Kinnisvara ostmise ja haldamise maksud Costa del Solis

Kui ostad teise ringi kinnisvara

Kui vaatad kinnisvarakuulutusi, siis arvesta kinnisvara hinnale juurde umbes 10%. Hinnad on alati ilma maksudeta.

Maakleritasu reeglina pole, kuna meile maksab reeglina müüja.

• Ülekandemaks (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales – ITP)

Maksumäär sõltub autonoomsest piirkonnast ja jääb tavaliselt vahemikku 6% kuni 10% ostuhinnast. Andaluusias on ITP määr 2024. aastal 7%.

• Notarikulud

Notarikulud varieeruvad sõltuvalt tehingu keerukusest, kinnisvara hinnast, lehekülgede arvust, dokumentide arvust jne. Notarikulu keskmine tasu on 1750€.

• Kinnistusraamatu tasud (Registro de la Propiedad)

Kinnistusraamatusse kandmise tasu on keskmiselt 1000€. See oleneb kinnisvara maksumusest, asukohast, objektide arvust (nt peamaja koos abihoonetega) jne.

• Õigusabikulud

Soovitatav on alati kasutada advokaadi teenuseid, kelle tasu on tavaliselt 1% ostuhinnast. Hinnale lisandub käibemaks. Kui on tegemist kallima kinnisvaraga, siis on tasu vähem kui 1% ehk lepitakse eraldi kokku.

• Hüpoteegi tasud

Kui kasutate kinnisvara ostu finantseerimiseks laenu, tuleb arvestada pangakuludega. Kinnisvara hindamise kulud on tavaliselt umbes 500 €. Hüpoteegiga seotud tasud jäävad üldiselt laenusummast 1% piiresse.

• Lepingute sõlmimise tasud

Vajad eraldi liitumislepinguid elektri, vee, internetiteenuste tarbimiseks. Arvesta umbes 150 – 200€ ühe liitumise eest (va internet).

Kui ostad uusarenduse

Kui vaatad uusarenduse kuulutusi, siis arvesta kinnisvara hinnale juurde umbes 13%. Hinnad on alati ilma maksudeta.

Maakleritasu reeglina pole, kuna meile maksab müüja.

Uusarenduse (st kinnisvara, mida müüakse esimest korda) ostmisel Hispaanias kehtivad järgmised maksud ja kulud:

• Käibemaks (Impuesto sobre el Valor Añadido – IVA)

Uue elamukinnisvara ostmisel kehtib 10% käibemaks. Kui tegemist on ärikinnisvara või ehituskrundiga, on käibemaksumäär 21%. Käibemaksu reeglina tagasi ei saa.

Missugustel tingimustel saab uusarendust ostes tagasi küsida käibemaksu kui ostjaks on Eesti ettevõte, mis on registreeritud Hispaanias käibemaksukohustuslaseks?

Kui ostja on Hispaanias KM kohustuslane (st Eesti ettevõte, kellel on siin CIF number või Eesti ettevõtte tütarettevõte või Hispaania ettevõte), siis saab käibemaksu tagasi küsida ainult sel juhul, kui ta kasutab seda uusarendust ettevõtluses, nt üürib selle välja teisele ettevõttele äripinnana. Ja lisab üürihinnale juurde käibemaksu 21%.

Eraisikule ei tohi üürile käibemaksu lisada, elamispinna üürimine on KM vaba. Kui peaksid selle pinna üürima eraisikule, siis tuleb teha avaldus maksuametile ja pead käibemaksu maksma, mille ennem maha arvasid.

Hetkel on ajaliseks piiranguks 10 aastat ehk kui 10 aastat üürid välja ettevõttele, siis pärast seda võid üürida ka eraisikule.

• Dokumentide maks ehk nö templimaks (Actos Jurídicos Documentados – AJD)

Templimaksu (AJD) määr varieerub piirkonniti, kuid tavaliselt jääb see vahemikku 0,5% kuni 1,5% kinnisvara ostuhinnast. Andaluusia piirkonnas on dokumentide maksu (AJD) standardmäär 1,2%.

• Notarikulud

Notarikulud varieeruvad sõltuvalt tehingu keerukusest, kinnisvara hinnast, lehekülgede arvust, dokumentide arvust jne. Notarikulu keskmine tasu on 1750€.

• Kinnistusraamatu tasud (Registro de la Propiedad)

Kinnistusraamatusse kandmise tasu on keskmiselt 1000€. See oleneb kinnisvara maksumusest, asukohast, objektide arvust (nt peamaja koos abihoonetega) jne.

