Hispaanias kinnisvara müües tuleb maksta kapitali tulumaksu ja Plusvalia maksu

Kui sa müüd kinnisvara Hispaanias mitteresidendi või elanikuna, pead olema kursis võimalike kulude ja maksudega, et arvutada välja kui palju sa oma kinnisvara müügist tegelikult kasu saad.

Kui võtame objekti müüki, siis see on meil üks esimesi samme – korjame kokku kõik vajalikud dokumendid, et aru saada, kas hetkel müües tuleks sul tehing kasumiga või kahjumiga.

Vaatame praegu lähemalt kahte maksu:

• Kapitali tulumaks on maks, mida makstakse vara müügist saadud kasumilt. Kui müüd kinnisvara (või muu vara) kallimalt, kui ostsid, siis vahe ehk kasum on maksustatav.

• Plusvalía maks on kohalik maks, mida makstakse siis, kui kinnisvara müüakse, kingitakse või pärandatakse. Seda ei arvutata vara väärtuse järgi, vaid maa väärtuse tõusu järgi aja jooksul.

Mida tähendab kapitali tulumaks Hispaanias?

Kapitali tulumaks on Hispaanias kinnisvara müümisel üks olulisem maks. Selle maksuga maksustatakse müügist saadud kasumit. Hispaania riiklik maksuamet kogub kapitali tulumaksu, mis määratakse kinnisvara müügist saadava puhaskasumi järgi.

Kasum on müügihinna ja ostuhinna vahe, millest on maha arvatud kõik seotud kulud – näiteks:

• suuremad remonditööd,
• kinnisvarabüroo tasu
• advokaadi ja notari teenused,
• jne.

Ostuhinnale lisatakse samuti kulud, mis sul ostmisel olid – nagu käibemaks (kui ostsid uusarenduse), ülekandemaks (järelturu kinnisvara korral), registritasu ja muud ametlikud kulud.

Kas teadsid? Eeltoodud kulud kehtivad ainult juhul, kui sul on nende teenuste eest ametlik arve, mis on esitatud sinu kui omaniku nimele.

Kapitali tulumaksu arvutamine

Kapitali tulumaks arvutatakse, võrreldes kinnisvara ostuhinda ja müügist saadud summat. Täpsemalt:

• Soetusmaksumus = ostuhind + ostukulud (nt ülekandemaks, juriidilised tasud, notari- ja registrikulud)

• Müügiväärtus = müügihind – müügiga seotud kulud (nt maakleri tasu, remondid, juriidilised teenused)

---

Näide:

• Ostuhind: 300 000 €

• Ostukulud: 30 000 €

• Soetusmaksumus kokku: 330 000 €

• Müügihind: 360 000 €

• Müügikulud: 20 000 €

• Tegelik müügiväärtus: 340 000 €

Kapitalikasum: 340 000 € – 330 000 € = 10 000 €

Maksumäärad

Kapitali tulumaksu määrad Hispaania residendile

• 19%: kuni 6 000€ kasumit
• 21%: 6 000 – 50 000€
• 23%: 50 000 – 200 000€
• 27%: 200 000 – 300 000€
• 28%: üle 300 000€

Mitteresidendid EU kodanikud: kapitalikasumile kohaldatakse ühtset 19% määra.
Mitteresidendid väljaspool EU-d: maksumäär on 24%.

Maksuvabastused ja erandid

• Peamise elukoha müümise korral
  Kui müüd oma peamise elukoha ja investeerid saadud tulu kahe aasta jooksul uude peamisse elukohta Hispaanias või mõnes teises EL riigis, ei pea kapitali tulumaksu maksma. Tähtis on, et uus elukoht peab samuti olema sinu peamine elukoht.

• Üle 65-aastased:
  Kui oled 65 või vanem ja müüd kinnisvara, mis on olnud sinu ametlik peamine elukoht, siis kapitali tulumaksu ei rakendata.

Kas mitteresident saab maksusoodustusi või maksuvabastust?

Jah, mitteresidentidele on teatud tingimustel saadaval erandid. Põhiline vabastus kehtib mitteresidentidele, kes on seaduslikud residendid mis tahes Euroopa Liidu riigis, millel on Hispaaniaga maksuleping.

Sellistel juhtudel on neil isikutel õigus saada kapitali tulumaksu vabastust või soodustust. See hõlmab ka peamise kodu maksuvabastust, mis on sarnane hispaania residentidega, tingimusel et nad vastavad vajalikele kriteeriumidele.

Küsi selle kohta täpsemat teavet oma advokaadilt.

Oluline teada mitteresidentidest müüjatele

Kui oled mitteresident ja müüd Hispaanias kinnisvara, siis ostja on seaduse järgi kohustatud kinni pidama 3% ostuhinnast. See summa makstakse otse Hispaania maksuametile ja toimib kapitali tulumaksu ettemaksuna.

• Kinnipeetav 3% ei ole lisamaks, vaid ettemaks võimaliku kapitalikasumi maksustamiseks.

• Müüjal on kohustus esitada maksudeklaratsioon (Modelo 210) kolme kuu jooksul pärast müügitehingut (alates notariaalse müügilepingu kuupäevast).

• Kui tegelik maksusumma on suurem kui 3% müügihinnast, tuleb puuduolev osa ise tasuda.

