كيف تحصل على رهن عقاري لشراء عقار في إسبانيا؟

شراء عقار في إسبانيا هو حلم للكثيرين، لكن الحصول على رهن عقاري قد يبدو معقدًا، خاصةً لغير المقيمين. في هذه المقالة، سأشرح لك كيفية بدء عملية التقديم على الرهن العقاري، والمستندات التي تحتاجها، والمتطلبات الرئيسية التي تحددها البنوك. كما سأغطي التكاليف المحتملة وأرشدك خلال عملية الموافقة على الرهن العقاري.

لنبدأ!

من أين تبدأ عندما تريد شراء عقار في كوستا ديل سول عن طريق قرض؟

إذا كنت تفكر في شراء منزل جديد أو عقار استثماري عن طريق قرض في جنوب إسبانيا، فإن الخطوة الأولى يجب أن تكون التقديم على رهن عقاري.

قد تتساءل: لماذا لا أبدأ بالبحث عن العقار المناسب؟ يمكنك البحث بالطبع، ولكن إذا وجدت العقار المثالي وتوجهت بعد ذلك فقط إلى البنك، فهناك احتمال كبير أن تفوت الفرصة.

سوق العقارات في كوستا ديل سول سريع للغاية. إذا كان لدى البائع خيار الانتظار لعدة أسابيع حتى يوافق البنك على القرض أو البيع لشخص جاهز بالمال، فإنه عادةً ما يفضل البيع على الفور.

من المهم أن تفهم ما إذا كان بإمكانك الحصول على قرض، وإذا كان كذلك، فما هو المبلغ الذي يمكنك الحصول عليه.

لذلك، من الأفضل تقديم طلب القرض في بداية العملية. الهدف من هذه الخطوة هو معرفة المبلغ الذي يمكن للبنك أن يقرضك إياه بناءً على التفاصيل المالية الخاصة بك. وبمجرد حصولك على تأكيد البنك لمبلغ القرض المستقبلي، يمكنك دخول مفاوضات السعر للعقار بكل ثقة.

هل يجب عليك التقدم بطلب للحصول على رهن عقاري من بنكك المحلي، بنك بلدك، أم من بنك إسباني؟

التوصية الأولى هي دائمًا التقديم من خلال بنكك المحلي أو بنك في بلدك. من المرجح أن تكون عملية القرض أسرع وأسهل. تشتهر إسبانيا بالبيروقراطية التي تتطلب الكثير من الأوراق، وتكون العملية هنا بطيئة (عادة ما تستغرق من 1 إلى 2 شهر). إذا كنت غير مقيم، فقد تُطلب منك مستندات إضافية لأن البنوك الإسبانية لا تتمتع بإمكانية الوصول إلى معلومات الضرائب أو الأصول الخاصة بغير المقيمين. ونظرًا لأن الإقراض لغير المقيمين يشكل مخاطرة أعلى بالنسبة للبنوك، فإنها عادةً ما تقدم معدلات فائدة أعلى مقارنةً بتلك المتاحة للمقيمين. بالإضافة إلى ذلك، يعتمد الكثير في إسبانيا على البنك وموظف البنك. فقد حدثت حالات حيث رفض بنك معين بشكل قاطع، بينما وافق بنك آخر على القرض.

من يمكنه التقدم بطلب للحصول على رهن عقاري في إسبانيا؟

المقيمون في إسبانيا

هم الأفراد الذين لديهم إقامة دائمة في إسبانيا. عادةً ما يحصلون على قروض بشروط أكثر تفضيلاً وبنسب قرض إلى قيمة أعلى (تصل إلى 80% من قيمة العقار). في بعض الحالات، من الممكن الحصول على قرض بنسبة 100% إذا كان العقار مستحوذًا عليه من قبل البنك.

غير المقيمين

هم الأفراد الذين تكون إقامتهم الدائمة خارج إسبانيا. يمكنهم عادةً الحصول على قرض يصل إلى 70% من قيمة العقار، ولكن يتعين عليهم تقديم مستندات إضافية لأن البنك لا يمكنه الوصول إلى معلوماتهم الضريبية أو أصولهم. في العديد من الحالات، قد لا يتجاوز مبلغ القرض لغير المقيمين 50%.

هل يمكن للشركات الحصول على رهن عقاري من بنك إسباني؟

نعم، يمكنها ذلك، ولكن هناك بعض الاستثناءات.

لا يمكن للشركة الأجنبية غير المسجلة في إسبانيا الحصول على قرض من بنك إسباني. يعود ذلك إلى أن البنك لا يمكنه مصادرة أصول الشركة في حالة التخلف عن السداد.

