Costa del Sol elamukinnisvaraturu ülevaade (Málaga, Benalmádena, Fuengirola, Mijas, Marbella, Estepona, Casares)

1. Hinnadünaamika (2022–2024)

Müügihinnad (€/m²)

Kõigis vaadeldud piirkondades (Málaga, Benalmádena, Fuengirola, Mijas, Marbella, Estepona, Casares) kasvas elamispindade keskmine hind 2022–2024 märkimisväärselt. Allolev tabel summeerib keskmised pakkumishinnad ruutmeetri kohta iga aasta lõpus (Idealista andmetel).

Piirkond	2022 (€/m²)	2023 (€/m²)	2024 (€/m²)	2022–2023 muutus	2023–2024 muutus
Málaga	ca 2 338	ca 2 668	ca 3 241	+14%	+21%
Marbella	ca 3 978	ca 4 461	ca 5 050	+12%	+13%
Benalmádena	ca 2 669	ca 3 009	ca 3 538	+13%	+18%
Fuengirola	ca 2 860	ca 3 195	ca 3 814	+12%	+19%
Mijas	ca 2 448	ca 2 758	ca 3 149	+13%	+14%
Estepona	ca 2 891	ca 3 256	ca 3 681	+13%	+13%
Casares	ca 2 356	ca 2 346	ca 2 845	–0,4%	+21%

Nagu näha, kerkisid hinnad kiiremini 2023–2024, eriti Málagas (+21%) ja mitmes teises rannikulinnas. Ainult Casareses jäi hind 2023. aastal eelmisega samale tasemele, kuid hüppas seejärel 2024. aastal järsult üles.

Tehingute arv

Pärast pandeemiat vallandus Costa del Solil enneolematu ostuhuvi. 2022. aastast kujunes ajaloo aktiivseim müügiaasta – “nõudluse laviin”. 2022. aastal purustati nii kohalikke kui üleriigilisi tehingurekordeid. Näiteks Marbella-Estepona-Benahavís “Kuldse kolmnurga” piirkonnas müüdi 2022. a 10 381 eluaset, mis on tipptulemus.

2023. aastal toimus tehingute normaliseerumine: Kuldse kolmnurga müük vähenes ~20% (10 381-lt 8 273 tehingule) võrreldes erakorralise 2022. aastaga. Sellegipoolest jäi 2023 aktiivsuse poolest väga heaks – tehingute arv ületas endiselt 2019. eelse taseme ning turg “langes erakordselt aktiivselt tasemelt lihtsalt väga heale tasemele”.

2024. aastal müügimaht jälle kasvas. Kuldse kolmnurga tehingute arv oli ~5,2% kõrgem kui 2023. Aasta kokkuvõttes müüdi Marbella, Estepona ja BenahavÍsi peale 8 706 eluaset (sh 1 187 uut korterit/maja) – see on taas tõusutrendis ja läheneb 2022. aasta rekordile.

Üürimäärad

Viimase kolme aasta jooksul on ka üürihinnad Costa del Soli populaarsetes piirkondades jõudsalt tõusnud, osalt eluasemehinna tõusu ja tugeva nõudluse tõttu.
2024. aasta lõpuks ületasid peaaegu kõik vaadeldud omavalitsused keskmise üüri 10 €/m² kuus piiri. Kalleim on Marbella, kus keskmine pikaajalise üüri hind oli ~17,6 €/m² kuus (detsember 2024), ca 8,8% kõrgem kui aasta varem.

Esteponas oli keskmine ~16,6 € ja Benahavísis ~16,0 € ruutmeetrilt. Torremolinos ja Benalmádena ületasid 15 € piiri, Málaga linn ~14,2 €. Fuengirola keskmine oli ~13,9 € ja Mijas ~13,2 €. Odavaimate hulka kuulus Casares, ~10,7 € m² kohta. (Võrdluseks, kogu Hispaania keskmine üür oli 2024 lõpus ~13,3 €/m².)

Üüritootlus on seega suurim keskmise hinnatasemega piirkondades – näiteks Esteponas ~5–5,5% aastas (üür ~16,6 € vs hind ~3 681 €) –, samas kui luksuslikus Marbellas on tootlus madalam (~4–4,5% aastas) hinnataseme kõrgsuse tõttu.

