Espanjan kiinteistöjen ostoprosessi ja verot

Espanjan kiinteistöjen ostoprosessi ja verot

Kuinka ostaa kiinteistöjä Espanjassa

Vaiheittainen opas

Vaiheittainen opas,
kuinka ostaa kiinteistöjä Espanjassa

Kiinteistön ostaminen Espanjassa

Kiinteistön ostaminen Espanjassa eroaa hieman Suomesta, puhumme kolmesta osasta.

  1. ostoprosessi
  2. verot ennen ja jälkeen
  3. oston tarvittavat hallinnolliset toimenpiteet

HUOM! Seuraava tieto ei korvaa ammattimaista oikeudellista neuvontaa. Lait ja verokannat voivat muuttua, joten kannattaa konsultoida lakimiehemme tai veroviranomaisen kanssa saadaksesi uusimmat tiedot.

Ostoprotsessi

Ennen kuin teet päätöksen, sinun täytyy löytää se oikea huvila tai asunto. Sen löytämiseen voi kulua useita kuukausia tai jopa enemmän. Yhdessä löydämme sopivan kiinteistön. Mutta aloitetaan alusta.

Ennen kuin aloitat asunnon tai talon etsimisen ja ostamisen, ole hyvä ja selvitä, mikä on budjettisi, minkä verran voit investoida.

Katso sitten vasta hintoja ja mitä saat sillä rahalla. Ei päinvastoin.

HUOM! Ostaessasi kiinteistön Espanjassa, lisää aina hintaan 10% – 14% erilaisia veroja ja kuluja varten. Tästä puhutaan myöhemmin.

Pyydän sinua laskemaan maksukykyäsi. Tarvitsetko lainaa kiinteistön ostamiseksi? Kuinka suuren lainan voit saada?

Voit ottaa lainaa sekä Suomesta että Espanjasta. Jos otat lainan Suomesta, huomaa, että Espanjassa ostettavaa kiinteistöä ei voida käyttää vakuutena.

Ennen kuin aloitat etsinnän, määrittele itsellesi kiinteistön ostotavoite. Onko asunto tai talo vain perheesi käyttöön? Haluatko hankkia kiinteistön vuokrausta varten?

Ostoprosessi alkaa kiinteistön löytämisellä, ja usein se alkaa kiinteistöportaalien kautta. Nämä kaikki mahdollistavat haun alueen, tyypin, koon, hinnan ja muiden parametrien perusteella.

Toinen vaihtoehto on käyttää paikallista kiinteistönvälittäjää, joka tuntee alueen ja auttaa sinua löytämään sopivan asunnon tai talon, koska hänellä on enemmän tietoa.

On suositeltavaa määrittää tärkeimmät kriteerit ennen etsintää ja konsultoida paikallista välittäjää, joka voi kiinnittää huomiosi seikkoihin, joita et ole vielä ajatellut.

Kun olet valinnut kiinteistösi (mieluiten 3–5 kohdetta), agentti järjestää sen vierailun, jotta voit itse varmistua, sopiiko kiinteistö sinulle kodiksi ja täyttääkö se kaikki vaatimukset.

Ennen kuin päätät tulla katsomaan kiinteistöä, tarkista, että se todella täyttää kaikki tärkeimmät vaatimuksesi paperilla (esim. sijainti, ympäristö jne).

Valmistele kysymykset, joihin haluat saada vastaukset ennen näyttöä ja joita haluat kysyä myyjältä tai jotka haluat ehdottomasti nähdä tai tarkistaa paikan päällä ollessasi.

Näin vältät tarpeettoman ajan ja rahan käytön sekä itseltäsi että muilta.

Kun olet päättänyt, että tämä asunto tai talo on juuri oikea, suosittelen aina neuvottelemaan hinnasta. Tässä sinun paikallinen välittäjäsi voi toimia välittäjänä.

Hänellä saattaa olla jo tietoa hinnasta, jolla tämä kiinteistötarjous on hylätty, tai hän osaa neuvoa, kuinka paljon on järkevää tinkiä tietyn kohteen osalta.

