Suurimad lõksud kinnisvara ostmisel Hispaanias
Autor: Eve Keerus-Jusupov, Merlis Homes SL CEO.
Aitan leida sulle teise kodu või äripinna siin Costa del Solis.
Tekkis küsimus – võta ühendust – tel +372 5661 6598 või Whatsapp
Kujutle hetkeks õudusunenägu: oled just ostnud oma unistuste kodu Costa del Solis. Esimese päikeselise hommiku asemel leiad end aga maadlevat trahvinõuetega, kuna kinnisvaral puudub kasutusluba.
Elektri- ja veelepingut ei saa sõlmida ja naaber teatab, et parkimiskoht, mida arvasid endale kuuluvat, on tegelikult tema oma. Oled sattunud kinnisvara lõksu, kus vead, ohud ja riskid järgnevad sulle igal sammul.
Veelgi hullem, pärast ostu ilmneb, et hoone on osaliselt ilma loata ehitatud, ja kohalik omavalitsus nõuab selle lammutamist. Samal ajal avastad, et korteriühistul on kümnete tuhandete eurode ulatuses võlgasid, mis nüüd langevad osaliselt sinu õlule. Kogu protsess, mis pidi olema samm unistuste elluviimisel, on muutunud rahaliseks ja emotsionaalseks kaoseks.
See ei pea aga nii olema. Selles artiklis toon välja kõige kallimad ja ohtlikumad lõksud, mis varitsevad kinnisvara ostjaid Costa del Solis – ja täpsemalt, kuidas sina saad neid targalt vältida.
Loe edasi ja õpi, kuidas kaitsta end probleemide eest, mis on hävitanud nii mõnegi ostja unistused. Parem ettevaatus kui hiljem kahetsus ja varaline kaotus!
Kinnisvara suuruse ja seisukorra kontrollimata jätmine
Probleem. Dokumentides ja reklaamkuulutuses märgitud kinnisvara pindala ja tegelik seisukord võivad erineda, mis võib viia ootamatute kulude ja kasutusprobleemideni.
Näide. Ostja ostab maja, mille pindala on dokumentides 150 m², kuid hilisem mõõtmine näitab, et elamispinda on ainult 120 m².
Lahendus. Telli kahtluse korral sõltumatu ehitustehniline inspektsioon, et kinnitada kinnisvara tegelik suurus ja seisukord. Võrdle kinnisvara andmeid katastriregistri ja müügilepingu dokumentidega, et veenduda nende täpsuses.
Kui kinnisvaraga kaasneb maa, mõõda ka selle pindala ja piiritähised, et need vastaksid dokumentidele. Probleemid maa suuruse või omandiga võivad põhjustada vaidlusi naabrite või omavalitsusega.
Kinnisvara suuruse ja seisukorra kontrollimata jätmine
Probleem. Dokumentides ja reklaamkuulutuses märgitud kinnisvara pindala ja tegelik seisukord võivad erineda, mis võib viia ootamatute kulude ja kasutusprobleemideni.
Näide. Ostja ostab maja, mille pindala on dokumentides 150 m², kuid hilisem mõõtmine näitab, et elamispinda on ainult 120 m².
Lahendus. Telli kahtluse korral sõltumatu ehitustehniline inspektsioon, et kinnitada kinnisvara tegelik suurus ja seisukord. Võrdle kinnisvara andmeid katastriregistri ja müügilepingu dokumentidega, et veenduda nende täpsuses.
Kui kinnisvaraga kaasneb maa, mõõda ka selle pindala ja piiritähised, et need vastaksid dokumentidele. Probleemid maa suuruse või omandiga võivad põhjustada vaidlusi naabrite või omavalitsusega.
Pangast laenu taotlemisega seotud oht
Probleem. Laenutingimuste ja protsesside mittetäielik mõistmine võib põhjustada finantsraskusi, sh kõrgemaid intressimäärasid, lisatasusid või laenu mitte saamist ostetava kinnisvara jaoks.
Näide. Ostja sõlmib broneerimislepingu ja maksab broneerimistasu, kuid pank keeldub hiljem laenu andmast, nt laenu taotleja maksevõimekus on liiga madal.
Lahendus. Konsulteeri enne ostulepingu sõlmimist pangaga, et saada eelkinnitus oma laenuvõimekusele ja kinnisvara sobivusele. Kaalu sõltumatu finantsnõustaja abi, et võrrelda laenutingimusi ja mõista kõiki kulusid, sealhulgas notari-, hindamis- ja laenuvõtja kindlustustasusid. Ostjamaakler seisab sinu huvide eest ja lisab broneerimislepingusse tingimuse, et laenu mitte saamise korral saaksid oma broneerimistasu siiski tagasi.
Turismilitsentsi puudumine ja rendikeeld
Probleem. Ilma turismilitsentsita ei ole lühiajaline üürimine seaduslik ning mõnes piirkonnas või korteriühistus võib rendikeeld muuta sinu investeeringu kahjumlikuks.