Likviidsus

Turu likviidsust illustreerib kiire müügitempo 2022. aastal – pakkumiste vähesus ja ostjate rohkuse tõttu müüdi paljud objektid kiiresti. Ka 2023–2024 püsis likviidsus hea, kuigi mõnevõrra rahunedes.

Costa del Solil elamispinna müümise keskmine aeg on alla 6 kuu, mis viitab jätkuvalt aktiivsele turule. Marbella luksussegmendis müüdi 2022–2023 isegi ~90% kinnisvara ostjatele ilma pangalaenuta, mistõttu intressitõus sealset müügitempot oluliselt ei pidurdanud.

Samas kohalike ostjatega turul (nt Málaga linnas) hakkas 2023. a intressimäärade tõus veidi jahutama nö “üleöö müümist”.

2024. aasta teises pooles püsis nõudlus siiski tugev – müügivarude maht koguni vähenes: näiteks Marbella pakkumiste hulk kahanes ~9% võrra 2023 II kvartalist 2024 II kvartaliks (Marbella idaosas isegi –18%), suurendades veelgi survet hindadele.

Kokkuvõttes oli 2022–2024 turul müügi likviidsus väga hea, tehingud toimusid kiirelt ning pakkumine ei suutnud nõudlusega sammu pidada.

2. Hetkeolukord – sügis 2025

Hinnatase ja trend

2025. aasta sügisel on Costa del Soli elamukinnisvara hinnad ajalooliselt kõrged ning enamikus piirkondades jätkavad tõusu, kuigi kasvutempo on võrreldes tipuga (2022) veidi rahunenud.

Málaga linnas oli 2025. a septembris keskmine müügipakkumise hind ~3 620 € ruutmeetri kohta, mis on 17% kõrgem kui aasta varem.

Marbella saavutas septembris 2025 uue rekordtaseme ~5 410 €/m² (ca +9% aasta lõikes).

Ka teistes rannikuomavalitsustes püsib hinnadünaamika positiivne:

• Fuengirola ~4 451 € (+21,7% aastaga);
• Benalmádena ~3 989 € (+19,1%);
• Mijas ~3 496 € (+14,7%);
• Estepona ~4 057 € (+13,3%) ja
• Casares ~3 500 €/m² (hinnanguliselt; sept 2025 andmed puudulikud, kuid augustis ~3 514 €/m², +29,5% aastaga.

Seega on kõik nimetatud piirkonnad 2025. aasta sügisel aastatagusega võrreldes kallimad. Hinnakasv on Marbellas ja Esteponas veidi mõõdukam (üksiknumbriline %), sest need turud jõudsid juba väga kõrgele tasemele, samas kui Fuengirola, Benalmádena ja Málaga linn näitavad endiselt kahekohalisi kasvuprotsente – viidates, et nendes kohtades on nõudlus eriti tugev.

Tehinguaktiivsus

2025. aasta alguses ja sügisel on tehingute aktiivsus püsinud kõrge. 2024. aasta väikese tõusu järel on 2025. aasta esimene pool jätkanud tugeval tasemel: Kuldse kolmnurga (Marbella, Estepona, Benahavís) kinnisvaramüük Q1 2025 oli vaid ~9% võrra vähem kui rekordilisel Q1 2022 (2339 vs 2581 tehingut). See näitab, et nõudlus on püsivalt tugev ja müügimaht läheneb uuesti ajaloolisele tipule.

Välisostjate huvi on erakordselt tugev – see on olnud turu peamine mootor. 2025 I kvartalis soetas Hispaanias eluaseme rekordilised 21 525 välismaalast. Marbella luksussegmendis ostsid 2022–2025 jätkuvalt üle 80–90% objektidest välismaalased, s.t. rahvusvaheline nõudlus dominiseerib luksuskinnisvaraturgu.

Müügitehingute koguarv provintsis on 2025. aastal seni olnud veidi kõrgem kui 2023 samal perioodil (üleriigiliselt +9,2% kasv, Málaga provintsis +3,5%, Marbella linnas +5% 2024 vs 2023).

Kokkuvõttes aktiivsus püsib kõrge – 2025. a on juba kolmas järjestikune “tugev” aasta kinnisvaramüügis.

