan ook worden aangeboden door een Nederlands bedrijf.

Maar er is een uitzondering – in Spanje kun je geen btw terugvorderen op een dienst als je hier geen inkomsten genereert die belast zijn met btw. Dus omdat de verhuurdienst vrijgesteld is van btw en als de verhuurdienst de enige dienst is die je aanbiedt, heb je geen mogelijkheid om btw terug te vorderen op andere diensten die je hier gebruikt. Bijvoorbeeld, property management service.

Ja, de kosten van een accountant kunnen 90€ per maand zijn, maar ze kunnen ook lager of hoger zijn – het hangt af van het bedrijf.

Als je een bedrijf in Spanje wilt oprichten, moet je een directeur, oftewel een beheerder, registreren voor het bedrijf en je moet sociale zekerheidsbijdragen betalen voor deze persoon, die 370 euro per maand bedragen.

Dit hoeft niet alleen een kost te zijn, als deze persoon echt in je bedrijf werkt, zou hij of zij ook inkomsten moeten kunnen genereren. Als je appartementsverhuurdiensten aanbiedt, en als er geen digitaal in- en uitcheckproces is, dan moet je de sleutels overhandigen en later schoonmaken en het appartement voorbereiden op de volgende klanten – dit kan allemaal worden gedaan door de beheerder van je Spaanse bedrijf.

Als je property management services wilt inkopen, is het meestal 20% van de huurinkomsten + btw. De verhuurder moet ook de gegevens van de huurders verzamelen, die hij aan de politie presenteert.

Een derde mogelijkheid is om een Spaanse dochteronderneming op te richten voor het Nederlandse bedrijf, indien gewenst. In dit geval wordt een Spaanse vennootschap opgericht, waarvan het kapitaal voor 100% in handen is van de Nederlandse vennootschap, en de beheerder van de Spaanse vennootschap kan iedereen zijn van uw bedrijf. In dit geval hoeft u geen sociale zekerheidsbijdragen te betalen in Spanje, aangezien u deze al betaalt in Nederland. Dit is van toepassing in alle Europese Unie landen en bij controle van de Spaanse sociale zekerheid hoeft u alleen maar een bewijs van Nederlandse sociale zekerheid te overleggen, dat bevestigt dat u al sociale zekerheidsbijdragen betaalt als ondernemer in uw eigen land.

• Zou het dan verstandig zijn om als particulier of als bedrijf te kopen?

Het is beter om een bedrijf te gebruiken voor economische activiteiten dan een individu, omdat bedrijven minder controles ondergaan dan individuen. Bovendien maakt vastgoed op naam van een bedrijf het gemakkelijker om kosten af te trekken dan op naam van een fysieke persoon, omdat de controle in het laatste geval zeer strikt is.

• Hoeveel kost het om een bedrijf op te richten in Spanje?

Het oprichten van een BV in Spanje kost 1500 euro plus BTW, inclusief notaris- en registratiekosten. Het aandelenkapitaal moet minimaal 3000 euro bedragen. Het is niet nodig om het aandelenkapitaal vanaf het begin contant op de rekening te hebben, zoals enkele jaren geleden het geval was. U hoeft dit niet meer te bewijzen.

Als het initiële aandelenkapitaal hoger is, zijn ook de kosten hoger, omdat de notaris- en registratiekosten iets duurder zijn, hoewel het verschil niet groot is.

Als u besluit een Nederlands dochterbedrijf in Spanje op te richten, moet u een Spaans belastingnummer krijgen voor het Nederlandse bedrijf. Deze procedure kost 600€ + BTW als service. De benodigde documenten zijn de oprichtingsakte van het bedrijf en het handelsregisterblad met informatie over het bedrijf, de aandeelhouders, het aandelenkapitaal, de activiteit en het adres.

• Als ik een appartement verhuur via een Nederlands bedrijf, eist de Spaanse regering dan dat er ook een lokale contactpersoon is die belastingen betaalt van 370 euro per maand?

Nee, dat hoeft niet als het vastgoed wordt verhuurd door een Nederlands bedrijf.

• Als ik een appartement op lange termijn verhuur, betaalt de huurder dan wel de directe gemeenschappelijke lasten, maar geen gemeenschapsbelasting?

Ja, de huurder betaalt de gemeenschappelijke kosten van het appartement, maar de gemeenschappelijke kosten van de VvE, zoals afval, zwembadonderhoud, tuinonderhoud, etc., en de onroerendezaakbelasting worden betaald door de eigenaar. Deze kosten kunnen worden afgetrokken voordat belastingen worden betaald.

• Als ik een appartement op korte termijn verhuur, betaalt de huurder dan geen extra kosten, toch?