• Õigusabikulud

Nagu kasutatud kinnisvara puhul, on soovitatav kasutada advokaadi teenuseid, kelle tasu on tavaliselt 1% ostuhinnast. Hinnale lisandub käibemaks. Kui on tegemist kallima kinnisvaraga, siis on tasu vähem kui 1% ehk lepitakse eraldi kokku.

• Hüpoteegi tasud

Kui kasutate kinnisvara ostu finantseerimiseks laenu, tuleb arvestada pangakuludega. Kinnisvara hindamise kulud on tavaliselt umbes 500 €. Hüpoteegiga seotud tasud jäävad üldiselt laenusummast 1% piiresse.

• Lepingute sõlmimise tasud

Vajad eraldi liitumislepinguid elektri, vee, internetiteenuste tarbimiseks. Arvesta umbes 150 – 200€ ühe liitumise eest (va internet).

Kinnisvaramaks

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) on kinnisvaramaks, mis sisaldab endas nii maa kui ka ehitiste väärtuse maksustamist. IBI maksu maksab kinnisvara omanik kord aastas. Täpne maksetähtaeg sõltub omavalitsusest.

IBI on kohaliku omavalitsuse maks, kogutud raha kasutatakse tavaliselt kohalike avalike teenuste rahastamiseks, nagu teed, koolid ja pargid. Aastal 2022 koguti Hispaanias IBI maksu ligikaudu 13 miljardit eurot.

IBI maksumust arvutavad omavalitsused, seega ei ole see ühtne kogu riigis. Lisaks sõltub see vara asukohast ja võib aastast aastasse muutuda, sõltuvalt muutuvatest arvutusteguritest.

Arvutamise muutujad:

1. Kinnisvara katastriväärtus. Katastribüroo hindab kinnisvara, võttes arvesse selle asukohta, turuväärtust, ehituslikke omadusi ja vanust.
2. Maksumäär (või protsent katastriväärtusest). See muutub vastavalt vara olemusele. Linnakinnisvara puhul on see tavaliselt vahemikus 0,4% kuni 1,3% ja maapiirkondade kinnisvara puhul 0,3% kuni 0,9%. Määra määrab omavalitsus.

2024 aasta andmetel on Malagal madalaim koefitsient 0,451 protsenti, samas kui Benahavis on kõrgeim, 0,8 protsenti.

Nerjal on Málaga järel kõige odavam koefitsient ja see toob keskmiselt ühe kodu kohta sisse 394 eurot. Seejärel järgnevad Mijas (412), Fuengirola (427) ja Ronda (462).

Keskmisel tasemel ehk keskmiselt 500–600 eurot aastas leiame Alhaurín de la Torre (508), Antequera (510), Manilva (512), Casares (521), Torrox (538), Benalmádena (555), Marbella (555), Estepona (565), Vélez (581) ja Alhaurín El Grande (589).

Viiel omavalitsusel on keskmine üle 600 euro. Need on Benahavís (683), Cártama (666), Torremolinos (641), Rincón (624) ja Coín (624).

Maksuseadusega lubatud miinimumkoefitsiendile on kõige lähemal Málaga, Nerja ja Mijas, jäädes 0,4–0,5 protsendi vahele. Maksimaalsele väärtusele 1,1 protsenti ei jõua ükski omavalitsus eriti lähedale.

Kinnisvara ostmisel-müümisel tuleb selgitada, kes maksab jooksva aasta IBI, sest seaduse järgi maksab selle isik, kes on kinnisvara omanik 1. jaanuaril. Reeglina jaotatakse see maks proportsionaalselt ostja ja müüja vahel.

Tulumaks eraisikule – kui oled kinnisvara ostnud eraisikuna

Tulumaksu Hispaanias kogub Hispaania maksuamet (Agencia Tributaria) ja seda kasutatakse riigi eelarve täitmiseks.

Tulumaksu tulu jaotatakse avalike teenuste toetamiseks: haridus, tervishoid, julgeolek ja sotsiaalteenused. Samuti infrastruktuuri loomiseks: teedeehitus, raudteed, lennujaamad ning sotsiaalhoolekande jaoks: pensionid, töötutoetused ja sotsiaaltoetused.

Kui oled Hispaania resident

Kui kasutad kinnisvara oma peamise elukohana, ei maksa sa sellelt igal aastal tulumaksu. Kuid kui üürid kinnisvara välja, pead maksma üüritulult tulumaksu, mille määr on progresseeruv ja sõltub sinu kogutulust.