Aktiivsemad vs rahulikumad piirkonnad

Kõik fookuses olevad piirkonnad on nõudluse poolest aktiivsed, ent on väikseid erinevusi: Málaga linn paistab silma väga kiire hinnatõusuga ja tugeva kohaliku nõudlusega (2025 sügisel +17% aastaga); sealses turus lõi 2022–2023 intressitõus küll veidi nooremate ostjate optimismi alla, kuid üldine huvi – eriti kuna linn on arenev kultuuri- ja ärikeskus – on jätkuvalt kõrge.

Marbella turul on aktiivsus pigem luksussegmendi vedada: müüginumbrid on seal stabiilselt suured ja välisostjaid palju, kuid hinnakasv on võrreldes 2022. aastaga veidi aeglustunud (+9% aastaga) – turg on “settimas” rekordtasemele.

Fuengirola ja Benalmádena on viimase aasta jooksul olnud eriti kiire kasvuga; need linnad on Málaga külje all pisut soodsama hinnaga alternatiivid, mistõttu tõmbavad nii kohalikke (keda Málaga kesklinna kõrged hinnad eemale peletavad) kui välismaalasi – tulemuseks on väga vilgas turg ning ~20% hinnatõusud.

Mijas ja Estepona on samuti populaarsed (mõlemad rahvusvaheliselt hinnatud piirkonnad), kuid sealne hinnatõus on olnud veidi ühtlasem (~13–15% aastas); Esteponas lisandub turule palju uusehitisi, mis hoiab hinnakasvu kontrolli all.

Casares on siinse loetelu väikseim turg – seal toimuv sõltub tihti üksikutest arendusprojektidest. 2023 oli Casareses rahulikum (hinnatase paigal), ent 2024 tõi mõne uusarenduse turuletulek kaasa suure hüppe hindades (+21% 2023–24).

Üldiselt võib öelda, et aktiivsemateks võib pidada Málagat ja teisi suuremaid linnu (Marbella, Fuengirola, Benalmádena), kus tehinguid toimub rohkem.

Rahulikuma turuga paistavad silma kallima hinnaklassi piirkonnad (Marbella eksklusiivsemad linnaosad) – seal on ostjaskond piiratum ning hinnad on juba nii kõrged, et edasine tõus on mõõdukas. Samuti on väiksemates valdades (Casares, Manilva jm) tehinguaktiivsus madalam ja hinnaliikumised võivad projektipõhiselt kõikuda.

Siiski – 2025. aasta sügise seisuga ei ole üheski nimetatud piirkonnas täheldada hindade langust; turuaktiivsus on laiapõhjaline. Ei ole märke kinnisvaramulli tekkest – nõudlus on küll veidi rahulikum kui 2022, kuid püsib tugev.

Üüriturg

Viimase aasta jooksul kallinesid üürihinnad Costa del Solil veelgi, osalt kinnisvara hinna kallinemise ja tugeva nõudluse jätkumise tõttu.

2025. a lõpuks ületasid pea kõik vaadeldud piirkonnad pikaajalise üüri keskmisena 12–15 € piiri ruutmeetrilt. Kõrgeim on endiselt Marbella, kus keskmine üür on ~20 €/m² kuus (u 13% kõrgem kui aasta varem).

Esteponas tõusis üür ~18–19 €/m² kanti (ca +12% aastaga) ning Benahavísis ligikaudu 18 €/m². Torremolinoses ja Benalmádenas kerkis keskmine üür ~16–17 € vahemikku (2024 lõpus olid need alles ~15 €).

Málaga linnas oli pikajalise üüri tase ~15,4 €/m² kuus (võrreldes ~14 €/m² aasta varem), Fuengirolas ~16 €/m² (vs 13,9 €) ning Mijas’s ~14–15 €/m².
Isegi traditsiooniliselt odavamates kohtades nagu Casares küündis keskmine üür ~11–12 € kanti ruutmeetrilt.

Võrdluseks, Hispaania üleriigiline keskmine üüritase oli 2025 a III kvartali lõpus ~14,5 €/m² kuus, ~11% kõrgem kui eelmisel aastal.