Näide. Ostja plaanib kinnisvara kasutada Airbnb’s üürimiseks, kuid pärast ostu selgub, et kohalik omavalitsus ei väljastagi enam turismilitsentse või piirab seda olulisel määral ja tingimustel selles piirkonnas või korteriühistu on keelanud lühiajalise rendi.
Lahendus. Kontrolli enne broneerimislepingu sõlmimist, kas kinnisvara vastab turismilitsentsi saamise tingimustele ning uuri korteriühistu ja kohaliku omavalitsuse kehtestatud reegleid. Kohalik maakler peab oskama sulle sellekohast infot anda. Palu advokaadil veenduda, et kinnisvaraga ei kaasne rendipiiranguid või -keelde.
Turismilitsentsi puudumine ja rendikeeld
Probleem. Ilma turismilitsentsita ei ole lühiajaline üürimine seaduslik ning mõnes piirkonnas või korteriühistus võib rendikeeld muuta sinu investeeringu kahjumlikuks.
Näide. Ostja plaanib kinnisvara kasutada Airbnb’s üürimiseks, kuid pärast ostu selgub, et kohalik omavalitsus ei väljastagi enam turismilitsentse või piirab seda olulisel määral ja tingimustel selles piirkonnas või korteriühistu on keelanud lühiajalise rendi.
Lahendus. Kontrolli enne broneerimislepingu sõlmimist, kas kinnisvara vastab turismilitsentsi saamise tingimustele ning uuri korteriühistu ja kohaliku omavalitsuse kehtestatud reegleid. Kohalik maakler peab oskama sulle sellekohast infot anda. Palu advokaadil veenduda, et kinnisvaraga ei kaasne rendipiiranguid või -keelde.
Kasutusloa (Licencia de Primera Ocupación) puudumine
Probleem. Ilma kasutusloata või seda asendava dokumendita on kinnisvara seaduslik kasutamine ja edasimüük raskendatud, samuti võib see takistada kommunaalteenuste (vesi, elekter) aktiveerimist. Lisaks ei anna pangad ostjale laenu, kui kinnisvaral puudub kasutusluba ja samuti ei saa teha lühiajalist renti, kui vastav luba puudub.
Näide. Ostja avastab pärast tehingut, et hoone ehitati ilma vastavate lubadeta ja kohaliku omavalitsuse trahvinõue on pooleli, mille peab tasuma uus omanik.
Lahendus. Enne ostu nõua (tee ise või seda teeb sinu advokaat) ametlikku kasutusloa koopiat ja veendu selle kehtivuses kohalikus omavalitsuses.
Ebaselge omandistaatus
Probleem. Kui kinnisvara omandistaatus on ebaselge või sellel on mitu omanikku, võib see viia juriidiliste vaidlusteni ja takistada ostja õigust vara kasutada või müüa. Eraldi teema on pärandikinnisvara – kinnisvara pärimine võib viibida, kui dokumentatsioon ei ole korras, pärijaid on mitu, pärija pole täisealine jne.
Näide. Ostja soetab kinnisvara, kuid hiljem ilmneb, et müüja oli vaid osaomanik ning teistel kaasomanikel oli müügile vastuväiteid, mis muudab tehingu kehtetuks.
Lahendus. Kontrolli kinnisvara omandistaatust Nota Simple’i kaudu ja veendu, et müüjal on täielik õigus vara müüa. Kaasa advokaat, kes kinnitab omandiõiguse kehtivuse ja lahendab võimalikud kaasomandiõiguse probleemid enne ostu.
Ebaselge omandistaatus
Probleem. Kui kinnisvara omandistaatus on ebaselge või sellel on mitu omanikku, võib see viia juriidiliste vaidlusteni ja takistada ostja õigust vara kasutada või müüa. Eraldi teema on pärandikinnisvara – kinnisvara pärimine võib viibida, kui dokumentatsioon ei ole korras, pärijaid on mitu, pärija pole täisealine jne.
Näide. Ostja soetab kinnisvara, kuid hiljem ilmneb, et müüja oli vaid osaomanik ning teistel kaasomanikel oli müügile vastuväiteid, mis muudab tehingu kehtetuks.
Lahendus. Kontrolli kinnisvara omandistaatust Nota Simple’i kaudu ja veendu, et müüjal on täielik õigus vara müüa. Kaasa advokaat, kes kinnitab omandiõiguse kehtivuse ja lahendab võimalikud kaasomandiõiguse probleemid enne ostu.
Kui kinnisvaraga müüakse koos näiteks parkimiskoht ja panipaik, kuid seda pole märgitud broneerimislepingus ega ole nende omandiõigsust tõestatud
Probleem. Kui parkimiskoht ja panipaik ei ole broneerimislepingus selgelt välja toodud ega nende omandiõigus tõestatud, võib ostja hiljem avastada, et need ei kuulu kinnisvara juurde või on registreeritud teise omaniku nimele.