ومع ذلك، إذا كانت لدى الشركة الأجنبية شركة تابعة مسجلة في إسبانيا، يمكن للشركة التابعة الإسبانية التقدم للحصول على قرض. في هذه الحالة، ستكون الشركة الأم بمثابة الضامن، وسيقوم البنك بتقييم شامل للصحة المالية للشركة الأم. يتضمن ذلك تقييم الميزانية العمومية، وقوائم الدخل، وضرائب الرواتب، وبيانات التدفق النقدي.

لا يمكن للشركة التابعة الإسبانية المنشأة حديثًا الحصول على قرض أيضًا، نظرًا لعدم وجود سجل أداء مالي يمكن تقييمه.

لكن يمكن للشركة الإسبانية الراسخة الحصول على قرض لتوسيع العمليات أو القيام بالاستثمارات أو شراء العقارات.

ما هي شروط الحصول على رهن عقاري من البنوك الإسبانية؟

تشترط البنوك الإسبانية أن يُظهر المتقدم دخلاً ثابتًا ومنتظمًا. تعد الثبات والاتساق في الدخل من العوامل الرئيسية في تقييمهم.

يجب ألا تتجاوز قيمة سداد القرض 30-35% من صافي الدخل الشهري للمتقدم. بالإضافة إلى الدخل، يقوم البنك أيضًا بتقييم الأصول الأخرى مثل الحسابات المصرفية، المدخرات، الأوراق المالية، صناديق التقاعد، الاستثمارات، الأسهم، السندات، وغيرها. على سبيل المثال، إذا كان الشخص يكسب 3,000 يورو شهريًا، فيجب ألا تتجاوز مدفوعات القرض الشهرية 1,000-1,100 يورو.

تأخذ نماذج تقييم القروض لدى البنوك الإسبانية في الاعتبار أيضًا سيناريوهات مختلفة لأسعار الفائدة، بما في ذلك احتمالية ارتفاعها، للتأكد من قدرة المقترض على سداد القرض حتى في حال زيادة الفائدة.

سجل ائتماني نظيف أمر بالغ الأهمية. لدى البنوك الإسبانية إمكانية الوصول إلى قواعد بيانات تقدم معلومات حول قروض العميل. توفر هذه القواعد بيانات رؤى حول المخاطر المتراكمة بدءًا من 1,000 يورو. القضية ليست فقط في الدين نفسه، بل في كيفية إدارة المتقدم للديون الحالية وما إذا كان هناك ضمانات كافية متاحة.

ما هي المستندات التي يطلبها البنك؟

إذا كان الفرد يتقدم بطلب للحصول على قرض

• رقم NIE
• نسخة من جواز السفر أو بطاقة الهوية
• نسخة من عقد العمل (يُطلب أحيانًا)
• كشوف الراتب لآخر 6 أشهر
• كشف حساب بنكي لآخر 6-12 شهرًا
• الإقرار الضريبي للعام الماضي
• شهادة بعدم وجود ديون ضريبية: في بعض الحالات، قد يتطلب البنك وثيقة تؤكد عدم وجود التزامات ضريبية غير مدفوعة.
• معلومات عن القروض أو الالتزامات مع بنوك أخرى: يجب تقديم تفاصيل حول هذه القروض بما في ذلك مدفوعات القروض والأرصدة.

عادةً ما يتم قبول المستندات باللغة الإنجليزية، ولكن يجب أن تكون واضحة ومفهومة.

إذا كانت الشركة تتقدم بطلب للحصول على قرض

عند تقدم الشركة بطلب للحصول على قرض من بنك في إسبانيا، يجب عليها تقديم مستندات تثبت استقرارها المالي وقدرتها على سداد القرض. فيما يلي المستندات الرئيسية التي تطلبها البنوك عادةً:

1. مستندات تسجيل الشركة

• عقد تأسيس الشركة (Escritura de constitución): هذا المستند يثبت التأسيس القانوني للشركة وشكلها التجاري (مثل Sociedad Limitada – SL).
• رمز التعريف الضريبي للشركة (CIF – Certificado de Identificación Fiscal): وهو الرقم الضريبي الخاص بالشركة في إسبانيا.

2. البيانات المالية

• الميزانية العمومية (Balance General): تُظهر المركز المالي للشركة، بما في ذلك الأصول والالتزامات ورأس المال.
• قائمة الدخل (Cuenta de Pérdidas y Ganancias): وثيقة تفصّل دخل الشركة ومصروفاتها خلال السنة المالية الماضية.
• بيان التدفق النقدي (Flujo de Caja): قد تطلب البنوك هذا البيان لمعرفة كيفية إدارة الشركة لتدفقاتها النقدية الداخلة والخارجة.
• تقرير ضرائب الموظفين: إذا كانت الشركة لديها موظفين، يُظهر هذا التقرير أن ضرائب الرواتب تُدفع في الوقت المحدد وأن الشركة تلتزم بقوانين العمل.

