Hispaania kinnisvara ostuprotsess ja maksud

Hispaania kinnisvara ostuprotsess ja maksud

Kuidas käib kinnisvara ostmine Hispaanias

Samm-sammuline juhis

Samm-sammuline juhis,
kuidas käib kinnisvara ostmine Hispaanias

Kinnisvara ostmine Hispaanias

Hispaanias käib kinnisvara ostmine veidi teistmoodi kui Eestis, aga juttu tuleb kolmest osast.

  1. ostuprotsess
  2. maksud enne ja pärast ostu
  3. vajalikud administratiivsed toimingud

NB! Alljärgnev teave ei asenda professionaalset õigusnõustamist. Seadused ja maksumäärad võivad muutuda, seega tasub konsulteerida meie juristiga või maksuametiga, et saada uusimat teavet.

Ostuprotsess

Enne kui sa jõuad otsuseni, tuleb leida see õige villa või korter. Selle leidmiseks võib kuluda mitmeid kuid või isegi rohkem. Koos leiame sobiva kinnisvara. Aga alustame algusest.

Enne kui alustad üldse korteri või maja otsimise ja ostmisega, palun tee endale selgeks, mis on sinu eelarve, mida sa saad investeerida.

Seejärel vaata alles hindasid ja mida sa selle raha eest saad. Mitte vastupidi.

NB! Hispaanias kinnisvara ostes arvesta alati hinnale juurde 10% – 14% erinevateks maksudeks ja kulutusteks. Sellest tuleb juttu hiljem.

Palun sind, kalkuleeri enda maksevõimalusi. Kas sul on vaja võtta kinnisvara ostuks laenu? Mis summas sa üldse laenu saad?

Laenu saad võtta nii Eestist kui ka Hispaaniast. Kui võtad laenu Eestist, siis tea, et tagatiseks ei saa olla Hispaaniasse ostetav kinnisvara.

Enne kui alustad otsingutega, palun sõnasta enda jaoks kinnisvara ostu eesmärk. Kas korter või maja on ainult sinu pere tarbeks? Kas soovid kinnisvara soetada välja rentimise eesmärgil?

Ostuprotsess algab kinnisvara leidmisega ja sageli saab see alguse kinnisvaraportaalide kaudu. Need kõik võimaldavad otsida piirkonna, tüübi, suuruse, hinna ja muude parameetrite põhjal.

Teine võimalus on kasutada kohaliku kinnisvaramaaklerit, kes tunneb piirkonda ja kes on sulle abiks sobiva korteri või maja leidmisel, sest ta omab rohkem infot.

Soovitav on enda jaoks peamised kriteeriumid enne otsingut paika panna ja konsulteerida kohaliku maakleriga, kes võib juhtida tähelepanu aspektidele, millele sa pole veel mõelnud.

Kui oled oma kinnisvara välja valinud (soovitavalt 3 – 5 objekti), korraldab agent selle külastamise, et saaksid ise veenduda, kas kinnisvara sobib sinu koduks ja kas see vastab kõigile nõuetele.

Enne kui sa otsustad kinnisvara tulla vaatama, palun kontrolli, kas see ikka vastab paberil kõigile sinu olulisematele nõudmistele (nt asukoht, ümbruskond jne).

Valmista ette küsimused, millele soovid saada vastuseid enne vaatamist ja mida tahad küsida müüjalt või näha või kontrollida kindlasti kohapeal olles.

Nii väldid enda kui ka teiste aja ja raha tarbetut kulutamist.

Kui sa oled otsustanud, et see korter või maja on just see õige, siis soovitan sul alati hinna osas tingida. Siin saab vahendajaks olla sinu kohalik maakler.

Tal võib olla juba infot, millise hinnaga on see kinnisvara pakkumine tagasi lükatud või ta teab soovitada, kui palju antud objekti puhul on mõistlik alla tingida.

Alati kasuta võimalust hinda alla tingida.

Siinjuures soovitan sul kindlasti kaasata juba protsessi alguses kohaliku juristi. Hispaanias on bürokraatia palju suurem kui Eestis.

Kui teed juristile volikirja, siis tema ajab sinu eest kõik dokumendid korda ning kontrollib, et kõik kinnisvaraga seonduv vastaks seadustele.

Selles etapis on sulle toeks kinnisvara maakler, kes edastab müüjale sinu pakutud hinna ning selleks hetkeks on selge ka olulised tingimused. Näiteks, kas mööbel on hinna sees või missugune on maksmise ajagraafik jne.