Näide. Ostja eeldab, et ostab korteri koos parkimiskoha ja panipaigaga, kuid pärast tehingut selgub, et need on registreeritud eraldi kinnisvarana ja müüja ei ole nende omanik. Selle tulemusel ei saa ostja parkimiskohta ja panipaika siiski kasutada.
Lahendus. Enne broneerimislepingu sõlmimist peab advokaat või sind esindav ostjamaakler kontrollima kinnistusraamatust, kas parkimiskoht ja panipaik on kinnisvara lahutamatud osad või eraldi registreeritud. Broneerimislepingus tuleb selgelt märkida parkimiskoha ja panipaiga andmed. Samuti peab advokaat kinnitama nende omandiõigsuse ja tagama, et need kantakse üle koos kinnisvaraga.
Märkus. Alati kontrolli lepinguteksti ja andmete täpsust, et vältida võimalikke vaidlusi ja lisakulusid.
Kinnisvara ostmine seal sees elava inimesega
Probleem. Kui kinnisvara ostetakse koos seal elava inimese, näiteks üürniku või omanikuga, võib uuel omanikul tekkida raskusi nende väljatõstmisega.
Näide. Ostja soetab kinnisvara ja avastab hiljem, et seal elav üürnik omab pikaajalise lepingu alusel seaduslikke õigusi, mida ei saa enne lepingu lõppu lõpetada.
Lahendus. Kontrolli enne ostu, kas kinnisvaraga kaasnevad lepingulised või seaduslikud elamisõigused. Lase advokaadil kinnisvara koormatised üle vaadata ning tagada, et müügileping sisaldab klauslit, mis kinnitab kinnisvara üleandmist vabana kolmandate isikute õigustest. Kindlasti kontrolli ise enne tehingut, et kinnisvara on tühi elanikest.
Kinnisvara ostmine seal sees elava inimesega
Probleem. Kui kinnisvara ostetakse koos seal elava inimese, näiteks üürniku või omanikuga, võib uuel omanikul tekkida raskusi nende väljatõstmisega.
Näide. Ostja soetab kinnisvara ja avastab hiljem, et seal elav üürnik omab pikaajalise lepingu alusel seaduslikke õigusi, mida ei saa enne lepingu lõppu lõpetada.
Lahendus. Kontrolli enne ostu, kas kinnisvaraga kaasnevad lepingulised või seaduslikud elamisõigused. Lase advokaadil kinnisvara koormatised üle vaadata ning tagada, et müügileping sisaldab klauslit, mis kinnitab kinnisvara üleandmist vabana kolmandate isikute õigustest. Kindlasti kontrolli ise enne tehingut, et kinnisvara on tühi elanikest.
Arvatakse, et kui kasutad Costa del Sol’is ostjapoolset maaklerit, siis peab neile eraldi tasu maksma
Probleem. Paljud ostjad eeldavad ekslikult, et ostjapoolse maakleri kasutamine toob kaasa lisakulud, mistõttu loobutakse professionaalsest esindusest, mis võib viia kallimate vigadeni ostuprotsessis.
Näide. Ostja otsustab tegutseda ilma oma maaklerita, uskudes, et see säästab raha, kuid hiljem selgub, et ta maksis kinnisvara eest turuhinnast 10% rohkem, sest puudus professionaalne nõustamine ja turuanalüüs.
Lahendus. Costa del Soli piirkonnas maksab maakleritasu tavaliselt müüja või müüjapoolne maakler, mistõttu ostjapoolse maakleri teenused on ostjale tavaliselt tasuta. Enne ostuprotsessi alustamist täpsusta maakleriga, millised tasud kehtivad, ning kasuta maakleri abi, et vältida ülehinnatud tehinguid ja juriidilisi probleeme.
Mööbli ostmine eraldi kinnisvarast ebaharilikult kõrge hinnaga
Probleem. Müüja võib nõuda mööbli eest liiga kõrget hinda, et vähendada ametlikku kinnisvara müügihinda, mis võib põhjustada ostjale hiljem suurema kapitalitulu maksukohustuse müügihetkel.
Näide. Ostja maksab mööbli eest 50,000 €, kuigi selle tegelik väärtus on 10,000 €, et vähendada kinnisvara hinda, kuid hiljem müües peab maksma kõrgemat kapitalitulumaksu suurema vara väärtuse tõusu tõttu.
Lahendus. Kontrolli mööbli turuväärtust ja nõua müüjalt õiglast hinda. Kaasa advokaat ja ostjapoolne maakler, kes tagab, et kinnisvara ja mööbli hind on eraldatud vastavalt tegelikule väärtusele ning maksukohustusi ei manipuleerita.
Mööbli ostmine eraldi kinnisvarast ebaharilikult kõrge hinnaga
Probleem. Müüja võib nõuda mööbli eest liiga kõrget hinda, et vähendada ametlikku kinnisvara müügihinda, mis võib põhjustada ostjale hiljem suurema kapitalitulu maksukohustuse müügihetkel.
