Mida on küsinud kliendid, kes soovivad osta kinnisvara Hispaaniasse?

• Soovin korterit kasutada kui lühiajalise rendi pakkuja. Kas Hispaanias on lühiajalise rendi käibemaks 0%? Eestis on see 9%.

Jah, Hispaanias üürileandmine elamiseks (sh garaaž ja laoruum) ei ole käibemaksuga maksutatud.

Kui rendid kinnisvara ettevõttele, siis on 21% käibemaks, sest rentnik (ettevõte) rendib seda ärilistel eesmärkidel.

• Kas saan osta eraisikuna Hispaanias kinnisvara?

Jah, pole probleemi.

• Kui suur on käibemaks, kui soovin osta Hispaanias kinnisvara?

Hispaanias on käibemaks (IVA) 21%, aga kinnisvara on erandiks ja käibemaksu maksad vaid uusarendustelt. Me oleme Andaluusias Costa del Sol’i piirkonnas ja kui siin ostad uusarenduse, siis maksad 10% käibemaksu.

Kui ostad nö teise ringi kinnisvara, siis käibemaksu pole, on vaid kinnisvara võõrandamismaks ja Andaluusias on see 7%.

• Kas saan käibemaksu tagasi, kui ostan kinnisvara Hispaanias ettevõttena, mis on käibemaksukohustuslane?

Mis puutub käibemaksu, siis selle mahaarvamiseks või tagastamise taotlemiseks on vaja tõendada tegelikku Hispaanias toimuvat majandustegevust. Seega peate osutama teenuseid, mis on samuti käibemaksuga maksustatavad.

See ei ole nii lihtne, sest korterite üürimisel ei võeta tavaliselt käibemaksu. Erandiks on see, kui te pakute täiendavaid teenuseid, näiteks hommikusööki või vastuvõttu samas majutusasutuses, pesupesemist, koristust, portjeed jne, mis võrdsustab selle tegelikkuses hotelliga kui sellisega. Sellisel juhul peate kliendilt nõudma 10% käibemaksu. See teeb teid turul nõrgemaks, sest olete teistest kallim ja lisaks tuleb arvestada, et inspekteerimise korral võib-olla ütleb inspektor, et teete seda ainult selleks, et saaksite käibemaksuga arveid esitada ja käibemaksu maha arvata, mida tasusite kinnisvara ostmisel.

Käibemaks (10%) on vaid uue kinnisvara korral, see, mida ostetakse otse arendajalt. Uusarenduste korral on veel üks maks – 1,2 % Junta de Andalucía’le nö dokumenteeritud õigusaktide maks.

• Kuulsin, et kui korter osta firmale, siis vaja luua tingimata Hispaanias registreeritud ettevõte ning võtta kohalik raamatupidaja, kelle kuutasu on umbes 90 eur. Mis võimalused on kinnisvara ostuks – Eesti ettevõttena, Hispaania ettevõttena või tütarfirmana?

Kui tegeled vaid renditeenuse pakkumisega, siis ei pea kinnisvara ostmiseks ja hilisemaks väljarentimiseks Hispaanias ettevõtet asutama. Seda teenust võib osutada ka Eesti ettevõte.

Aga siin on üks erand – Hispaanias ei saa sa teenuselt käibemaksu tagasi, kui sa ei teeni siin tulu, mis pole käibemaksustatud. Seega kuna renditeenus on 0% käibemaksuga ja kui renditeenus on ainuke teenus, mida pakud, siis ei ole sul pöördkäibemaksuvõimalust teistelt teenustelt, mida siin tarbid. Nt, rendihaldusteenus.

Jah, raamatupidaja kuutasu võib olla 90€ kuus, aga see võib olla ka väiksem või suurem – sõltub firmast.

Kui soovid teha ettevõtte Hispaanias, siis peab registreerima ettevõtte juhatuse liikme nö administraatori ja kelle pealt tuleb maksta sotsiaalkindlustusmaksu, milleks on 370 eurot kuus.

See ei pruugi ju ainult kulu olla, kui see inimene tõesti töötab sinu ettevõttes, siis ta ju võiks ka tulu teenida. Kui pakkuda korteri renditeenust, siis kui pole digitaalset sisse- ja välja registreerimist, siis on vaja võtmed anda ja hiljem koristada ja valmistada korter ette järgmisteks klientideks – seda kõike võib ju teha su Hispaania ettevõtte administraator.