Hispaania tulumaksumäärad varieeruvad sõltuvalt aastasest sissetulekust, alates 19% kuni 47%.

Kui oled Euroopa Liidu kodanik ja üürid oma kinnisvara välja

Tulumaksu määr on 19%. EL-i kodanikud saavad oma brutotulust maha arvata teatud kulud, nt hoolduskulud, kindlustusmaksed, kinnisvaralaenu intressid ja haldustasud ning põhjendatud kulud klientide teenindamiseks. See tähendab, et tulumaksu arvestatakse alles pärast nende kulude mahaarvamist.

Kui üürin oma kinnisvara välja, siis mis on need kulud, mida võin tulust maha arvata?

Kulud, mida saab maha arvata, on otseselt seotud üüritulu teenimisega.

Siia kuuluvad:

• Remondi- ja hoolduskulud. Kulud, mis on tehtud üüriobjekti seisukorra säilitamiseks või parandamiseks.
  NB! Siia ei kuulu kulud, mis on seotud kapitaalremondi või suurte ümberehitustega. Viimased suurendavad kinnisvara väärtust ja võetakse põhivarana arvele ning amortiseeritakse 3% aastas.
• Kinnisvara haldamisega seotud tasud. Turu keskmine on 15-25% käibest.
• Kommunaalmaksud ehk siis vesi, elekter, gaas, prügi, internet.
• Kindlustus – kinnisvara kindlustuse kulud, turvafirma kulu.
• Muud kulud, nt maamaks, raamatupidamise kulu, reklaamikulu.
• Intressikulud – laenu intressikulud, mis on seotud kinnisvara soetamise või parandamisega.
• Kinnisvara sisustamise kulud – käterätid, padjad ja tekid, voodipesu, köögitehnika ja kööginõud.
  NB! Mööbel samuti suurendab kinnisvara väärtust ning arvesta amortisatsiooniga 10%.

Oluline on meeles pidada, et maksuseadused ja nende tõlgendused võivad muutuda ning eriolukorrad võivad nõuda individuaalset lähenemist.

Maksustamise kontekstis on tähtis hoida kõik tšekid ja arved, mis tõendavad kulutusi, kuna maksuamet võib soovida neid dokumente näha. Soovitatav on teha vanast seisukorrast pildid, et vajadusel oleks lihtsam tõestada.

2024. aasta seisuga on tulumaksu deklareerimine ja maksmine muutunud lihtsamaks. Kui varasemalt tuli deklaratsioon esitada kord kvartalis, siis nüüd esitad tuludeklaratsiooni 2025 aasta jaanuaris.

Kui oled Euroopa Liidu kodanik ja ei üüri oma kinnisvara välja

Kui kinnisvara ei ole välja üüritud, eeldab Hispaania maksuamet siiski, et kinnisvara võiks potentsiaalselt tulu teenida. Seega maksad ikka mitte-residendi tulumaksu, aga seda arvutatakse teistmoodi.

Tulumaksu arvutamiseks kasutatakse kinnisvara katastriväärtust. NB! See ei ole turuväärtus.

Tavaliselt arvestatakse 1,1% kuni 2% kinnisvara katastriväärtusest (sõltuvalt sellest, kas väärtust on uuendatud viimase kümne aasta jooksul).

1,1% katastriväärtusest kohaldatakse juhul, kui kinnisvara katastri väärtus on uuendatud viimase 10 aasta jooksul. Uuendatud väärtus arvestab kaasaegsemate hindamiskriteeriumidega ja on tavaliselt lähemal kinnisvara tegelikule turuväärtusele.

2% katastriväärtusest kohaldatakse juhul, kui kinnisvara katastriväärtust ei ole uuendatud viimase 10 aasta jooksul. Vanemad väärtused ei kajasta sageli kinnisvara turuväärtust ja seetõttu rakendatakse kõrgemat protsenti.

Kui kinnisvara ei ole välja üüritud, tuleb maksu deklareerida ja tasuda kord aastas.

Toon näite.

Ostsid kinnisvara, mis maksis 380 000€. Katastriväärtus on 240 000€.  Kuna kinnisvara katastriväärtus on uuendatud viimase 10 aasta jooksul, kohaldub 1,1% määr.

Hüpoteetiline üüritulu = 1,1% * 240 000 € = 2 640 €.