Näide. Ostja maksab mööbli eest 50,000 €, kuigi selle tegelik väärtus on 10,000 €, et vähendada kinnisvara hinda, kuid hiljem müües peab maksma kõrgemat kapitalitulumaksu suurema vara väärtuse tõusu tõttu.
Lahendus. Kontrolli mööbli turuväärtust ja nõua müüjalt õiglast hinda. Kaasa advokaat ja ostjapoolne maakler, kes tagab, et kinnisvara ja mööbli hind on eraldatud vastavalt tegelikule väärtusele ning maksukohustusi ei manipuleerita.
Välisvaluutaga tehtud tehingud ilma fikseeritud kursita
Probleem. Valuutakursi kõikumised võivad kinnisvara lõplikku maksumust oluliselt suurendada, tekitades ostjale ootamatuid lisakulusid.
Näide. Ostja arvutab kinnisvara maksumuse kursiga 1 € = 0.83 £, kuid tehingu hetkeks on kurss tõusnud 1 € = 0.87 £, mis tõstab ostu maksumust tuhandeid naelu, mida ostja ei olnud planeerinud.
Lahendus. Kasuta valuutavahetusteenust, mis pakub fikseeritud kursiga maksevõimalust, et vältida kursikõikumiste mõju. Planeeri tehingud hoolikalt ja konsulteeri finantseksperdiga, et valida parim aeg makse tegemiseks ja maandada valuutariske.
Müüja või teda esindav maakler soovib peale broneerimislepingut ostjamaakleri komisjoni tasu ühepoolselt vähendada
Probleem. Kui broneerimislepingus ei sätestata selgelt kõigi osapoolte komisjonitasusid ja nende muutmise keeldu, võib müüjapoolne maakler või müüja hiljem ühepoolselt komisjonitasu vähendada, tekitades ostjapoolsele maaklerile kahju ning ostjapoolne maakler võib küsida tasu kompenseerimist ostjalt.
Näide. Broneerimislepingus ei ole sätestatud, et kokkulepitud komisjonitasu ei tohi muuta, ning pärast lepingu sõlmimist alandab müüja või müüjapoolne maakler komisjoni, mille tulemusena ostjalt nõutakse lisatasu.
Lahendus. Lase broneerimislepingusse lisada klausel, mis kinnitab kokkulepitud komisjonitasude jagunemise ja keelab nende ühepoolse muutmise ilma kõigi osapoolte kirjaliku nõusolekuta. See tagab, et kõik osapooled, sealhulgas ostja ja maaklerid, on teadlikud ja kaitstud ootamatute muudatuste eest. Kasuta advokaadi või kogenud ostjamaakleri abi lepingu koostamiseks, et vältida vaidlusi ja täiendavaid kulusid.
Müüja või teda esindav maakler soovib peale broneerimislepingut ostjamaakleri komisjoni tasu ühepoolselt vähendada
Probleem. Kui broneerimislepingus ei sätestata selgelt kõigi osapoolte komisjonitasusid ja nende muutmise keeldu, võib müüjapoolne maakler või müüja hiljem ühepoolselt komisjonitasu vähendada, tekitades ostjapoolsele maaklerile kahju ning ostjapoolne maakler võib küsida tasu kompenseerimist ostjalt.
Näide. Broneerimislepingus ei ole sätestatud, et kokkulepitud komisjonitasu ei tohi muuta, ning pärast lepingu sõlmimist alandab müüja või müüjapoolne maakler komisjoni, mille tulemusena ostjalt nõutakse lisatasu.
Lahendus. Lase broneerimislepingusse lisada klausel, mis kinnitab kokkulepitud komisjonitasude jagunemise ja keelab nende ühepoolse muutmise ilma kõigi osapoolte kirjaliku nõusolekuta. See tagab, et kõik osapooled, sealhulgas ostja ja maaklerid, on teadlikud ja kaitstud ootamatute muudatuste eest. Kasuta advokaadi või kogenud ostjamaakleri abi lepingu koostamiseks, et vältida vaidlusi ja täiendavaid kulusid.
Piirkonna või urbanisatsiooni valesti hindamine
Probleem. Halb infrastruktuur, puuduvad teenused või kehv maine piirkonnas või urbanisatsioonis võivad vähendada kinnisvara väärtust ja elukvaliteeti.
Näide. Ostja valib odava korteri urbanisatsioonis, kuid hiljem selgub, et piirkonnas on sagedased kommunaalteenuste katkestused, kõrged hooldustasud ja madal turvalisus või ongi tegemist piirkonnaga, kus on kõrge kuritegevuse tase.
Lahendus. Uuri piirkonna mainet ja infrastruktuuri, küsi infot kohalike teenuste (transport, poed, tervishoid) kohta ning analüüsi kommunaal- ja hooldustasude suurust. Külastage kinnisvara erinevatel kellaaegadel ja rääkige naabrite või kohalike elanikega, et saada selgem ülevaade elukeskkonnast.
