Kuidas saada Hispaanias laenu kinnisvara ostmiseks?

Kinnisvara soetamine Hispaaniasse on paljudele unistus, kuid laenu saamine võib tunduda keeruline, eriti mitteresidentidele. Siinses postituses toon välja, kuidas alustada laenutaotlusprotsessi, milliseid dokumente vajad ja millised on pankade peamised tingimused. Räägin ka sellest, millised kulud võivad tekkida ja missugune on laenusaamise protsess.
Hakkame pihta!

Kust alustada, kui soovid osta kinnisvara Costa del Solis laenu abil?

Kui oled kaalunud uue kodu või investeerimisobjekti ostmist laenu abil Lõuna-Hispaanias, on mõistlik esimese sammuna esitada laenutaotlus.

Miks mitte alustada ennem sobiva kinnisvaraobjekti otsimisega? Otsida võid, aga kui leiad selle õige ja alles seejärel lähed panka, siis on päris suur tõenäosus, et jääd sellest objektist siiski ilma.

Costa del Soli kinnisvaraturg on Eestiga võrreldes väga kiire. Kui müüjal on valida, kas ootab mõne nädala, kuni pangalt raha laekub või pigem müüb sellele, kellel on raha olemas, siis ta eelistab pigem kohe müüa.

Oluline on mõista, kas ja kui palju on sul võimalik laenu saada.

Seetõttu tasub laenutaotlus esitada kohe protsessi alguses. Selle sammu eesmärk on aru saada, kui palju pank sulle sinu andmete alusel raha laenab. Kui sul on olemas pangakinnitus tulevase laenusumma osas, siis saame minna ka sirge seljaga kinnisvaraobjekti osas hinnaläbirääkimistesse.

Kas taotleda kodupangast, koduriigi pangast või Hispaania pangast?

Esimene soovitus on taotle alati kodupangast või koduriigi pangast. Laenuprotsess on suure tõenäosusega kiirem ja lihtsam. Hispaania on paberimaa ja protsess on siin aeglane (tavaliselt 1-2 kuud). Kui oled mitteresident, siis võidakse nõuda rohkem dokumente, kuna pangad ei pääse ligi mitteresidentide maksuteabele ja varadele. Kuna mitteresidentidele laenamine on pankade jaoks suurem risk, kehtivad neile tavaliselt kõrgemad intressimäärad kui kohalikele.

Kes saavad laenu Hispaanias taotleda?

Hispaania residendid

• Need on isikud, kellel on püsiv elukoht Hispaanias. Tavaliselt saavad nad laenu soodsamatel tingimustel ning suurema laenuprotsendiga (kuni 80% kinnisvara väärtusest). 100% on võimalik saada laenu, kui ostetakse panga poolt tagasi võetud vara.

Mitteresidendid

• Need on isikud, kelle alaline elukoht on väljaspool Hispaaniat. Tavaliselt saavad nad laenu kuni 70% kinnisvara väärtusest ja peavad esitama täiendavaid dokumente, kuna pangal pole juurdepääsu nende maksudele ja varadega seotud teabele. Reeglina jääb laenusumma siiski kuni 50%.

Kas ettevõtted saavad laenu Hispaania pangast?

Jah, saavad. Aga siin on erandeid.

• Eesti ettevõte ei saa Hispaania pangast laenu. Kuna panga ”käed” ei ulatu Eesti ettevõtete varade kallale.
• Eesti ettevõtte tütarettevõte Hispaanias saab laenu. Emaettevõte on käendajaks ja sel juhul uuritakse hoolikalt emaettevõtte finantsnäitajaid. See hõlmab bilanssi, kasumiaruandeid, tööjõumakse ja rahavoogude aruandeid.
• Alustav Hispaania ettevõte ei saa laenu – puudub tõestus ja ülevaade toimunud majandustegevusest.
• Tegutsev Hispaania ettevõte saab laenu nii tegevuse laiendamiseks, investeerimiseks kui ka kinnisvara ostmiseks.

Mis tingimustel Hispaania pangad annavad laenu?

Panga jaoks on oluline, et taotleja tõendaks, et tal on püsiv sissetulek. Oluline on sissetulekute regulaarsus ja stabiilsus.

Laenu tagasimakse ei tohi ületada 30–35% igakuisest netosissetulekust. Lisaks sissetulekutele võetakse arvesse ka muid varasid, nagu pangakontod, hoiused, väärtpaberid, pensionifondid, säästud, investeerimisfondid, aktsiad, võlakirjad jne. Näiteks, kui inimene teenib 3000 eurot kuus, siis tema laenude kogumaksed ei tohiks ületada 1000–1100 eurot kuus.