Kui soovid rendihalduseteenust sisse osta, siis see on reeglina 20% üüritulust + KM. Üürileandja peab koguma ka üürnike andmeid, mille esitab politseile.

Kolmas võimalus on teha soovi korral ka Eesti ettevõttele Hispaania tütarfirma. Sel juhul asutatakse Hispaania äriühing, mille kapital on 100% ulatuses Eesti äriühingu nimel, ja Hispaania äriühingu halduriks võib olla ükskõik kes teie ettevõttest. Sel juhul ei ole kohustatud Hispaanias sotsiaalkindlustust maksma, kuna juba maksate Eestis sotsiaalkindlustust. See kehtib kõigi Euroopa Liidu riikide puhul ning Hispaania sotsiaalkindlustuse kontrollimisel peate esitama ainult Eesti sotsiaalkindlustuse tõendi, mis kinnitab, et te juba maksate sotsiaalkindlustusmakseid ettevõtjana oma riigis.

• Kas siis oleks mõistlik osta eraisikuna või ettevõttena?

Majandustegevusega tegelemiseks on parem kasutada pigem äriühingut kui üksikisikut, sest äriühingute puhul on vähem kontrolle kui üksikisikute puhul. Lisaks sellele võimaldab äriühingu nimel olev kinnisvara hõlpsamini kulusid maha arvata kui füüsilise isiku nimel, sest viimasel juhul on kontroll väga range.

• Kui palju maksab ettevõtte asutamine Hispaanias?

Osaühingu asutamine Hispaanias maksab 1500 eurot pluss käibemaks, sealhulgas notari- ja registreerimistasud. Aktsiakapital peab olema vähemalt 3000 eurot. Aktsiakapitali ei ole vaja alguses sularahas kontole panna, nagu see oli veel mõned aastad tagasi. Te ei pea seda enam tõestama.

Kui algne aktsiakapital on suurem, on ka kulud suuremad, sest notari- ja registritasud on mõnevõrra kallimad, kuigi erinevus ei ole suur.

Kui otsustate luua Eesti tütarfirma Hispaaniasse, on vaja saada Hispaania maksunumber Eesti äriühingule. See protseduur maksab teenusena 600€ + käibemaks. Vajalikud dokumendid on äriühingu asutamisaktid ja äriregistri leht, kus on kirjas info äriühingu, osanike, aktsiakapitali, tegevuse ja aadressi kohta.

• Kui Eesti firma alt korterit välja üürida, kas siis Hispaania valitsus nõuab, et oleks ka kohalik kontaktisik, kelle pealt makstavad riigimaksud on 370 eurot kuus?

Ei pea, kui kinnisvara üürib välja Eesti ettevõte.

• Kui rentida korterit pikaajaliselt, siis üürnik tasub küll otsesed kommunaalid, aga ei tasu community maksu?

Jah, üürnik maksab korteri kommunaalmaksud, aga ühistu kommunaalkulud nt prügi, basseinihooldus, aiahooldus jne ning maamaksu, maksab omanik. Need kulud saab enne maksude tasumist maha arvutada.

• Kui rentida korterit lühiajaliselt, siis üürnik ei tasu ühtegi lisakulu, eks?

Jah, vee ja elektri jne eest lühiajaline üürnik eraldi ei maksa. Küll aga on see tõenäoliselt üüri hinnas, samuti nagu korteri koristamine, pesu pesemine jne.

• Kui eraisikuna rendin korteri välja, kas siis on tarvis vähem maksta riigile? (erinevalt Eestist, kus eraisik on kõige enam maksustatud)

Hispaania residentide renditulu maksumäär Hispaanias on 19%. Lisaks võivad nad maha arvata kinnisvara ülalpidamisega seotud kulud.

ELi/EMP (Euroopa Majanduspiirkonna) riikide residentide renditulu maksumäär Hispaanias on 19%. Lisaks saavad nad üürimisega seotud kulud maha arvata. Nende hulka kuuluvad kulud, mis on seotud üüritud kinnisvara hoolduse ja remondiga, kodukindlustusmaksetega, kolmandate isikute teenusepakkujatega, kommunaalmaksetega jne. Need kulud võivad tegelikku maksumäära oluliselt vähendada.