Renoveerimiskulude alahindamine
Probleem. Renoveerimist vajava kinnisvara tegelikud kulud võivad osutuda oodatust palju suuremaks, mis viib eelarve ületamise ja rahaliste raskusteni.
Näide. Ostja ostab vanema maja, arvates, et väikeste parandustöödega saab kõik korda, kuid hiljem selgub, et vundamendis on tõsised probleemid, mille parandamine võib maksta näiteks üle 50,000 €.
Lahendus. Enne hinnas kokkuleppimist telli professionaalne kinnisvarainspektsioon (maksab ca kuni 1000€), mis hindab vara tegelikku seisukorda ja võimalikke renoveerimiskulusid. See ametlik akt on sul aluseks ka hinnaläbirääkimistel.
Renoveerimiskulude alahindamine
Probleem. Renoveerimist vajava kinnisvara tegelikud kulud võivad osutuda oodatust palju suuremaks, mis viib eelarve ületamise ja rahaliste raskusteni.
Näide. Ostja ostab vanema maja, arvates, et väikeste parandustöödega saab kõik korda, kuid hiljem selgub, et vundamendis on tõsised probleemid, mille parandamine võib maksta näiteks üle 50,000 €.
Lahendus. Enne hinnas kokkuleppimist telli professionaalne kinnisvarainspektsioon (maksab ca kuni 1000€), mis hindab vara tegelikku seisukorda ja võimalikke renoveerimiskulusid. See ametlik akt on sul aluseks ka hinnaläbirääkimistel.
Peale ostu kaasnevate maksude ja kinnisvara hoolduskulude valesti hindamine
Probleem. Ostjatel võivad jääda tähelepanuta igakuised hoolduskulud ja kinnisvara maksud, mis võivad ületada nende eelarve ja muuta kinnisvara omamise kulukamaks kui planeeritud.
Näide. Ostja avastab pärast tehingut, et iga-aastane IBI-maks (kinnisvaramaks), mitteresidendi tulumaks ja urbanisatsiooni hooldustasud ulatuvad kokku 15,000 € aastas, mida nad ostuotsuse tegemisel ei arvestanud.
Lahendus. Uuri täpselt, milline on kinnisvara regulaarne hooldus-, kindlustus- ja maksukohustus. Kaasa advokaat või ostjamaakler, kes analüüsib kulusid ja aitab need eelarvesse sisse arvestada.
Ebaõiglane hinnakokkulepe
Probleem. Välismaalastest ostjad maksavad sageli üle turuhinna, kui puudub põhjalik teadmine kohalikust kinnisvaraturust või läbirääkimisoskused.
Näide. Ostja soetab korteri hinnaga 350,000€, kuigi naabruses sarnased korterid on müüdud 300,000€ eest, kuna müüjamaakler rõhutas vara “ainulaadsust”.
Lahendus. Tee põhjalik turu-uuring, võrdle sarnaste kinnisvarade hindu piirkonnas. Kasuta ostjapoolset maaklerit, kes tunneb turgu, omab ligipääsu kohalikule kinnisvara andmebaasile ja aitab hinna osas läbi rääkida.
Ebaõiglane hinnakokkulepe
Probleem. Välismaalastest ostjad maksavad sageli üle turuhinna, kui puudub põhjalik teadmine kohalikust kinnisvaraturust või läbirääkimisoskused.
Näide. Ostja soetab korteri hinnaga 350,000€, kuigi naabruses sarnased korterid on müüdud 300,000€ eest, kuna müüjamaakler rõhutas vara “ainulaadsust”.
Lahendus. Tee põhjalik turu-uuring, võrdle sarnaste kinnisvarade hindu piirkonnas. Kasuta ostjapoolset maaklerit, kes tunneb turgu, omab ligipääsu kohalikule kinnisvara andmebaasile ja aitab hinna osas läbi rääkida.
Certificado de No Infracción Urbanística (CNUI) puudumine
Probleem. CNUI tõendab, et kinnisvara ei ole seotud ebaseaduslike ehitustööde või linnaplaneerimise rikkumistega. Selle puudumine võib tähendada, et kinnisvara on seotud trahvinõuetega, lammutuskäskudega või piiratud õigusega seadustada olemasolevaid ehitisi.
Näide. Ostja avastab pärast tehingut, et kinnisvaral on ebaseaduslikud ehitustööd, mis ei vasta kohaliku linnaplaneerimise normidele, ning kohalik omavalitsus nõuab nende seadustamist või lammutamist.
Lahendus. Enne ostu taotle CNUI kohalikust omavalitsusest või lase advokaadil seda teha. See dokument kinnitab, et kinnisvaraga ei kaasne mingeid linnaplaneerimisega seotud rikkumisi või ehituslikke probleeme. CNUI olemasolu annab ostjale kindluse, et kinnisvara vastab kehtivatele reeglitele ning et ost ei too kaasa ootamatuid juriidilisi ega rahalisi kohustusi.