Üüritootlus püsis seetõttu suurim keskmise hinnatasemega piirkondades – nt Esteponas ~5% aastas (üüri ca 18,7 €/m² vs kinnisvara ~3 906 €/m²) – samas kui luksuslikus Marbellas jäi tootlus kõrgele hinnatasemele omaselt madalamaks (u 4–4,5% aastas).

Üldjoontes säilis üüriturul 2022–2025 jätkusuutlik kasvutrend: nõudlus üürikodude järele on suur, pakkumisi napib ning konkurents heade üürnike leidmiseks hoiab üürihinnad surve all.

Renditurul ongi pakkumise defitsiit terav: ületades paljude kohalike elanike kogu kuusissetuleku. Seetõttu peetakse üürituru olukorda 2025. aastal sotsiaalselt probleemseks – keskmise palga saajatel on üürikodu leidmine väga keeruline, eriti ranniku kallimates piirkondades. Hinnanguliselt neelab keskmine üür Malagas nüüd üle poole leibkonna netosissetulekust.

Valitsus on küll rakendanud üleriiklikke meetmeid (nt kehtestas 2023. a eluasemeseadus üüritõusude piirmäärad), kuid Costa del Soli kuumimates punktides püsivad üürid turujõudude tõttu laes.

Likviidsus ja laenutingimused

2025. aastal on kinnisvara müügiperioodid veidi pikenemas võrreldes 2022. a superaktiivsusega, kuid hea objekti puhul on müügiperiood endiselt lühike (mõni kuu). Intressimäärade kiire tõus (Euroopa Keskpanga baasintress tõsteti 2022 IV kv – 2023 jooksul ~0%-lt >4%ni) on vähendanud kohalike ostjate finantsvõimekust – näiteks Malaga linna korterit ostes on maksevõime kriteeriumite tõttu paljud noored sunnitud suunduma odavamatesse eeslinnadesse või naaberomavalitsustesse.

Samas luksussegmendis (Marbella villad jms) on laenuraha osakaal väike (<10% tehingutest hüpoteegiga), mistõttu seal intressimuutus turgu tuntavalt ei pidurda.

3. Lähituleviku prognoos

Hinnad

Ekspertide prognooside kohaselt jätkavad hinnad lähiaastatel mõõdukat tõusu, mitte krahhi. Tinsa andmetel kallines eluaseme hind Málaga provintsis 2024. a umbes +13,6%; edaspidi oodatakse kasvumäära mõningast raugemist, kuid jätkuvat positiivset trendi.

2026. aastaks võib pakkumise suurenemine (paljud uued arendused valmivad) hakata hindu stabiliseerima: eksperdid arvavad, et just alates 2026 võib hinnakasv pidurduda ja turu tasakaal paraneda. Siiski ei oodata üldist hinnalangust, vaid pigem kasvumäära normaliseerumist.

Praegune olukord erineb 2008. aasta buumi-eelsest ajast – turg pole sedavõrd ülekuumenenud ega rajatud laenuriskidele, vaid ostjad on enamjaolt maksejõulised lõpptarbijad, mistõttu oleme kinnisvaratsükli kasvufaasis, kuid mulli ei paista; hinnad võivad järgmise paari aasta jooksul jätkuvalt tõusta (Marbellas eeldatavalt +5–15% 2025. a), kuni uusarenduste lisandumine toob loomuliku pidurduse.

Piirkonniti on prognoos ühtlasi seotud nõudluse profiiliga

– Marbella ja lähiümbrus: kõrge ostujõuga rahvusvaheline nõudlus tähendab, et hinnad on stickyd – premium-sektoris võib oodata hinnatõusu jätkumist, ent senisest aeglasemalt (võimalik kasv 5%/aastas).

Luksuskinnisvara ostjad on intressitõusust vähe mõjutatud ning pigem vaadatakse kvaliteedi ja asukoha pärast – need tegurid hoiavad hinnad tugevad. Pigem on küsimus pakkumises: kuna Marbellas on heade kruntide nappus, siis uusarenduste lisandumine ei ole väga kiire, mis kaitseb hindu languse eest.