Pangalaenude hindamismudelites võetakse arvesse ka erinevaid intressistsenaariume, sealhulgas kõrgemaid intressimäära stsenaariume, et kindlam olla kliendi suutlikkuses laenu tagasi maksta ka juhul, kui intressimäärad tõusevad.

Krediidiajalugu peaks olema laitmatu. Pangad saavad ligi andmebaasidele, mis koguvad teavet klientide laenude kohta. Nad annavad pangale teavet kogunenud riski kohta alates tuhandest eurost. Küsimus pole siiski võlas, vaid kui hästi suudad oma teisi võlgu kontrolli all hoida, kas on piisavalt tagatist.

Missuguseid dokumente pank nõuab?

Kui laenu taotleb eraisik

• NIE-number
• Passi või ID kaardi koopia
• Töölepingu koopia (vahel küsivad)
• Viimase 6 kuu palgatõendid
• Pangakonto väljavõte 6-12 kuu kohta
• Viimase aasta tuludeklaratsioon
• Maksuvõlgnevuste puudumise tõend. Teatud juhtudel võib pank nõuda maksuvõlgnevuste puudumise tõendit, mis kinnitab, et kõik maksukohustused on täidetud.
• Kui taotlejal on teistes pankades laene või kohustusi, tuleb esitada info nende kohta, sealhulgas laenumaksed ja jäägid.

Dokumendid võivad olla reeglina inglise keelsed, kuid need peavad olema selged ja arusaadavad.

Kui laenu taotleb ettevõte

Kui ettevõte soovib Hispaanias pangalaenu taotleda, peavad nad esitama dokumente, mis tõendavad ettevõtte finantsstabiilsust ja võimekust laenu tagasi maksta. Siin on peamised dokumendid, mida pank tavaliselt ettevõttelt nõuab:

1. Ettevõtte registreerimisdokumendid

• Ettevõtte põhikiri (Escritura de constitución). Dokument, mis tõendab ettevõtte õiguslikku asutamist ja selle ärivormi (nt Sociedad Limitada – SL).
• Ettevõtte registrikood (CIF – Certificado de Identificación Fiscal). Ettevõtte maksukohustuslase number Hispaanias.

2. Finantsaruanded

• Bilanss (Balance General). Ettevõtte finantsseisund, mis näitab vara, kohustuste ja omakapitali jaotust.
• Kasumiaruanne (Cuenta de Pérdidas y Ganancias). Dokument, mis näitab ettevõtte tulusid ja kulusid viimase majandusaasta jooksul.
• Rahavoogude aruanne (Flujo de Caja). Pangad võivad nõuda ka rahavoogude aruannet, et näha, kuidas ettevõte haldab oma sissetulekuid ja väljaminekuid.
• Tööjõumaksude aruanne. Kui ettevõttel on töötajaid, siis see aruanne näitab, et ettevõte maksab õigel ajal kõik tööjõuga seotud maksud ja on kooskõlas tööseadustega.

3. Maksudeklaratsioonid

• Viimase 1–2 aasta maksudeklaratsioonid (Declaración del Impuesto sobre Sociedades). Näitab, et ettevõte on oma maksukohustused täitnud.

4. Pangakonto väljavõtted

• Tavaliselt nõutakse viimase 6–12 kuu pangakonto väljavõtteid, mis tõendavad, et ettevõte on finantsiliselt stabiilne ja ei ole olulisi võlgnevusi.

5. Kinnisvaraga seotud dokumendid (kui laenuga finantseeritakse kinnisvara)

• Kinnisvara hindamisaruanne (tasación). Kohustuslik kinnisvara hindamise raport, et pank saaks hinnata vara väärtust.
• Broneerimisleping. Kui kinnisvara ost on plaanis, siis esitatakse tõendusena broneerimisleping.

6. Äriplaan

• Kui laen on seotud äritegevuse laiendamise või investeeringuprojektiga, võib pank nõuda äriplaani (Plan de Negocios), kus on selgitatud laenu kasutamise eesmärke ja tulevasi finantseesmärke.

7. Võlakoormuse ja kohustuste tõendid

• Kui ettevõttel on juba olemasolevad laenud või muud finantskohustused, võib pank nõuda teavet nende kohta, sealhulgas olemasolevate laenude tingimusi ja tagasimaksete ajakava.

8. Tagatise dokumendid

• Pank võib nõuda ettevõttelt tagatise pakkumist, mis võib olla kinnisvara, seadmed või muud varad, mis toetavad laenulepingut.