Liiga soodne hind
Probleem. Kinnisvara, mis tundub liiga odav, võib peita juriidilisi, tehnilisi või regulatiivseid probleeme, mis võivad ostjale hiljem kalliks maksma minna.
Näide. Ostja leiab maja, mis on piirkonna keskmisest turuhinnast märkimisväärselt odavam, kuid hiljem selgub, et sellel puuduvad vajalikud ehitusload või kasutusluba või on kinnisvara tehniline seisukord halb.
Lahendus. Uuri põhjalikult, miks kinnisvara müüakse alla turuhinna. Kontrolli dokumentatsiooni, kaasa advokaat ja ehitustehniline inspektor, et veenduda, et madal hind ei tulene olulistest varjatud puudustest või juriidilistest riskidest.
Liiga soodne hind
Probleem. Kinnisvara, mis tundub liiga odav, võib peita juriidilisi, tehnilisi või regulatiivseid probleeme, mis võivad ostjale hiljem kalliks maksma minna.
Näide. Ostja leiab maja, mis on piirkonna keskmisest turuhinnast märkimisväärselt odavam, kuid hiljem selgub, et sellel puuduvad vajalikud ehitusload või kasutusluba või on kinnisvara tehniline seisukord halb.
Lahendus. Uuri põhjalikult, miks kinnisvara müüakse alla turuhinna. Kontrolli dokumentatsiooni, kaasa advokaat ja ehitustehniline inspektor, et veenduda, et madal hind ei tulene olulistest varjatud puudustest või juriidilistest riskidest.
Broneerimislepingu riskid
Probleem. Broneerimislepingu allkirjastamine ja tagatisraha maksmine enne kinnisvara põhjalikku kontrollimist võib viia rahalise kaotuseni või siduda ostja ebasoodsate tingimustega.
Näide. Ostja maksab 6,000€ broneerimistasu ja avastab hiljem, et näiteks kasutusluba puudub, kuid tagatisraha ei tagastata.
Lahendus. Loe broneerimislepingu tingimused hoolikalt läbi ja kaasa advokaat, kes tagab, et leping sisaldab klausleid tagatisraha tagastamise kohta, kui kinnisvaraga ilmnevad olulised probleemid. Merlis Homes maaklerid lisavad oma klientide broneerimislepingusse ca kuni 10 punkti, mille korral on müüja pool kohustatud broneerimistasu tagastama.
Nota Simple puudumine
Probleem. Nota Simple on oluline dokument, mis näitab kinnisvara omandiõigust, koormatisi ja võimalikke juriidilisi piiranguid; selle puudumine võib tähendada, et kinnisvara pole kantud kinnistusraamatusse. See võib juhtuda, kui kinnisvara on väga vana, seaduslikult mitteregistreeritud või kui tegemist on maa-alaga, millel pole ehitusluba.
Näide. Ostja sõlmib ostulepingu ja avastab hiljem, et kinnisvara on hüpoteegiga koormatud, mida müüja ei ole avaldanud, ning ostja vastutab nüüd selle tasumise eest.
Lahendus. Enne kinnisvara ostmist telli alati värske Nota Simple kohalikust kinnistusraamatust (Registro de la Propiedad), et kontrollida omandiõigust, hüpoteeke ja muid koormatisi. Seda saab teha advokaat või kinnisvaramaakler ostja nimel.
Täpsustus. Nota Simple on informatiivne dokument ega asenda ametlikku kinnistusraamatu väljavõtet, kuid see on kiire ja praktiline viis kinnisvara juriidilise seisukorra hindamiseks.
Nota Simple puudumine
Probleem. Nota Simple on oluline dokument, mis näitab kinnisvara omandiõigust, koormatisi ja võimalikke juriidilisi piiranguid; selle puudumine võib tähendada, et kinnisvara pole kantud kinnistusraamatusse. See võib juhtuda, kui kinnisvara on väga vana, seaduslikult mitteregistreeritud või kui tegemist on maa-alaga, millel pole ehitusluba.
Näide. Ostja sõlmib ostulepingu ja avastab hiljem, et kinnisvara on hüpoteegiga koormatud, mida müüja ei ole avaldanud, ning ostja vastutab nüüd selle tasumise eest.
Lahendus. Enne kinnisvara ostmist telli alati värske Nota Simple kohalikust kinnistusraamatust (Registro de la Propiedad), et kontrollida omandiõigust, hüpoteeke ja muid koormatisi. Seda saab teha advokaat või kinnisvaramaakler ostja nimel.
Täpsustus. Nota Simple on informatiivne dokument ega asenda ametlikku kinnistusraamatu väljavõtet, kuid see on kiire ja praktiline viis kinnisvara juriidilise seisukorra hindamiseks.