Käytä aina mahdollisuutta tinkiä hinnasta.

Tässä suosittelen ehdottomasti ottamaan prosessin alusta lähtien mukaan paikallisen juristin. Espanjassa byrokratia on paljon suurempi kuin Suomessa.

Jos annat juristille valtakirjan, hän hoitaa kaikki asiakirjat puolestasi ja varmistaa, että kaikki kiinteistöön liittyvä on lain mukainen.

Tässä vaiheessa kiinteistönvälittäjä tukee sinua, hän toimittaa myyjälle tarjouksesi hinnan ja tärkeimmät ehdot ovat selkeät. Esimerkiksi, sisältyykö huonekalut hintaan tai mikä on maksuaikataulu jne.

Jos myyjä hyväksyy tarjotun hinnan ja ehdot, sinun on maksettava käsiraha, joka takaa, että asunto tai talo poistetaan markkinoilta.

Varaussopimuksessa on oltava lopullinen myyntihinta, kaikki sovitut ehdot, erämaksujen suuruus ja ajat sekä sopimuksen ja kaupan toteuttamista koskevat tiedot. Tästä huolehtii myyjä.

Ennakkomaksun suuruus riippuu kiinteistön hinnasta, onko se uusi tai ei ja muista ehdoista. Yleensä se alkaa 6000 eurosta ja se maksetaan kiinteistöyrityksen tilille. Tarkat ohjeet antaa kiinteistönvälittäjä.

HUOM! Jos olet maksanut käsirahaa ja päätät olla ostamatta kiinteistöä, ole valmis siihen, että raha jää myyjälle etkä saa sitä takaisin.

Kyseessä on yksinkertainen sopimus (Private purchase contract eli Contrato privado de arras) ostajan ja myyjän välillä, jossa myyjä sitoutuu myymään kiinteistön ja ostaja sitoutuu ostamaan kiinteistön sovitulla hinnalla.

Sopimus sisältää kaikki asiaankuuluvat yksityiskohdat, kuten esimerkiksi kiinteistön kuvaus, ostohinta, maksutapa ja ostohetki.

Tässä vaiheessa oletetaan, että ostaja suorittaa ensimmäisen osamaksun myyjän pankkitilille, joka on tavallisesti 10% ostohinnasta, mutta tämä summa voi vaihdella.

Tästä sopimuksesta löydät lausekkeen, joka määrää,

  • että jos myyjä päättää vetäytyä myynnistä, ostaja saa korvauksena kaksinkertaisen ennakkomaksun.
  • ja jos ostaja päättää perääntyä ostosta, hän menettää ennakkomaksun summan.

Ennen sopimuksen tekemistä juristi suorittaa ns. due diligence -tarkistuksen, jossa tehdään kiinteistön oikeudellinen ja tekninen tarkastus.

Yksityisen sopimuksen allekirjoittamisen jälkeen on tarpeen vahvistaa julkinen kaupanteko (Escritura de compraventa) notaarin luona.

Sekä ostajan että myyjän tulee olla henkilökohtaisesti läsnä tai heidän tulee olla edustettuina notaarin vahvistamalla valtakirjalla.

Tänä päivänä suoritetaan ostohinnan loppusumman maksu, ja molemmilla osapuolilla on oltava mukanaan asiakirjat, jotka todistavat, että kaikki vaaditut verot on maksettu.

Kauppakirja sisältää kaikki sovitut ehdot ja kiinteistön kuvauksen, ja sen on vahvistanut notaari. Sen jälkeen luovutustodistus annetaan ostajalle.

Luovutustodistus lähetetään Espanjan veroviranomaiselle ja kiinteistörekisteriin.

Jälleen kerran, suosittelemme ottamaan mukaan paikallisen juristin jo prosessin alussa, joka auttaa suojaamaan oikeuksiasi ja etujasi.

Kiinteistön oston yhteydessä olevat verot ennen kauppaa

Kuten aiemmin mainittiin, sinun tulisi arvioida yleisellä tasolla, että sinun on katettava 10 % – 14% erilaisista kauppaan liittyvistä kuluista kauppahinnan lisäksi. Sinun tulee myös huomata, että kiinteistön ostoon liittyen syntyy lisää velvoitteita.