Kui müüja on nõus pakutud hinna ja tingimustega, siis tuleb tasuda deposiit ehk käsiraha, mis tagab, et sinu korter või maja võetakse turult maha.

Broneerimislepingus peab olema kirjas lõplik müügihind, kõik kokkulepitud tingimused, osamaksete suurus ja ajad ning lepingu ja tehingu teostamise info. Selle eest hoolitseb müüja.

Ettemaksu suurus sõltub kinnisvara hinnast, kas on uus või mitte ja muudest tingimustest. Tavaliselt algab see 6000 eurost ning see makstakse kinnisvara ettevõtte kontole. Täpsed juhised annab sulle kinnisvaramaakler.

NB! Kui sa oled käsiraha maksnud ja sa otsustad kinnisvara mitte osta, siis arvesta, et see raha jääb müüjale ja sina seda tagasi ei saa.

See on lihtne kokkulepe (Private purchase contract ehk Contrato privado de arras) ostja ja müüja vahel, milles müüja nõustub müüma kinnisvara ja ostja nõustub ostma kinnisvara kokkulepitud hinnaga.

Leping sisaldab kõiki asjakohaseid üksikasju nagu näiteks kinnisvara kirjeldus, ostuhind, makseviis ja ostu sooritamise kuupäev.

Selles etapis eeldatakse, et ostja teeb esimese osasissemakse müüja pangakontole, mis on tavaliselt 10% ostuhinnast, kuid see summa võib varieeruda.

Sellest lepingust leiad klausli, mis sätestab,

  • et kui müüja otsustab müügist taganeda, saab ostja hüvitisena kahekordse ettemaksu.
  • ja kui ostja otsustab taganeda ostust, siis tema kaotab ettemaksu summa.

Enne lepingu sõlmimist teostatakse juristi poolt nö hoolsuskontroll, kus siis viiakse läbi kinnisvara juriidiline ja tehniline kontroll.

Pärast eraõigusliku lepingu allkirjastamist tuleb notari juures vormistada avalik müügitehing (Escritura de compraventa).

Nii ostja kui ka müüja peavad isiklikult kohal olema või nad peavad olema esindatud notariaalselt tõestatud volikirja alusel.

Sellel päeval toimub ostuhinna jääksumma tasumine ning mõlemal osapoolel peavad olema kaasas dokumendid, mis tõendavad, et kõik nõutud maksud on tasutud.

Müügitehing sisaldab kõiki kokkulepitud tingimusi ja kinnisvara kirjeldust ning selle peab notar kinnitama. Peale seda väljastatakse ostajale võõrandamisakt.

Võõrandamisakt  edastatakse Hispaania maksuametile ja kinnisvararegistrile.

Veelkord, soovitav on kaasata juba protsessi alguses kohalik jurist, kes aitab sinu õiguseid ja huvisid kaitsta.

Kinnisvara ostuga seonduvad maksud enne tehingut

Nagu eelpool mainitud, siis tuleb ümmarguselt arvestada ostuhinnale lisaks 10 % – 14% erinevateks tehinguga seotud kulude katteks. Samuti pead arvestama, et peale kinnisvara ostu tekib sellega seoses veel kohustusi.

Uusarenduse ostuga spetsiifiliselt on seotud peaaegu alati käibemaks (IVA, Impuesto sobre Valor Añadido) ja templimaks (AJD, Actos Jurídicos Documentados).

Käibemaksu ja templimaksu kohaldatakse elamute suhtes, mis ei ole kunagi varem asustatud ja ehituskruntide puhul.

KÄIBEMAKS on riiklik maks, mis ei varieeru sõltuvalt kinnisvara asukohast (v.a. Kanaari saared). Praegu on käibemaksu määr 10% uute elamute (villad, korterid jne) ostuhinnast ja 21% kruntide puhul.

Stamp Duty ehk templimaks on protsentuaalne osa ostuhinnast. Stamp Duty on Andaluusia piirkonnas 1,2 % ostuhinnast.

Kuna kinnisvara on kasutatud, siis nüüd kohaldatakse nö ülekandemaksu (ITP, Impuesto sobre Transmisiones), mis on piirkonniti erinev.

Andaluusia piirkonnas on see 7%. Seda maksu võib kutsuda ka vara võõrandamise maksuks, mille kogumise eest vastutavad Hispaanias autonoomsed piirkonnad ise.