Katastritõendi puudumine
Probleem. Katastritõendi puudumine võib tähendada, et kinnisvara pole korrektselt registreeritud või selle piirid ja pindala ei vasta tegelikkusele, mis võib põhjustada juriidilisi ja maksuprobleeme.
Näide. Ostja avastab pärast tehingut, et kinnisvara katastripiirid kattuvad naabri maaga, mis viib naabriga vaidluseni ja täiendavate kulutusteni olukorra lahendamiseks.
Lahendus. Enne ostu veendu, et kinnisvara on nõuetekohaselt kantud katastrisse ning selle andmed (pindala, piirid, otstarve) vastavad tegelikule olukorrale. Palu advokaadil kontrollida katastritõend ja omavalitsuse andmed, et välistada võimalikud vastuolud.
Urbanisatsiooni ja korteriühistu võlad (sh varjatud)
Probleem. Hispaania seaduste järgi võivad korteriühistule või urbanisatsioonile kuuluvad tasumata võlad langeda osaliselt uue omaniku kanda, põhjustades ootamatuid lisakulusid.
Näide. Pärast kinnisvara ostmist selgub, et urbanisatsioonil on 20,000€ võlg seotud ühise basseini renoveerimisega, mille kulud jaotatakse kõigi omanike vahel,
Lahendus. Kontrolli enne ostu korteriühistu või urbanisatsiooni finantsseisu ning küsi kirjalik kinnitus, et kinnisvaraga ei kaasne võlgnevusi. Tee kindlaks, et müüja on tasunud kõik oma kohustused korteriühistule, ja lase advokaadil kinnitada, et notariaalses lepingus on sätestatud, et kinnisvara müüakse ilma varjatud võlgadeta.
Urbanisatsiooni ja korteriühistu võlad (sh varjatud)
Probleem. Hispaania seaduste järgi võivad korteriühistule või urbanisatsioonile kuuluvad tasumata võlad langeda osaliselt uue omaniku kanda, põhjustades ootamatuid lisakulusid.
Näide. Pärast kinnisvara ostmist selgub, et urbanisatsioonil on 20,000€ võlg seotud ühise basseini renoveerimisega, mille kulud jaotatakse kõigi omanike vahel,
Lahendus. Kontrolli enne ostu korteriühistu või urbanisatsiooni finantsseisu ning küsi kirjalik kinnitus, et kinnisvaraga ei kaasne võlgnevusi. Tee kindlaks, et müüja on tasunud kõik oma kohustused korteriühistule, ja lase advokaadil kinnitada, et notariaalses lepingus on sätestatud, et kinnisvara müüakse ilma varjatud võlgadeta.
Kui müüja otsustab peale broneerimislepingu sõlmimist küsida kokkulepitud hinnast suuremat hinda
Probleem. Kui broneerimislepingus puudub hindade muutmise keeld, võib müüja pärast lepingu sõlmimist proovida ostjalt suuremat summat nõuda.
Näide. Ostja sõlmib broneerimislepingu ja maksab broneerimistasu, kuid müüja teatab enne eellepingut või lõplikku müügilepingut, et hinnaks on 20,000 € rohkem, ähvardades lepingu tühistada.
Lahendus. Veendu, et broneerimislepingus on selgelt sätestatud lõplik hind ja tingimused, mis keelavad müüjal hinda tõsta. Kaasa advokaat või kohalik ostjat esindav maakler, kes tagab, et leping kaitseb ostjat ja sisaldab sanktsioone müüjale lepingu rikkumise korral.
Uusarendust ostes kaasnevad suuremad riskid
Probleem. Uusarenduse ostmine võib olla seotud viivituste, arendaja pankroti või projekti muutustega, mis võivad ohustada sinu investeeringut ja plaanitud kasutust.
Näide. Ostja maksab ettemaksu ehitusjärgus korteri eest, kuid arendaja pankrotistub enne projekti valmimist, jättes ostja ilma korterist ja rahast.
Lahendus. Kontrolli arendaja tausta ja finantsstabiilsust ning veendu, et ettemaksed on kindlustatud pangagarantiiga (Aval Bancaria) või kindlustusagetuuri kindlustusega. Lase advokaadil üle vaadata ostuleping, et see sisaldaks selgeid tingimusi viivituste või arenduse muutuste korral ning tagaks ettemakstud summade tagastamise, kui projekt ei valmi.
Uusarendust ostes kaasnevad suuremad riskid
Probleem. Uusarenduse ostmine võib olla seotud viivituste, arendaja pankroti või projekti muutustega, mis võivad ohustada sinu investeeringut ja plaanitud kasutust.
Näide. Ostja maksab ettemaksu ehitusjärgus korteri eest, kuid arendaja pankrotistub enne projekti valmimist, jättes ostja ilma korterist ja rahast.