– Málaga linn ja teised kohad, kus kohalikud ostjad olulisemad (Torremolinos, Benalmádena, Fuengirola): siin võib intresside mõju ja üldine majandusolukord mängida suuremat rolli. 2023. aastal juba märgati tehingute ajutist langust (nt Málaga linnas), kuid 2024 tõi teatud stabiliseerumise.

Seega prognoositakse nendes piirkondades mõõdukat hinnatõusu jätku – võib-olla veidi enam kui luksussegmendis, sest ka kohalik nõudlus hakkab end koguma. Kohalik ostuhuvi Costa del Solil on kasvamas, näiteks noored pered otsivad taskukohasemaid elamispindu linnaserva arendustes. Nii et sellistes kohtades nagu Málaga, Benalmádena jne võib 1–2 aasta perspektiivis oodata samuti 5–10% hinnalisa, eeldusel et majanduskeskkond püsib soodne.

Uusarendused vs järelturg

Uute korterite/majade hinnad võivad lähiajal kasvada kiiremini kui vanemate omad, sest ehituskulud (materjal + tööjõud) on tõusnud. Samas järelturu objektide puhul arvatakse hinnakasv pigem jäävat üksikute protsentide suurusjärku (sõltuvalt vara tüübist 5–15%). Juba 2024 on seda trendi näha olnud: uued arendused (näiteks Estepona ümbruses) müüdi kallimalt, kuid vanemate korterite müüjad peavad hindadega ettevaatlikumad olema.

Üürihinnad

On alust arvata, et üüriturul kasv jätkub, kuid veidi aeglustuvas tempos. 2023–2024 tõusid üürid üle 10% aastas; 2025–2026 võib see mõnevõrra leeveneda (nt 5–7% aastas), kuna juba praegu on üürihinna tase väga kõrge ja ületab palgakasvu. Samas hoiavad struktuursed tegurid – turism ja sisseränne – nõudlust üleval.

Kui valitsuse uued meetmed (nt maksusoodustused pika üüri soodustamiseks, lühiajalise üüri piiramine teatud piirkondades) hakkavad mõjuma, võib pika üüri pakkumine veidi paraneda ning seeläbi hinnatõus pidurduda.

Üüriturg ja regulatsioonid

Hispaania uus elamuseadus (2023) piiras teatavates “pingelise turu” piirkondades üürihinna tõusu ning andis omavalitsustele õiguse sekkuda.

Andaluusia valitsuse määrus 31/2024 lubab omavalitsustel piirata turistiühikuid küllastunud piirkondades ning näiteks Málaga linn on keelanud uute lühiajaliste üürikorterite litsentsid 43 linnaosas, kus turismikorterite osakaal ületab 8% elamufondist.

2025. aasta kevadel jõustus üle Hispaania uus lühiajalist üürimist piirav regulatsioon: alates 3. aprillist 2025 tohivad elamispindu alla 60-päevasteks peatumisteks välja üürida vaid need omanikud, kelle korteriühistu on selleks andnud väljendatud nõusoleku (vähemalt 3/5 häälteenamusega).

Ilma ametliku kinnituse (tõendi ühistu juhatuselt ja haldajalt) puudumiseta ei loeta lühiajalist üürimist seaduslikuks ega väljastata turismirendi litsentsi. Peale selle on alates 1. juulist 2025 kohustus kanda kõik lühiajalise üüri objektid üleriigilisse turismirentide registrisse, saada neile unikaalne registreeringunumber ning märkida see kõigis kuulutustes. Nõude eiramisel ähvardavad trahvid ja majutusportaalidest eemaldamine.

Valitsuse tõuked turismirenti vähendada ning uued õigusaktid, mis võimaldavad ebaseaduslikest üürnikest kiiremini vabaneda, muudavad pikaajalise üürimise investoritele atraktiivsemaks. Seega võivad regulatiivsed muudatused üüriturgu mõnevõrra tasakaalustada ning 2025–2026 oodatakse üürihindade kasvutempo aeglustumist. Kinnisvarahindu need meetmed otseselt ei langeta, kuid võivad märkimisväärselt muuta investeerimise dünaamikat.

Kokkuvõttes on väljavaade mõõdukalt optimistlik: tehingute arv püsib kõrge (ehkki 2022 “buumi” me ei ületa), hinnad liiguvad ülespoole, kuid kontrollitumalt. Tururiskid (nagu intresside edasine tõus, majandusšokid vms) näivad hetkel piiratud – pigem võiks risk olla selles, kui pakkumist tuleks liiga palju korraga (2026+) või kui mõne ostjagrupi huvi kaob.