Tulumaks hüpoteetiliselt renditulult:

EL-i kodanikuna maksad sellelt tulult 19%.

Tulumaks = 19% * 2 640 € = 501,60 €.

Seega, kui sa ei üüri oma kinnisvara välja, on sul kohustus antud näite järgi maksta aastas 501,60 eurot mitte-residendi tulumaksu.

Kui oled Euroopa Liidu kodanik ja 6 kuud üürid välja ja 6 kuud elad ise

Maksustamine perioodil, kui kinnisvara on välja üüritud:

• maksad 19% tulumaksu saadud üüritulult;
• oletame, et sa üürid kinnisvara välja 6 kuud ja teenid selle aja jooksul 12 000 eurot üüritulu;
• ja sul oli 6 000 eurot mahaarvatavaid kulusid (hooldus, kindlustus, kommunaalmaksud, haldus jne).

Maksustatava tulu arvutamine

• Maksustatav tulu = Üüritulu – Mahaarvatavad kulud ehk 12 000 € – 6 000 € = 6 000 €

Tulumaks üüritulu pealt

• Tulumaks = 19% * 6 000 € = 1 140 €

Hüpoteetiline üüritulu perioodil, kui kinnisvara ei ole välja üüritud

Kui kinnisvara kasutad ise 6 kuud või on tühi, siis

• Hüpoteetiline üüritulu = 1,1% * 240 000 € * (6/12) = 1 320 €
• Sellelt arvutatud tulumaks oleks 19% * 1 320 € = 250,80 €

Kokkuvõtteks

• Tulumaks üüritulult: 1 140 €
• Tulumaks hüpoteetiliselt üüritulult: 250,80 €
• Kogutulumaks aastas: 1 390,80 €

Seega maksad kogu aasta peale tulumaksu summas 1 390,80 eurot, võttes arvesse nii üüritulu pealt maha arvatavad kulud kui ka tühjana seisnud perioodilt arvestatud hüpoteetilise üüritulu.

On oluline säilitada kõik kuludokumendid, et saaksid need vajadusel esitada maksuametile.

Kui sa ei ole Euroopa Liidu kodanik ja üürid oma kinnisvara välja

Mitte-EL-i kodanikele kehtib kõrgem tulumaksumäär 24% kogu brutotulult. Erinevalt EL-i kodanikest ei ole sul õigust maha arvata kulusid, nagu hooldus- ja halduskulud, kindlustusmaksed jne.

• Üüritulu: 24 000 € aastas.
• Tulumaks: 24% * 24 000 € = 5 760 €.

Kui teenid kinnisvara välja üürides aastas 24 000 eurot ja oled mitte-EL-i kodanik, tuleb sul maksta tulumaksu 5 760 eurot. Oluline on meeles pidada, et see tulumaks tuleb deklareerida ja maksta Hispaania maksuametile.

Kui sa ei ole Euroopa Liidu kodanik ja ei üüri oma kinnisvara välja

Sel juhul tulumaksu arvutamiseks kasutatakse kinnisvara katastriväärtust. Tulumaks arvutamiseks arvestatakse 1,1% kuni 2% kinnisvara katastriväärtusest (sõltuvalt sellest, kas väärtust on uuendatud viimase kümne aasta jooksul).

Näide

• Katastriväärtus: 240 000 € (eeldusel, et see on uuendatud viimase 10 aasta jooksul).
• Hüpoteetiline üüritulu: 1,1% * 240 000 € = 2 640 €.

Tulumaks hüpoteetilise üüritulu pealt:

• Tulumaksumäär mitte-EL-i kodanikele on 24%.
• Tulumaks: 24% * 2 640 € = 633,60 €.

Kui sa ei üüri oma kinnisvara välja ja katastriväärtus on 240 000 eurot, siis maksad hüpoteetilise üüritulu pealt aastas 633,60 eurot tulumaksu.

Tulumaks ettevõttele – kui oled kinnisvara ostnud ettevõttena

Kui ostsid Hispaania ettevõttena

Hispaania ettevõtted maksustatakse tulumaksuga, mille üldine määr on 25%. See maks põhineb ettevõtte kogu kasumil, sealhulgas kinnisvaraga seotud tulul.

• Kui Hispaania ettevõte üürib oma kinnisvara välja, tuleb üüritulu lisada ettevõtte kogutulule ja see kuulub maksustamisele 25% määraga.
• Ettevõte saab maha arvata kõik kinnisvaraga seotud kulud, sealhulgas hooldus, remont, kindlustus, haldustasud ja amortisatsioon. Need kulud vähendavad maksustatavat tulu ja seega ka makstava tulumaksu summat.