Lahendus. Kontrolli arendaja tausta ja finantsstabiilsust ning veendu, et ettemaksed on kindlustatud pangagarantiiga (Aval Bancaria) või kindlustusagetuuri kindlustusega. Lase advokaadil üle vaadata ostuleping, et see sisaldaks selgeid tingimusi viivituste või arenduse muutuste korral ning tagaks ettemakstud summade tagastamise, kui projekt ei valmi.
Ebaseaduslikult ehitatud kinnisvara ostmine
Probleem. Kinnisvara, millel puuduvad ehitusload, võib olla kasutamiseks keelatud, sellele võidakse määrata lammutuskäsk või see võib jääda juriidiliselt registreerimata. Seda probleemi kohtad sageli just maapiirkondades.
Näide. Ostja soetab maja, mille hilisem kontroll näitab, et terrass ja bassein on ehitatud ilma loata, ning kohalik omavalitsus nõuab nende eemaldamist.
Lahendus. Kontrolli kinnisvara ehituslubade ja projektide vastavust kohalike omavalitsuse andmetega ning kaasa advokaat, kes uurib vara juriidilist staatust enne ostu.
Kui müüja mainib järgmisi lühendeid, siis tead, et:
- AFO (Asimilado Fuera de Ordenación) – staatus, mis antakse ebaseaduslikult ehitatud, kuid teatud tingimustel kasutuskõlblikuks tunnistatud kinnisvarale. See tähendab, et hoone ei vasta täielikult seadustele, kuid võib olla kasutusel ilma lammutamisohuta.
- DAFO (Declaración Asimilado a Fuera de Ordenación) – protsess, mille kaudu kinnisvara võib saada AFO staatuse. Selleks peab omanik esitama tõendid hoone elamiskõlblikkuse ja ohutuse kohta.
- SAFO (Silencio Administrativo Fuera de Ordenación) – staatus, mis tekib vaikimisi, kui ametkonnad ei tee kindlaksmääratud aja jooksul otsust DAFO taotluse kohta.
Kinnisvara ümberehitused ilma loata
Probleem. Ilma loata tehtud ümberehitused, nagu lisatoad, terrassid või basseinid, võivad olla ebaseaduslikud, mis võib kaasa tuua trahve, lammutamisnõudeid või raskusi kinnisvara müümisel ja kasutamisel.
Näide. Ostja avastab pärast tehingut, et ehitatud bassein ei vasta kohalikele ehitusnormidele ja kohalik omavalitsus nõuab selle eemaldamist. Või keldrist on tehtud külaliskorter.
Lahendus. Kontrolli kinnistusraamatust ja kohalikust omavalitsusest, kas kõik ümberehitused on registreeritud ja vastavad kehtivatele ehituslubadele. Kaasa advokaat ja ostjapoolne maakler, kes hindavad kinnisvara vastavust seaduslikele nõuetele ja annavad garantii, et kõik muudatused on seaduslikud.
Kinnisvara ümberehitused ilma loata
Probleem. Ilma loata tehtud ümberehitused, nagu lisatoad, terrassid või basseinid, võivad olla ebaseaduslikud, mis võib kaasa tuua trahve, lammutamisnõudeid või raskusi kinnisvara müümisel ja kasutamisel.
Näide. Ostja avastab pärast tehingut, et ehitatud bassein ei vasta kohalikele ehitusnormidele ja kohalik omavalitsus nõuab selle eemaldamist. Või keldrist on tehtud külaliskorter.
Lahendus. Kontrolli kinnistusraamatust ja kohalikust omavalitsusest, kas kõik ümberehitused on registreeritud ja vastavad kehtivatele ehituslubadele. Kaasa advokaat ja ostjapoolne maakler, kes aitavad hinnata kinnisvara vastavust seaduslikele nõuetele.
Costa del Sol’is kinnisvara ostmisel ei kasutata kinnisvarale spetsialiseerunud advokaadi teenust
Probleem. Kui ostja ei kasuta kinnisvarale spetsialiseerunud advokaati, võivad jääda avastamata juriidilised riskid, nagu võlad, puudulik dokumentatsioon või ebaseaduslikud ehitised, mis võivad põhjustada suuri rahalisi kahjusid.
Näide. Ostja sõlmib ostulepingu ilma advokaadi abita ja avastab hiljem, et kinnisvara kasutusluba puudub ning selle seadustamine nõuab tuhandeid eurosid ja mitmeid kuid.
Lahendus. Kasuta alati kinnisvarale spetsialiseerunud advokaadi teenust, kes kontrollib kinnisvara omandiõigust, koormatisi ja seaduslikkust ning koostab või vaatab üle kõik lepingud. Valides advokaati, veendu, et tal on kogemusi Hispaania kinnisvaraseadustega ja ta tegutseb sõltumatult kõigist teistest osapooltest, nagu müüja või maakler.
Soovid abi kinnisvara ostmisel
Costa del Solis?
Eve Keerus-Jusupov
eve@merlishomes.com
Vastan su päringule 24 tunni jooksul
tel (EST): +372 5661 6598
tel (ES): +34 644 810 107