9. Audiitori või raamatupidaja kinnitus

• Mõnel juhul võib pank nõuda sõltumatu audiitori või raamatupidaja kinnitust, et ettevõtte finantsaruanded on tõesed ja õiged.

Ettevõtte laenutaotlemise protsess on sageli keerulisem kui eraisiku oma, sest pank soovib hinnata ettevõtte jätkusuutlikkust ja finantsriske põhjalikumalt.

Dokumendid võivad olla reeglina inglise keelsed, kuid need peavad olema selged ja arusaadavad.

Missugune on laenu saamise protsess kinnisvara ostmiseks?

Samm 1. Finantsprofiili hindamine

Esitad panka vajaminevad dokumendid, nt palgatõendid, mis tõendavad stabiilset sissetulekut, olemasoleva töölepingu, muud sissetulekuallikad (investeeringute portfell, renditulud jne), maksudeklaratsioonid. Pank kontrollib krediidiajalugu, et hinnata laenu tagasimaksmise võimet.

Pank hindab neid dokumente, et mõista finantsseisundit ja määrata kindlaks laenu saamise võimalikkus. See samm võiks olla tehtud ennem kui sõlmid broneerimislepingu. Kui sul on advokaat või kasutad nö laenuvahendaja teenuseid, siis sinu ülesanne on talle vaid vajaminevad dokumendid esitada, kõik ülejäänu on juba nende töö.

Esimese sammu tulemusena saad pangalt kirjaliku kinnituse, mis näitab, kui suure summa ulatuses on sul võimalik laenu saada.

Samm 2. Kinnisvara hindamine

Pärast finantsprofiili heakskiitmist järgneb soovitud kinnisvara hindamine. Hüpoteegi hindamine on kinnisvara väärtuse määramine, mida kasutatakse hüpoteegilaenu tagatisena.

• Hindamisprotsess. Pank palkab hindaja, kes viib läbi objekti inspekteerimise ja turuväärtuse analüüsi.
• Turuväärtus. Hindamine aitab pangal mõista kinnisvara väärtust ning hinnata laenu riskitaset. Hindamiskriteeriumid hõlmavad asukohta, seisukorda, suurust ja turutrende.

See samm tagab, et pank annab laenu vastavalt kinnisvara tegelikule väärtusele.

Samm 3. Heakskiit ja siduv pakkumine

Positiivse hindamise järel tehakse siduv pakkumine, mis sisaldab Euroopa standardiseeritud infolehte (FEIN) ja standardiseeritud hoiatuslehte (FIAE).

• FEIN ja FIAE. Need dokumendid annavad ülevaate laenu tingimustest, intressimääradest, maksetingimustest.
• Siduv pakkumine. Pakkumine on seaduslikult siduv, mis tähendab, et pank on kohustatud laenu andma vastavalt pakutud tingimustele.
• Kinnitamine. Pakkumise vastu võtmisel kinnitate, et olete nõus laenu tingimustega ja soovite edasi liikuda tehinguga.

See samm tagab, et sul on selge arusaam laenu tingimustest enne edasiste toimingute alustamist.

Samm 4. Hüpoteegi läbipaistvuse aruanne

Enne hüpoteegi tehingu allkirjastamist on kohustuslik 10-päevane mõtlemisperiood (Kataloonias 14 päeva). Aruande allkirjastamine toimub notaris. Kui sul on tehtud volitus advokaadile, siis sinu eest allkirjastab selle sinu advokaat.

• Mõtlemisperiood. See 10-päevane mõtlemisperiood annab sulle võimaluse põhjalikult läbi mõelda laenutingimused ja kaaluda, kas soovid tehinguga edasi liikuda.
• Hüpoteegi läbipaistvuse aruanne (Informe de Transparencia) on notariaalne dokument, mis kinnitab, et oled põhjalikult informeeritud laenulepingu tingimustest ja mõistad kõiki lepinguga kaasnevaid kohustusi ja riske. Kohustuslik hüpoteeklaenude läbipaistvuse aruanne võeti Hispaanias kasutusele juunis 2019. See oli osa uuest kinnisvarakrediidi seadusest (Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario), mille eesmärk oli kaitsta laenusaajaid ja tagada, et nad mõistaksid täielikult laenulepingu tingimusi enne lepingu allkirjastamist.
• Küsimuste esitamine. Sul on võimalus esitada notari või panga esindajatele küsimusi, et saada selgust kõigi tehinguga seotud aspektide kohta.
• Seaduslik nõue. Hispaania seaduste kohaselt, kui sa ei suuda laenu tagasi maksta, võidakse sinu praeguseid ja tulevasi varasid kasutada võla katteks.