Praegu aga on Costa del Sol endiselt rahvusvaheliselt ihaldusväärne sihtkoht nii elamiseks kui investeeringuks, mis toetab nõudlust ka lähitulevikus.

4. Soovitused kinnisvarainvestorile või ostjale

Arvestades ülaltoodud trende, peaks Costa del Solil kinnisvara soetav investor/ostja pöörama tähelepanu järgmisele:

Piirkonna valik ja kasvupotentsiaal

Kõik vaadeldud piirkonnad on atraktiivsed, kuid nende potentsiaal ja riskid erinevad.

Marbella on turvaline valik luksussegmendis – maailma mastaabis väljakujunenud prestiižiga piirkond, kus nõudlus on alati olemas. Samas on hind juba väga kõrge, seega tootlus on madalam ja edasine hindade kasv mõõdukas (5–10% aastas).

Kui eesmärk on tugevam hinnatõus ja kõrgem tootlus, tasub vaadata Málaga linnale ja selle lähiümbrusele (Torremolinos, Benalmádena, Fuengirola, Mijas): need kohad on viimastel aastatel näidanud kiiremat kasvu ning prognooside järgi jätkavad hästi, sest ühendavad head infrastruktuuri, töövõimalusi ja elukvaliteeti.

Näiteks Málaga tehnoloogiapargi laienemine toob linna juurde hästitasustatud spetsialiste, kes kõik otsivad elukohta – see on kohaliku nõudluse mootor.

Benalmádena ja Fuengirola on juba saanud kasu Málaga hinnasurvest (2024 hinnatõus ~20%) ning nende populaarsus jätkub.

Estepona on samuti huvitav: hinnatase ~20% madalam kui Marbellas, kuid piirkond arendab jõudsalt välja uusi golfiresorte ja elurajoone – pikas plaanis võib Estepona hinnavahe Marbellaga väheneda (juba 2025 sept oli Estepona keskmine hind ~4057 €/m² vs Marbella 5410 €/m², vahe ~25%, kuid veel mõned aastad tagasi oli vahe >40%). Seega Estepona pakub kapitali kasvupotentsiaali.

Casares on veelgi väiksem turg – investor peaks seal olema ettevaatlik: kuigi 2024 toimus suur hinnahüpe, on see väikese likviidsusega turg, sõltuv mõnest arendusest. Casaresesse tasub investeerida pigem nišistrateegiana (nt luksuslik golfivilla Finca Cortesíni kõrval), mitte laiapõhjalise nõudluse lootuses.

Kokkuvõttes: kui prioriteediks on väärtuse säilimine ja mainekas asukoht, on Marbella ja kauni ranniku “prime” piirkonnad kindlaimad. Kui eesmärk on kiirem kasv ja tootlus, tasub vaadata arenevaid kohti nagu Málaga linn ning eriti Málaga ümbruskonna uusarendused, Estepona “New Golden Mile” piirkond, või ka Mijas Costa (kus käimas mitu suurt arendust – hinnad veel suhteliselt soodsad ja tulevikus võib see ala märkimisväärselt areneda).

Hind ja likviidsus

Investoril tasub analüüsida konkreetse vara hinnataset võrreldes turu keskmisega. Viimase aja kiire hinnatõus on tekitanud olukorra, kus mõni müüja küsib objekti eest üle turu keskmise.

Samuti vaadata ajaloolist hinnatrendi: kolmeaastane hindade tõus on osa varasid teinud üsna kalliks. Eriti Marbellas on rekordtasemed; seal ostes tuleb olla valmis võimaluseks, et hind kasvab edaspidi aeglasemalt.

Likviidsus: kui investor plaanib vara hiljem müüa, on oluline piirkonna müügivaru suurus ja nõudluse jätkusuutlikkus. Marbella ja Málaga on väga likviidsed turud – seal leiab ostja kergemini ka siis, kui turg jaheneb.