Uudisrakennuksen ostoon liittyy lähes aina arvonlisävero (IVA, Impuesto sobre Valor Añadido) ja leimavero (AJD, Actos Jurídicos Documentados).

Arvonlisäveroa ja leimaveroa sovelletaan asuntoihin ja tontteihin, joissa ei ole koskaan asuttu.

ARVONLISÄVERO on valtion vero, joka ei vaihtele kiinteistön sijainnista riippuen (pl. Kanariansaaret). Tällä hetkellä arvonlisäveron määrä on 10% uusien asuntojen (huvilat, huoneistot jne.) ostohinnasta ja 21% tonttien kohdalla.

Leimavero on prosenttiosuus ostohinnasta. Andalusian alueella leimavero on 1,2 % ostohinnasta.

Koska kiinteistö on käytetty, sovelletaan nyt siirtoveroa (ITP, Impuesto sobre Transmisiones), joka vaihtelee alueittain.

Andalusian alueella se on 7%. Tätä veroa voidaan myös kutsua omaisuuden luovutusveroksi, jonka keräämisestä vastaavat Espanjan autonomiset alueet itse.

Juristin palkkio on tavallisesti 1% ostohinnasta ja siihen kuuluu myös NIE-asiakirjojen järjestäminen, avustaminen pankkitilin avaamisessa jne.

Lain mukaan ei ole pakollista käyttää kiinteistön ostamisessa asianajajaa, mutta suosittelen ehdottomasti tekemään niin.

Asianajaja hoitaa kaikki dokumentit kuntoon ja tarkistaa, että on olemassa:

  • asuntoyhtiön todistus velattomuudesta
  • Viimeisimmät vesilaskut ja sähkölaskut
  • IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) eli vuotuisen kiinteistöveron maksukuitti. Tavallisten asuntojen ja talojen tapauksessa tämä vuosittainen paikallishallinnolle maksettava vero jää yleensä 100-500€ välille.
  • Kiinteistörekisteriotteen kohteen oikeudellisesta tilasta (joka todistaa, ettei kohde ole pantattu, takavarikoitu tai muuten rajoitettu)
  • Pankin todistus myyjän peruutetusta asuntolainasta, jos myyjä on ostanut lainan avulla, palauttanut sen rahallisesti, mutta ei ole esittänyt vastaavaa todistusta kiinteistörekisteriin

Lisäksi asianajaja auttaa tekemään vesiliittymän ja sähköliittymän sopimukset sinun nimelläsi.

Suosittelen antamaan asianajajalle notaarin vahvistaman valtakirjan, joka oikeuttaa hänet tekemään kaikki tarvittavat toimet sinun puolestasi. Sinulla on vähemmän huolia ja paperitöitä.

Suomalaisilla yrityksillä on mahdollisuus hankkia kiinteistöjä Espanjassa. Tätä varten tarvitaan paikallinen veronumero, aivan kuten yksityishenkilöilläkin.

Veronumeron saamiseksi on todistettava, että yritys on perustettu Suomen lainsäädännön mukaisesti ja se on olemassa kaupparekisterissä. Kaikki asiakirjat on käännettävä espanjaksi ja ne on apostilloitava. Paikallinen asianajaja auttaa tarkempien vaatimusten täyttämisessä.

Maksut vaihtelevat ostohinnan ja kaupan teon monimutkaisuuden mukaan. Notaarin toimistokulut ovat yleensä 600 – 1500 euron välillä. Kiinteistön rekisteröinnin maksu voi vaihdella 500 – 1000 euron välillä.

JÄLKIMARKKINOILLA OLEVAT KIINTEISTÖT:

  • 7% ITP (kiinteistönsiirtomaksu) Kiinteistön luovutusvero
  • 600 € – 1 500 € notaarimaksut ostohinnasta ja lisätyistä dokumenteista riippuen
  • 1% asianajajan maksu ”huoltotarkastuksen” suorittamisesta
  • 500-1000 € kiinteistörekisteriin rekisteröinti

ESIMERKKI KIINTEISTÖN MYYNNISTÄ ESPANJASSA

Espanjassa sijaitseva yksityisomistuksessa oleva kiinteistön ostohinta on 500 000 euroa.