Juristi tasu on tavaliselt 1% ostu hinnast ja sinna kuulub ka NIE dokumentide korda ajamine, abi pangakonto avamisel jne.

Seaduse kohaselt ei ole kohustuslik kasutada kinnisvara ostmisel juristi, kuid ma soovitan seda kindlasti teha.

Jurist ajab korda kõik teie dokumendid ja kontrollib et oleks olemas:

  • korteriühistu tõend võlgnevuste puudumise kohta
  • vee- ja elektriarvete viimased maksekviitungid
  • IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) ehk aastase kinnisvaramaksu maksekviitung. Tavaliste korterite-majade puhul jääb antud iga-aastane kohalikule omavalitsusele makstav maks enamasti 100-500€ piiresse.
  • kinnisvararegistri väljavõte objekti juriidilise seisu kohta (mis tõendab, et objektil ei ole hüpoteeki, areste või muid piiranguid)
  • panga tõend müüja tühistatud hüpoteegi kohta, juhul kui müüja on ostnud laenu abil, selle rahaliselt tagastanud, kuid pole esitanud vastavat sertifikaati kinnisvararegistrile

Samuti aitab jurist sõlmida vee- ja elektrilepingud sinu nimele.

Soovitan anda advokaadile notari poolt kinnitatud volikiri, mis volitab teda ajama kõiki vajalike toiminguid teie eest. Sul on vähem muretsemist ja asjaajamist.

Eesti ettevõtetel on võimalik Hispaanias kinnisvara soetada. Selleks on nagu eraisikulgi vajalik taotleda kohalik maksunumber.

Maksunumbri saamiseks peab tõestama, et ettevõte on Eesti reeglite järgi asutatud ja olemas äriregistris. Kõik dokumendid peavad olema tõlgitud Hispaania keelde ja olema apostillitud. Täpsemate nõuete täitmisega aitab kohalik advokaat.

Tasud varieeruvad sõltuvalt ostuhinnast ja tehingu keerukusest. Notaribüroo kulud on vahemikus 600 – 1500 eurot. Kinnistu registreerimiste tasu võib jääda vahemikku 500 – 1000 eurot.

JÄRELTURUL OLEV KINNISVARA:

  • 7% ITP (property transfer tax) Vara võõrandamise maks
  • Notaritasu vahemikus 600€ – 1.500€ sõltuvalt ostusummast ja lisatud dokumentidest
  • 1% advokaaditasu “hoolsuskontrolli” läbiviimise eest
  • 500-1000 € registreerimine kinnistusraamatusse

NÄIDE KINNISVARA MÜÜGIST HISPAANIAS

Hispaanias asuv eraomandis olev kinnisvara ostuhinnaga 500 000 eurot.

  • Ostuhind = 500 000 eurot
  • võõrandamismaks 7% = 35 000 eurot
  • õigusabikulud 1% (+ käibemaks 21%) = 6 051 eurot
  • Notari- ja registreerimistasud 0,5% = 2 500 eurot

Kokku 543 551 eurot (muud kulud 43 551 eurot).

 

UUSARENDUSED:

  • 1O% IVA (KÄIBEMAKS)
  • Notaritasu vahemikus 600€ kuni 1.500€ sõltuvalt ostusummast ja lisatud dokumentidest
  • Kinnistusraamatu kulud vahemikus 500€ kuni 1.000€
  • 1% advokaaditasu nõuete kontrolli läbiviimise eest
  • 1,2% nõ templimaks (maksud kõikide dokumentide registreerimiseks ainult uute arenduste puhul).

Kui valite oma kinnisvara ostmiseks hüpoteeklaenu Hispaania pangast, siis tuleb tasuda 0,5% kuni 1,5% teenustasu. Kinnisvara hindamine maksab umbes 400 €.

Kinnisvara ostuga seonduvad maksud pärast tehingut

Soovitan sul kindlasti enne tehingut ka need küsimused ja võimalused oma Hispaania kinnisvara nõustajalt üle küsida. Tuleb vähem üllatusi ja teed targemaid valikuid.

Kohalik kinnistumaks arvutatakse katastriüksuse väärtuse alusel Hispaania maksuameti poolt.

Soovitav on juba kinnisvara valikul ehk enne ostu teha kindlaks, mis on selle iga aastane nö maamaks.

Need maksud varieeruvad ning sõltuvad asukohast, maa ja ehitise suurusest ning piirkonnast.

Sinu kinnisvara nõustaja saab sind selle info osas kindlasti aidata.