Väiksemates kohtades (Casares, Manilva) võib müük võtta kauem aega. Niisiis, planeeritav investeeringu ajahorisont peaks klappima turu likviidsusega: lühiajalise (1–2 a) spekulatsiooni jaoks pigem valida likviidsed kohad, pikaajalisemalt (5–10 a) võib lubada ka rahulikumas kohas osta ja oodata väärtuse tõusu.

Üüritootlus ja üüriturg

Kui eesmärk on teenida üürirentaablust, tuleb hoolikalt kaaluda vara tüüpi ja asukohta.

Praegused brutotootlused: keskmiselt on Costa del Solil ~4–5% aastas (bruto). Konkreetselt on tootlus kõrgem keskmise hinnatasemega linnades – nt Málaga linn (~5,2% brutotootlus, 14.2 €/m² üür vs ~3241 €/m² hind), Estepona (kuni ~5,4%) ja Benalmádena (ca 5%).

Marbella luksussegmendis on tootlus madalam (~4%), sest hinnad on väga kõrged (5 050 €/m²) ja pikaajaline üür küll kallis (17.6 €/m²), kuid siiski mitte proportsionaalselt sama palju.

Seega, kui prioriteet on üürikasum, on mõistlik vaadata näiteks Málaga linna häid piirkondi (üürnike nõudlus on kõrge, eriti kohalike spetsialistide seas; lisaks kasvav rahvusvaheliste üliõpilaste hulk Malagas tagab üürnikke), või Estepona/Benalmádena uusarendusi, mis meelitavad pikaajalisi rentnikke (nt välismaised pensionärid talveks) – sealt on 5%+ tootlust realistlik saada.

Fuengirola ja Mijas pakuvad samuti soliidset tootlust (~4,5–5%).

Casareses on pika üüri nõudlus piiratum – seal on pigem lühiajalised puhkuseüürid (golfituristid jne). Investor peaks otsustama, kas ta soovib majandada lühiajalist üüri (mis on töömahukam, kuid kõrgema tootlusega) või pikaajalist üüri (stabiilsem, vähem tootlust, ent vähem peavalu, kui on leitud õige üüriline).

Kui valik on lühiajaline üür, siis peaks eelistama turismimagneteid: Marbella, Fuengirola, Estepona rannarajoon – seal saab suvekuudel väga kõrget hinda küsida. Kui plaan pikaajaline üür, on mõistlik sihtida kohti, kus kohalik elanikkond või välismaalasedtahavad aastaringselt elada.

Ülepakkumise riskid ja arendused

Nagu eespool mainitud, lisandub 2025–2026 turule palju uusi kortereid/maju. Investoril tasub jälgida, kuhu need koonduvad.

Näiteks Esteponas (Cancelada, Selwo piirkond) on korraga mitu suurt arendust – seal võib tekkida ajutine konkurents pakkumises, mis võib hindu/elamispindade müügitempot pidurdada.

Mijas Costa (La Cala de Mijas ümbrus) on samuti väga aktiivne – 2025 – 2027 a valmib mitu uusarendust, mis võivad omavahel konkureerida. See ei tähenda hinnalangust, küll aga seda, et ostja saab rohkem valida ja müüja peab atraktiivse hinnaga pakkuma. Investorina võiks sellistes kohtades olla valiv: eelistada projekte, millel on mingi unikaalne eelis (nt merevaade, golfi esiliin, eriline arhitektuur), sest tavalise “klaaskasti” korteri puhul võib turul tekkida küllastatus.

Marbellas on uusarendusi vähem, aga kui plaan on osta off-plan arendust, peaks aru saama, et tipp-konkurentsi piirkonnas (nt Nueva Andalucía luksuskorterid) võib turule samal ajal tulla mitu sarnast objekti ja edasimüük võib võtta aega.

Seetõttu: kui eesmärk on lühiajaline kasu uusarenduselt, vali projekt, mis on unikaalne või varajases faasis (saad parima hinna) ja tea, et 2026 /2027 võib neid valmivaid objekte turul mitu olla. Kui eesmärk on pikaajaline hoidmine, siis uusarenduse puhul veendu ehitaja maines ja kvaliteedis – seega vali usaldusväärne arendaja.