Näiteks: üüritulu kokku: 12,000
Mahaarvatavad kulud: 3,600
Maksustamisbaas: 8,400 (12,000 – 3,600)
Maksumäär: 19%
Tasumisele kuuluv maks: 1,596€ (8,400 * 0,19)

Kui mitteresident elab väljaspool ELi või EMPd, on tema IRNR-maksumäär 24%. Lisaks ei tohi nad maha arvata kinnisvara hooldus- või halduskulusid.

Nt, kasutades sama näidet nagu eespool, maksab isik, kelle aastane renditulu on 15 000 eurot ja kulud on 3600 eurot, oma renditulult Hispaanias järgmist maksu:
Üüritulu kokku: 12,000
Mahaarvatavad kulud: 0
Maksubaas: 12000
Maksumäär: 24%
Tasumisele kuuluv maks: 2 880€ (12 000 * 0,24)

NB! Siia lisandub varamaks. Kui su sissetulekud suurenevad, siis ka protsent suureneb.

Ettevõte maksab 25% kasumist. Seega on kasulik pigem investeerida, mitte kasumit koguda.

• Kõikidele teenustele nt halduritasu tuleb otsa käibemaks 21%? Seda eriti tagasi ei saa Hispaania riigilt?

Ettevõte või füüsilisest isikust ettevõtja võib käibemaksu (21%) maha arvata sissetulevate arvete eest tasutud käibemaksust, kui oled registreeritud Hispaanias või kui oled Eesti ettevõte, aga osutad siin teenust, mis on käibemaksutatud.

• Mis oleks realistlik neto tootluse vahemik üürikorteril aasta peale? Ehk siis tehe (korteri üüritulu aastas – kõik kulud) X 100% jagada korteri soetusmaksumusega koos kõikide maksudega? Kas see võiks jääda 5 – 10% vahele või on pigem madalam?

Sõltub kinnisvarasobjektist, võib olla küll 5-10%. Sõltub ka sellest, kas omanik kavatseb kinnisvara osaliselt ise kasutada või on see investeeringuna ja aastaringselt kasutuses. Sellest tuleb omaette postitus

• Kui ostan eraisikuna kinnisvara Hispaaniasse, mis maksab üle 500 000€, kas siis saan nö Hispaania kuldse viisa?

Kuldne viisa on väljaspool Euroopa Liitu ostjatele. Kuna Eesti kuulub Euroopa Liitu, siis viisat siin pole vaja. Residentsuse saab igaüks, kes ajab vastavad paberid korda. Deklareerima peab end maksuresidendiks seal, kus sa elad rohkem kui 183 päeva aastas.

• Missuguseid pabereid pean ise ajama, kui soovin kinnisvara osta eraisikuna?

Kui soovid osta eraisikuna, siis pead tegema NIE koodi ja avama pangas konto.

NIE kood on nö välismaalase isikunumber. Me lasime teha selle juristil, maksis 150€ ja hoidsime üksjagu aega kokku.

Aga pangakonto avamisega praegusel ajal on keerulised lood.

Jah, see keerukus sõltub pangast ja tellerist, aga praegu on kõikidel meie klientidel olnud vaja hulk pabereid esitada. Kui Merlis ise pangakontot avama hakkas, siis sama lugu – teller ütles otse, et kuna Eesti on Venemaa naaber, siis on Eesti elanikud hetkel kahtlusalused ja vajavad täiendavat kontrolli. Arvasime alguses, et nimi Jusupov ei tulnud seekord kasuks, aga Eesti nimedega klientidel on hetkel sama teema.

Seega pangakonto avamiseks hetkel on vaja:

• töölepingut;
• 12 kuu panga väljavõtet;
• viimase 6 palgateatisi;
• kahe viimase aasta tuludeklaratsiooni väljavõtet;
• broneerimislepingut.

NB! Sa ei pea ise paberite ajamisega tegelema, kui tellid juristi teenuse.

Merlisel polnud kõik inglise keeles, nt palgateatised olid eesti keelsed ja töölepingust tegin inglise keelse kokkuvõtte.

Siinsetele küsimustele aitas vastata Marbella Luxury Homes SL raamatupidaja. Kui sul tekkis küsimus seoses kinnisvara ostuga Hispaaniasse, siis saada see alloleva vormi kaudu teele ja lisan su küsimuse ja vastuse siinsesse postitusse.