See samm tagab, et teed teadliku otsuse laenu võtmise kohta.

Samm 5. Ostu- ja laenutehingu allkirjastamine

Pärast mõtlemisperioodi lõppu saad minna uuesti notarisse või sind esindab sinu advokaat, kus allkirjastatakse kaks akti – üks kinnisvara ostu jaoks ja teine hüpoteegi kinnitamiseks. Tavaliselt toimub kinnisvara ostmine ja laenu saamine samal päeval. Pank ei saa laenu väljastada enne, kui ostja omab kinnisvara, kuna kinnisvara on laenu tagatis. Pärast allkirjastamist saab kinnisvara omandiõigus ametlikult üle antud ja laen jõustub.

Samm 6. Registreerimine

Pärast lepingu allkirjastamist registreeritakse nii kinnisvara kui ka hüpoteek ametlikult kinnistusraamatus, mis annab pangale õiguse kinnisvara müümiseks võlgade katteks, kui laenu ei suudeta tagasi maksta.

Missugused kulud on laenu võtmisel?

Laenu võtmisel Hispaanias kaasnevad mitmesugused kulud, mis tuleb arvestada laenu kogumaksumuse määramisel. Siin on peamised kulud:

• Lepingutasu. Pank võib küsida laenu avamise eest lepingutasu, mis jääb tavaliselt vahemikku 0,5% kuni 1% laenusummast. Mõnel juhul saab seda läbirääkimise teel vähendada või isegi ära jätta​.
• Kinnisvara hindamine on kohustuslik, et pank saaks kinnitada vara väärtuse. Hindamise eest vastutab tavaliselt laenusaaja ning hindamiskulu jääb tavaliselt vahemikku 300 kuni 600 eurot, sõltuvalt varast.
• Notaritasud sõltuvad laenu suurusest, piirkonnast ja tehingu keerukusest.
• Kinnisvara ja laenu registreerimise tasu kinnistusraamatus. Need kulud võivad ulatuda 500 kuni 1500 euroni, sõltuvalt vara hinnast.
• Pangad nõuavad tavaliselt vähemalt kodukindlustuse võtmist, mis kaitseb vara kahjustuste eest. Lisaks võib pank soovitada ka elukindlustust, et katta laen juhul, kui laenusaaja sureb. Kindlustuse maksumus sõltub vara väärtusest ja laenusumma suurusest​.

Mis on maksimaalne laenuperiood Hispaanias?

30 aastat. Erandiks võib olla panga sundmüügi kinnisvara, kus tagasimakseperiood võib olla kuni 40 aastat.

Kui vanalt saab laenu Hispaanias?

Laenutaotleja peab olema vähemalt 18-aastane, et saada laenu Hispaanias. Laenu tagasimaksmine peab tavaliselt lõppema hiljemalt 75. eluaastaks, kuigi see võib sõltuda panga konkreetsetest tingimustest ja laenu tüübist.

Missugused on hetkel intressimäärad?

September 2024

Mitte-residentidele

• Fikseeritud intressimäärad: alates 2.85%
• Kombineeritud intressimäär (segamäär): 2.50% (fikseeritud 5 aastat), seejärel Euribor + 0.75%
• Muutuv intressimäär: 2.50% (fikseeritud 1 aasta), seejärel Euribor + 0.75%

Hispaania residentidele

• Fikseeritud määr: alates 2.52% (koos lisatoodetega, nt kindlustus)
• Kombineeritud intressimäär (segamäär): 1.50% (fikseeritud 5 aastat), seejärel Euribor + 0.60%
• Muutuv määr: 1.35% (fikseeritud 1 aasta), seejärel Euribor + 0.25%

Andmed võivad muutuda pankade lõikes ja aja jooksul.

Kas saate aidata laenu taotleda Hispaania pankadest?

Jah, saame. Meie advokaat aitab sul laenu taotleda kinnisvara ostuks. Kui oled teinud volituse advokaadile ja saatnud talle vajalikud dokumendid, siis võtab ta laenupakkumised erinevatest pankadest, et saaksid edasi minna parima pakkumisega.

Advokaadil on olemas erinevate pankade kontaktisikud, kellega nad koostööd teevad. Edukas laenuprotsess sõltub sageli sellest õigest kontaktisikust. Erinevatel pankadel on erinevad nõuded ja tingimused, riskivalmidus ja eelistused (rahvused, investorid, ettevõtjad). Protsess on päris ajamahukas ja hoiad oma aega kokku, kui usaldad selle töö oma advokaadile.

Tekkis küsimus?
Kirjuta eve@merlishomes.com