Kui ostsid Euroopa Liidu ettevõttena

Kui ettevõte on registreeritud Euroopa Liidu riigis, samuti Norras või Islandil, maksustatakse kinnisvara üüritulult 19% tulumaksu. Selle määra juures saavad EL-i ettevõtted maha arvata ka seotud kulusid, mis vähendavad maksustatavat summat.

Kui ostsid mitte Euroopa Liidu ettevõttena

Kui ettevõte on registreeritud väljaspool Euroopa Liitu, Norra või Islandi jurisdiktsiooni, kehtib kõrgem tulumaksumäär, mis on 24%. Erinevalt EL-i ettevõtetest ei saa mitte-EL-i ettevõtted maha arvata kulusid, seega maksustatakse kogu saadud tulu brutona.

Kinnisvara ülalpidamise ja haldamisega seotud maksud

Kui sul on kinnisvara Hispaanias, kaasnevad igakuised halduskulud, mis on seotud kinnisvara hooldamise ja kasutamisega.

• Ühistumaks (Comunidad de Propietarios)

Ühistumaks katab ühiskasutatavate alade hoolduse, näiteks koridoride, basseinide, liftide, aedade ja muu hoolduse kulud. See tasu võib olenevalt kinnisvara tüübist ja suurusest varieeruda oluliselt. Mõnes kompleksis on tööl 4 aednikku, turvatöötajad. Lisaks on soojendusega bassein, jõusaal, spa-ala, transfeer randa, tennise ja padeli väljakud – kõik need lisamugavused kajastuvad ühistumaksus.

Hinnavahemik: 50–300 eurot kuus, kuid luksuskinnisvara puhul võib see ulatuda kuni 1000 euroni või rohkem.

• Vesi

Vee eest tasumine toimub tavaliselt vastavalt tarbimisele, kuid mõnes hoones võivad olla ka ühised veekulud ehk ühistumaksu sees on juba veearve. Vee hind sõltub piirkonnast ja tarbimismäärast.

Hinnavahemik: 20–60 eurot kuus keskmise tarbimise korral.

• Elekter

Elektrikulu sõltub tarbimisest ja sellest, kas kasutatakse elektrit kütteks, jahutuseks või muuks. Elektriarve võib suvel ja talvel oluliselt kõikuda.

Hinnavahemik: 50–150 eurot kuus, sõltuvalt tarbimisest. Kui on majas elektriga põrandaküte ja vanem õhksoojuspump, mis töös 24/7, siis võib elektriarve olla ka kuus 1000 eurot ja rohkem.

Sõlmi soovi korral püsimakse ja tasud hoolimata tarbimisest fikseeritud hinda.

• Internet ja telekommunikatsioon

Internetiühenduse ja telekommunikatsiooniteenuste (sh TV ja telefon) tasud sõltuvad teenusepakkujast ja paketist.

Hinnavahemik: 30–70 eurot kuus, sõltuvalt paketist ja teenusepakkujast.

• Kindlustus

Kinnisvarakindlustuse katvus oleneb paketist – katab nt varguse, tulekahju ja muude õnnetuste kahju.

Hinnavahemik: 200–800 eurot aastas, sõltuvalt kindlustuskattest ja kinnisvara väärtusest.

• Turvafirma teenused

Kui kasutad turvafirma teenuseid, et tagada kinnisvara turvalisus (sh valveseadmed, patrullteenused jne), on see igakuine kulu, mis sõltub teenuse ulatusest ja firma poolt pakutavatest lahendustest.

Hinnavahemik: 20–100 eurot kuus, sõltuvalt teenusepakkujast ja valitud turvateenusest.

Kokkuvõte

Kinnisvara ostmisel Costa del Solis tuleb arvestada mitmete maksude ja kuludega, mis sõltuvad kinnisvara tüübist (uusarendus või teise ringi vara).

Pärast ostu kehtivad tulumaksureeglid, mis erinevad sõltuvalt sellest, kas kinnisvara kasutatakse isiklikult või üüritakse välja. Lisaks tuleb tähelepanu pöörata kinnisvaramaksule ja muudele kuludeleks, mis on seotud kinnisvara haldamise ja hooldusega.

Tekkis küsimus?

Kirjuta mulle eve@merlishomes.com
Eve Keerus-Jusupov