Juriidilised ja regulatiivsed aspektid

Lühiajalise üüri reeglid – kontrolli turismilitsentsi nõudeid. Andalusias on vaja turismirendiks registreerida elamine piirkondlikus turismiregistris; see on seni üsna lihtne protsess. Küll aga jälgi, kas konkreetne korteriühistu on kehtestanud piiranguid (nagu öeldud, 3/5 enamusega võivad KÜ-d keelata lühirendi).

Küsi müüjalt/maaklerilt konkreetselt, kas turismirent on lubatud. Kui ei, aga soovid siiski teenida üürist, arvesta pikaajalise üüriga (ja vastava tootlusega).

Maksud. Arvesta Hispaania kinnisvaramaksude struktuuriga. Viimastel aastatel muudatusi pole olnud, ent tuletame meelde: ostes maksab välismaalasest investor ülekandemaksu (ITP) järelturu varal (Andalusias standard 7% ostuhinnast) või käibemaksu uusarendusel (10%) pluss notaritasud ~1%.

Aastane omamaks (IBI) on ca 0,5–1% vara kadastriväärtusest. Üüritulu maksustamine: kui oled EL resident, 19% tulumaks netotulult; kui mitte EL, 24% brutotulult. Üldiselt on maksukeskkond investori jaoks suhteliselt soodne.

Investeerimisotsuse tegemisel arvesta maksudega rahavoos – netotootlus on oluline (nt brutotootlus 5%, millest maksud võtavad ~1%, jääb kätte ~4%).

Pikaajaline visioon. Investoril või ostjal tasub endalt küsida, mis on tema eesmärgid 5–10 aasta perspektiivis. Costa del Sol on mõistlik koht nii lühiajaliseks flippimiseks (aktiivne turg) kui pikaajaliseks hoidmiseks (kindel nõudlus, ihaldusväärne kliima).

Kui eesmärk on kapitalikasv, on kriitiline osta “õige hinnaga” – viimane 3 aastat on hinnad tõstnud, aga endiselt leidub tehinguid, kus vara on turuhinnast allpool (nt motiveeritud müüjad).

Hea strateegia on otsida väärtust loovaid investeeringuid: näiteks osta vanem korter või maja heas asukohas ja teha remont. “Osta vana, uuenda luksuslikult ja müü kallimalt” on endiselt toimiv, sest uusarendusi on tipplassides vähe. Niisiis, kui on valmisolek projekti juhtida, võib renoveerimisprojekt anda kõrgemat tootlust.

Kui aga eelistad passiivset investeeringut, siis vali uus korter hea haldusteenusega kompleksis – saad üürida vaevata ja vara on likviidne edasimüügiks tulevikus (nt kaasaegsed energiatõhusad korterid on nõutud).

Asukoha perspektiiv: uurida, millised infrastruktuuriprojektid on plaanis. Nt Málaga rongiühenduse pikenemine Marbella suunas on aastate teema – kui see kunagi teoks saab (valitsus arutab jätkuvalt ja kunagi ehk saab see valmis), tõstab see vahepealsete kohtade (Fuengirola–Marbella vahel) väärtust.

Samuti Estepona haigla avamine 2024 parandas piirkonna mugavust, Torremolinos sai uue kongressikeskuse – need tegurid võivad piirkonniti mõjutada kinnisvara atraktiivsust. Investeerimisel tasub selliseid uudiseid silmas pidada.

Lõpetuseks, Costa del Soli kinnisvaraturg on 2025. aastal jätkuvalt tugev, kuid ratsionaalsem kui buumiajal.

Ostjal/investoril on põhjust olla optimistlik, kuid ka valvas: teha kodutöö iga piirkonna ja objekti kohta, hoida silm peal turutrendidel ja reeglimuudatustel ning mõelda pika perspektiiviga.

2026 saab tõenäoliselt olema järjekordne tugev aasta Málaga provintsi kinnisvarasektoris – me pole veel kasvutsüklist väljunud, nõudlus püsib tugev ja tasakaalus hinnatõusuga. Suurenev pakkumine tähendab küll, et hinna kasvukiirus edaspidi vaibub, mis on tegelikult tervitatav pikaajalise stabiilsuse huvides. Seega võib investor kindlustundega tegutseda, pidades meeles eeltoodud tähelepanekuid, et teha informeeritud otsuseid.