Ühistumaks kohaldub neile korteritele või ridaelamutele, mis asuvad selle ühistu alal. Reeglina üksikmaja ostmisel ühistumaks puudub.

Ühistumaksu makstakse igakuiselt või kord kvartalis ja summa sõltub kogukonna kuludest (koristamine, remont, basseini või liftihooldus jne).

Jälle sinu kohalik kinnisvara agent saab sulle anda juba enne ostu teada, kui suur on igakuine ühistumaks.

Mitteresidendi tulumaksu makstakse Hispaanias, kui te ei ole Hispaania maksuresident ja seda kohaldatakse juhul kui omate Hispaanias kinnisvara.

Kuigi sa ei teeni tulu kinnisvara pealt, siis Hispaania maksuameti silmis saate kinnisvara omamisest siiski kasu. Mistõttu tuleb maksta veel iga aastast mitteresidendi tulumaksu.

Maksumäär on 1,1% – 2% kinnisvara katastrisse kantud väärtusest ning selle pealt tuleb siis tasuda tulumaksu, mis on EU kondanikele 19%. Samas katastris oleva  kinnisvara väärtus on palju madalam kui turuväärtus. Sinu jurist oskab sulle seda täpselt öelda.

Maksu tuleb maksta perioodi eest, millal kinnisvara oli välja renditud.

Kohaldatava maksumäära aluseks on tulu, mida saad kinnisvara väljaüürimisest.

Erinevaid kulusid saab maha arvata, kui oled EU maksukohustuslane. Näiteks võid maha arvata kõik kinnisvara hoolduskulud ja haldamise kulud.

Kui sul ei ole Hispaanias mingit muud sissetulekut, siis EU residentidele on maksumäär 19% teenitud tulust.

Vajalikud administratiivsed toimingud

Sul on võimalik kinnisvara osta eraisikuna, Eesti ettevõttena või lood Hispaaniasse eraldi ettevõtte.

Mitte Hispaania residendid vajavad NIE-t ehk maksu identifitseerimise numbrit ning kohaliku pangakontot.

NIE võid lasta teha juba Eestis Hispaania saatkonnas, kus tuleb siis põhjuseks märkida majanduslik huvi või kinnisvara ostmine.

Kuid selle saab siin kohapeal teha sinu eest kohalik jurist, kes vajab selleks volikirja, mis on kohalikus notaris kinnitatud.

Kõige mõistlikum on seda teha kohe kinnisvara otsimise alguses, et vältida hilisemaid asjatuid viivitusi.

Tehingu teostamiseks on sul vaja Hispaania pangakontot.

Pank võib sinult nõuda kinnisvara ostmiseks kasutatavate vahendite päritolu tõendust.

Näiteks võidakse nõuda:

  • Viimase 12 kuu panga väljavõtteid
  • Viimase 6 kuu palgatõendit asutuses, kus töötate
  • Viimast tuludeklaratsiooni
  • Ettevõtte või asutuse kinnitust, et teie sissetulek tuleb just sealt

Mida varem saate pangas koos juristi või kinnisvara maakleriga käidud ja teada täpselt, milliseid dokumente teilt nõutakse, seda sujuvamalt kogu protsess liigub.

Nagu juba eelnevalt mainitud saab ka Eesti ettevõte soetada Hispaanias kinnisvara.

Selleks on nagu eraisikulgi vajalik taotleda kohalik maksunumber.

Maksunumbri saamiseks peab tõestama, et ettevõte on Eesti reeglite järgi asutatud ja olemas äriregistris.

Kohalikul juristil on selleks järgmiseid andmeid:

  • ettevõtte nimi
  • reg. number
  • asutamise kuupäev
  • haldur või direktorid
  • aktsiakapital
  • ettevõtte tegevusala
  • aadress
  • aktsionäride nimed ja nende osakaal (%).

Kõik dokumendid peavad olema tõlgitud hispaania keelde ja olema apostillitud. Täpsemate nõuete täitmisega aitab kohalik advokaat.

Sa lased siin luua kohaliku ettevõtte, mis on sinu Eesti tütarettevõte või eraldiseisev firma.

Kohaliku firma loomisel kasuta jälle juristi abi ja arvesta, et selle loomine läheb maksma ca 1500€. Sul peab kohapeal olema isik ehk firma manager, kelle eest tuleb iga kuu hakata maksma vähemalt sotsiaalmaksu ca 300 € kuus.

Täpsemat infot saab meie kohalikult juristilt.