  • Ostohinta = 500 000 euroa
  • Kiinteistönsiirtomaksu 7% = 35 000 euroa
  • Lakimieskulut 1% (+ alv 21%) = 6 051 euroa
  • Notaari- ja rekisteröintimaksut 0,5% = 2 500 euroa

Yhteensä 543 551 euroa (muut kulut 43 551 euroa).

 

UUSRAKENNUSPROJEKTIT:

  • 10% IVA (ARVONLISÄVERO)
  • Notaarimaksut 600 € – 1 500 € ostohinnasta ja liitetyistä dokumenteista riippuen
  • Kiinteistörekisterin kulut 500 € – 1 000 €
  • 1% lakimiehen maksu vaatimuksien tarkistuksesta.
  • 1,2% leimasinvero (vero kaikkien dokumenttien rekisteröimiseksi vain uusissa rakennusprojekteissa).

Jos valitset kiinteistön ostamiseksi kiinnityslainan Espanjan pankista, sinun on maksettava 0,5% – 1,5% palvelumaksu. Kiinteistön arviointi maksaa noin 400 €.

Asuntosijoitukseen liittyvät verot kaupanteon jälkeen

Suosittelen ehdottomasti kysymään nämä kysymykset ja vaihtoehdot Espanjan kiinteistöneuvojaltasi ennen kaupantekoa. Yllätyksiä tulee vähemmän ja teet viisaampia valintoja.

Paikallinen kiinteistövero lasketaan kiinteistön katastriarvon perusteella Espanjan veroviranomaisen toimesta.

On suositeltavaa selvittää jo kiinteistön valintavaiheessa eli ennen ostopäätöstä, mikä on sen vuosittainen kiinteistövero.

Nämä verot vaihtelevat ja riippuvat sijainnista, maan ja rakennuksen koosta sekä alueesta.

Kiinteistöneuvojasi voi varmasti auttaa sinua tämän tiedon suhteen.

Yhteisõmaksu koskee niitä asuntoja tai rivitaloja, jotka sijaitsevat kyseisen taloyhtiön alueella. Yleensä omakotitalon ostamisessa yhteisömaksu ei ole.

Yhteisõmaksu maksetaan joko kuukausittain tai kerran neljänneksessä ja summa riippuu taloyhtiön kuluista (siivous, korjaus, uima-altaan tai hissin huolto jne).

Jälleen kerran paikallinen kiinteistönvälittäjäsi voi antaa sinulle tiedon jo ennen ostopäätöstä, kuinka suuri kuukausittainen yhteisõmaksu on.

Ei-residentin tuloveroa maksetaan Espanjassa, jos et ole Espanjan veronmaksaja silloin sitä sovelletaan, jos omistat Espanjassa kiinteistön.

Vaikka et saa tuloa kiinteistöstä, Espanjan verohallinnon silmissä saat kiinteistön omistamisesta kuitenkin etua. Siksi sinun on maksettava vielä vuotuinen tulovero.

Verokanta on 1,1% – 2% kiinteistön rekisteriin merkitystä arvosta sekä lisäksi arvonlisävero, joka on EU:n kansalaisille 19%. Toisaalta rekisterissä oleva kiinteistön arvo on paljon alhaisempi kuin markkina-arvo. Sinun lakimiehesi osaa kertoa tästä sinulle tarkemmin.

Veroa on maksettava ajalta, jolloin kiinteistö oli vuokrattu.

Sovellettava verokanta perustuu tuloon, jonka saat kiinteistön vuokraamisesta.

Eri kustannukset voidaan vähentää, jos olet EU:n verovelvollinen. Esimerkiksi voit vähentää kaikki kiinteistön ylläpito- ja hallintokustannukset.