Ja, een korte termijn huurder betaalt geen extra kosten voor water en elektriciteit, etc. Echter, dit is waarschijnlijk inbegrepen in de huurprijs, evenals het schoonmaken van het appartement, wasserij, etc.

• Als ik als particulier een appartement verhuur, moet ik dan minder belasting betalen aan de staat? Het belastingtarief voor verhuurinkomsten voor

Spaanse ingezetenen in Spanje is 19%. Daarnaast kunnen zij kosten in verband met het onderhoud van het vastgoed aftrekken.

Het belastingtarief voor verhuurinkomsten van inwoners van de EU/EER (Europese Economische Ruimte) in Spanje is 19%. Daarnaast kunnen zij kosten in verband met de verhuur aftrekken. Dit omvat kosten voor onderhoud en reparatie van het gehuurde vastgoed, woningverzekeringspremies, dienstverleners van derden, gemeenschappelijke kosten, etc. Deze kosten kunnen het werkelijke belastingtarief aanzienlijk verlagen.

Bijvoorbeeld: totale huurinkomsten: 12.000
Aftrekbare kosten: 3.600
Belastbaar inkomen: 8.400 (12.000 – 3.600)
Belastingtarief: 19%
Te betalen belasting: 1.596€ (8.400 * 0.19)

Als een niet-ingezetene buiten de EU of de EER woont, is zijn IRNR-belastingtarief 24%. Bovendien mogen zij geen onderhouds- of beheerskosten voor vastgoed aftrekken.

Bijvoorbeeld, met behulp van hetzelfde voorbeeld als hierboven, betaalt een persoon met een jaarlijkse huurinkomsten van 15.000 euro en kosten van 3.600 euro, de volgende belasting op zijn huurinkomsten in Spanje:
Totale huurinkomsten: 12.000
Aftrekbare kosten: 0
Belastbaar inkomen: 12.000
Belastingtarief: 24%
Te betalen belasting: 2.880€ (12.000 * 0.24)

Let op! Hierbij komt nog vermogensbelasting. Als uw inkomsten stijgen, stijgt ook het percentage.

Het bedrijf betaalt 25% van de winst. Het is daarom beter om te investeren in plaats van winst te verzamelen.

• Wordt er op alle diensten, bijvoorbeeld beheerskosten, 21% BTW toegepast? Kun je dat echt niet terugkrijgen van de Spaanse staat?

Een bedrijf of zelfstandige kan de BTW (21%) aftrekken van de betaalde BTW op inkomende facturen, als je in Spanje geregistreerd bent of als je een Nederlands bedrijf bent, maar hier een belaste dienst verleent.

• Wat zou een realistisch netto rendement zijn voor een huurappartement per jaar? Dus de berekening (jaarlijkse huurinkomsten van het appartement – alle kosten) X 100% gedeeld door de aanschafprijs van het appartement inclusief alle belastingen? Zou dit tussen de 5 – 10% liggen of is het waarschijnlijk lager?

Dit hangt af van het vastgoedobject, het kan inderdaad 5-10% zijn. Het hangt ook af van of de eigenaar van plan is het vastgoed deels zelf te gebruiken of dat het als investering wordt gebruikt en het hele jaar door in gebruik is. Dit wordt een aparte post.

• Als ik als particulier vastgoed koop in Spanje dat meer dan 500.000€ kost, krijg ik dan een zogenaamd Spaans ‘gouden visum’?

Het gouden visum is voor kopers van buiten de Europese Unie. Aangezien Nederland tot de Europese Unie behoort, is er hier geen visum nodig. Verblijfsvergunning is voor iedereen die de juiste papieren heeft. Je moet je fiscale residentie verklaren in het land waar je meer dan 183 dagen per jaar woont.

• Welke papieren moet ik zelf regelen als ik als particulier vastgoed wil kopen?

Als je als particulier wilt kopen, moet je een NIE-code aanvragen en een bankrekening openen.

De NIE-code is een soort identiteitsnummer voor buitenlanders. Maar het openen van een bankrekening is tegenwoordig gecompliceerd.

Ja, deze

complicatie hangt af van de bank en de kassier, maar momenteel moeten al onze klanten veel papierwerk

Dus om momenteel een bankrekening te openen, heb je nodig:

• een arbeidsovereenkomst;
• bankafschrift van 12 maanden;
• laatste 6 salarisstroken;
• afschriften van de belastingaangifte van de afgelopen twee jaar;
• reserveringsovereenkomst.

Let op! Je hoeft niet zelf met de papieren om te gaan als je een juridische dienst inhuurt.

De boekhouder van Marbella Luxury Homes SL

heeft geholpen bij het beantwoorden van deze vragen. Als je vragen hebt over het kopen van vastgoed in Spanje, stuur deze dan via het onderstaande formulier en ik voeg je vraag en antwoord toe aan deze post.