• Kui tegelik maks on väiksem või müügil kasumit ei olnud, on sul õigus taotleda tagasimakset.

• Tagasimakse võib võtta 6–10 kuud või kauem, olenevalt dokumentide korrektsusest ja maksuameti koormusest.

• Tagasimakse taotlemiseks peab olema olemas ametlik kinnitus ostja poolt makstud 3% ülekande kohta.

Mida tähendab Plusvalia maks Hispaanias?

Plusvalía maks on kohaliku omavalituse maks ehk maaväärtusmaks – maks selle maa väärtuselt, kus kinnisvara asub.

Seda maksu tuleb maksta siis, kui kinnisvara müüakse, päritakse või kingitakse. Müügi korral maksab selle maksu müüja.

Oluline on see, et see maks ei kehti mitte hoonele või majale, vaid maale, millel kinnistu asub.

Seega, kui maa väärtus tõuseb kinnisvara saamise hetkest kuni selle müümiseni või edasiandmiseni, kohaldatakse seda maksu vastavalt selle väärtuse suurenemisele.

Millest sõltub Plusvalia maks Hispaanias?

Plusvalía ehk maaväärtuse tõusu maks sõltub mitmest tegurist, mis on seotud maa väärtuse, omamise aja ja omavalitsuse määradega.

1. Maa katastriväärtus

Plusvalía maksu aluseks on ainult maa väärtus, mitte hoone väärtus. Selle leiad oma iga-aastaselt IBI maksukviitungilt, kus on eraldi märgitud:

• Valor del suelo – maa väärtus (see on oluline)

• Valor de la construcción – hoone väärtus (ei arvestata Plusvalía puhul)

Kui kviitung puudub, saad selle koopia kohalikust omavalitsusest. Vajadusel konsulteeri advokaadi või maksuspetsialistiga, et kontrollida, kas andmed on õiged.

2. Omandi kestus

Maks sõltub sellest, kui kaua kinnisvara on olnud sinu omandis, alates ostu- või pärimiskuupäevast kuni müügi- või kinkekuupäevani.

• Arvestus toimub aastates.

• Maksimaalne arvestatav periood on 20 aastat.

3. Omavalitsuse kehtestatud koefitsiendid ja maksumäärad

Iga omavalitsus määrab:

• Koefitsiendid – korrutatakse katastriväärtusega, sõltudes omandi kestusest

• Maksumäärad  – protsent maksustatavast summast

Suuremates omavalitsustes (nt Marbella, Málaga) jäävad maksuprotsendid sageli vahemikku 20–30%, kuid see võib erineda ka linnaosade lõikes.

Sarnased kinnistud võivad maksta erinevat Plusvalía maksu, kui nad asuvad erinevates piirkondades – just seetõttu, et katastriväärtused määratakse asukoha ja krundi eripärade järgi. Mida suurem ja väärtuslikum krunt, seda suurem on ka maksukohustus.

Arvutamine: maksu arvutamiseks korrutage see väärtus kohaliku omavalituse poolt määratud koefitsendiga.

Kui suur on Hispaanias Plusvalia maks ja kuidas seda arvestatakse?

Plusvalía maksul on kaks arvutusmeetodit ja maksumaksjad saavad valida selle, mille tulemusel maksusumma on väiksem.

Kaks maksuarvutamise meetodit

1. Objektiivne meetod

Põhineb ainult maa katastriväärtusel (valor catastral del suelo), omandiperioodi pikkusel aastates ja omavalitsuse kehtestatud koefitsiendil ja maksumääral. Tegelikku ostu- ega müügihinda ei arvestata. Sobib, kui kinnisvara väärtus on ajas palju tõusnud, sest see meetod võib anda madalama maksukohustuse.

2. Reaalne väärtuse kasv

Arvutatakse Müügihind – ostuhind = tegelik kasum.  Sellest kasumist eraldatakse proportsionaalne osa, mis vastab maa väärtusele kogu vara väärtusest (sest maks kehtib ainult maale). Kui müügikasum oli väike või üldse puudus, on see meetod selgelt soodsam või isegi nullmaksuline.

Miks valida üks või teine Plusvalía maksuarvutamise meetod?

Sul on õigus valida endale soodsam arvutusmeetod, sest kinnisvara tegelik väärtuse tõus võib oluliselt erineda sellest, mida näitab katastriväärtuse põhjal arvutatav maks.

Kinnisvaraturu liikumine, sinu vara seisukord ja asukoht mõjutavad tugevalt seda, milline meetod toob madalama maksukohustuse.
Seetõttu on oluline analüüsida mõlemat varianti enne lõplike otsuste tegemist.

---

Mida me sulle soovitame?

1. Konsulteeri enne müüki kogenud advokaadi või maksunõustajaga.
Nad oskavad hinnata, kumb arvutusviis on sinu olukorras rahaliselt kasulikum ning aitavad vältida vigu deklaratsioonis.

2. Ära sõltu ainult internetist leitud infost.
Seadused võivad muutuda ning kõik allikad ei pruugi olla ajakohased. Seepärast tasub toetuda spetsialisti nõule.

---

Kui sul on küsimusi, siis meie raamatupidaja ja advokaat saavad sind aidata ajakohase info ja nõuga.

📩 Kirjuta eve@merlishomes.com