Jos sinulla ei ole Espanjassa mitään muuta tuloa, EU:n asukkaille verokanta on 19% ansaitusta tulosta.

Voimassa olevat säädökset edellyttävät, että kaikki, jotka omistavat kiinteistön Espanjassa (sekä asukkaat että ei-asukkaat), maksavat joka vuosi varallisuusveroa, joka perustuu omaisuuden nettovarallisuuteen, josta on mahdollista vähentää esimerkiksi osa asuntolainasta.

Asukkaiden on myös sisällytettävä kaikki henkilökohtainen omaisuus, joka heillä on maailmanlaajuisesti.

Sovellettava vero perustuu seuraavien summien nettovarallisuuteen, kuten kiinteistöt ja muut Espanjassa sijaitsevat varat (osakkeet, pankkivarat, rahasto-osuudet, taidekokoelmat jne).

Verokanta toimii liukuvan asteikon perusteella, joka alkaa 0,2%:sta ja nousee 2,5%:iin.

Tässäkin on tarpeen konsultoida etukäteen asianajajaa.

Välttämättömät hallinnolliset toimenpiteet

Voit ostaa kiinteistön yksityishenkilönä, Suomalaisena yrityksenä, tai perustaa erillisen yrityksen Espanjaan.

Ei-Espanjalaiset asukkaat tarvitsevat NIE-numeron (verotustunnistuksen) ja paikallisen pankkitilin.

NIE-numeron voi hankkia jo Suomessa Espanjan suurlähetystöstä, jossa sinun tulee ilmoittaa syyksi taloudellinen etu tai kiinteistön ostaminen.

Mutta paikallinen juristi voi hoitaa tämän puolestasi paikan päällä, jota varten hän tarvitsee sinulta valtakirjan, joka on vahvistettu paikallisessa notaarissa.

Järkevintä on tehdä tämä heti kiinteistön etsimisen alussa, jotta vältetään myöhempiä tarpeettomia viiveitä.

Tarvitset espanjalaisen pankkitilin kaupan tekemiseksi.

Pankki saattaa vaatia sinua osoittamaan kiinteistön ostamiseen käytettävien varojen alkuperän.

Esimerkiksi saatetaan vaatia:

  • Viimeisten 12 kuukauden pankkiotetta
  • Viimeisten 6 kuukauden palkkatodistusta työpaikastasi
  • Viimeisintä veronpalautusta
  • Yrityksen tai laitoksen vahvistusta siitä, että tulot tulevat juuri sieltä

Mitä aikaisemmin saat käytyä pankissa juristin tai kiinteistönvälittäjän kanssa ja tiedät tarkalleen, mitä dokumentteja sinulta vaaditaan, sitä sujuvammin koko prosessi etenee.

Kuten aiemmin mainittiin, myös suomalainen yritys voi hankkia kiinteistön Espanjasta.

Tätä varten tarvitaan, kuten yksityishenkilölläkin, paikallinen veronumero.

Veronumeron saamiseksi on osoitettava, että yritys on perustettu suomalaisten sääntöjen mukaisesti ja se on olemassa yritysrekisterissä.

Paikallisella juristilla tulee olla seuraavat tiedot:

  • yrityksen nimi
  • rekisteri numero
  • perustamispäivä
  • haldur või direktorid
  • osakepääoma
  • yrityksen toimiala
  • osoite
  • osakkeenomistajien nimet ja heidän osuutensa (%).

Kaikkien asiakirjojen tulee olla käännetty espanjan kielelle ja apostilloitu. Tarkempien vaatimusten täyttämisessä auttaa paikallinen lakimies.

Voit perustaa paikallisen yrityksen, joka on suomalainen tytäryhtiö tai itsenäinen yritys.

Paikallisen yrityksen perustamisessa käytä jälleen juristin apua ja huomioi, että sen perustaminen maksaa noin 1500€. Sinun on oltava paikalla henkilö, eli yrityksen johtaja, kenestä sinun on maksettava sosiaaliturvamaksua vähintään noin 300 € kuukaudessa.

Lisätietoja saa paikalliselta juristiltamme.