3. الإقرارات الضريبية

• إقرارات ضريبة الشركات للسنوات 1-2 الماضية (Declaración del Impuesto sobre Sociedades): يثبت هذا أن الشركة قد أوفت بالتزاماتها الضريبية.

4. الكشوف المصرفية

• عادةً، ستطلب البنوك كشوف حسابات بنكية للأشهر 6-12 الماضية لإثبات الاستقرار المالي وعدم وجود ديون كبيرة.

5. المستندات المتعلقة بالعقارات (إذا كان القرض لتمويل عقار)

• تقرير تقييم العقار (tasación): تقرير إلزامي لتقييم قيمة العقار.
• عقد الحجز: إذا كان من المخطط شراء العقار، فإن عقد الحجز يُستخدم كدليل.

6. خطة العمل

• إذا كان القرض مخصصًا للتوسع التجاري أو لمشروع استثماري، فقد تطلب البنوك خطة عمل (Plan de Negocios) توضح الغرض من القرض والأهداف المالية المستقبلية.

7. إثبات الديون والالتزامات

• إذا كانت الشركة لديها قروض أو التزامات مالية قائمة، فقد تطلب البنوك تفاصيل تشمل شروط القرض وجداول السداد.

8. مستندات الضمان

• قد تتطلب البنوك ضمانًا من الشركة، مثل العقارات أو المعدات أو غيرها من الأصول، لدعم اتفاقية القرض.

9. شهادة المدقق أو المحاسب

• في بعض الحالات، قد تطلب البنوك شهادة من مدقق حسابات مستقل أو محاسب للتحقق من دقة البيانات المالية للشركة.

عملية التقديم على قرض للشركة غالبًا ما تكون أكثر تعقيدًا من الأفراد، حيث تقوم البنوك بتقييم استدامة الشركة والمخاطر المالية بشكل أكثر دقة.

بشكل عام، يتم قبول المستندات باللغة الإنجليزية، ولكن يجب أن تكون واضحة ومفهومة.

ما هي عملية الحصول على رهن عقاري لشراء عقار؟

الخطوة 1. تقييم الملف المالي

تقوم بتقديم المستندات اللازمة إلى البنك، مثل إثبات الدخل، عقود العمل، مصادر الدخل الإضافية (مثل المحافظ الاستثمارية، دخل الإيجار، وما إلى ذلك)، والإقرارات الضريبية. سيقوم البنك بالتحقق من سجلك الائتماني لتقييم قدرتك على سداد القرض

• يقوم البنك بمراجعة هذه المستندات لفهم وضعك المالي وتحديد أهليتك للحصول على القرض. يجب إكمال هذه الخطوة قبل توقيع عقد الحجز. إذا كان لديك محامٍ أو تستخدم وسيطًا للرهن العقاري، فإن مهمتك تقتصر على تقديم المستندات اللازمة، بينما يتولى المحامي أو الوسيط بقية العملية.
• النتيجة – بعد هذه الخطوة، ستحصل على تأكيد كتابي من البنك يوضح المبلغ الذي يمكنك اقتراضه.

الخطوة 2. تقييم العقار

بمجرد الموافقة على ملفك المالي، تكون الخطوة التالية هي تقييم العقار المرغوب. سيقوم البنك بتعيين مقيم لفحص العقار وتحديد قيمته السوقية، والتي ستعمل كضمان للرهن العقاري.

• عملية التقييم: يقوم مقيم محترف بتقييم موقع العقار، وحالته، ومساحته، والاتجاهات الحالية في السوق لتحديد قيمته.
• القيمة السوقية: يساعد التقييم البنك على فهم قيمة العقار وتقييم مخاطر القرض.

تضمن هذه الخطوة أن يقوم البنك بالإقراض وفقًا للقيمة الفعلية للعقار.

الخطوة 3. الموافقة والعرض الملزم

بعد التقييم الإيجابي، سيصدر البنك عرضًا ملزمًا يتضمن الورقة الأوروبية الموحدة للمعلومات (FEIN) والورقة الموحدة للتحذيرات (FIAE).

• FEIN و FIAE: تقدم هذه الوثائق نظرة عامة على شروط القرض، وأسعار الفائدة، وشروط الدفع.
• العرض الملزم: العرض ملزم قانونيًا، مما يعني أن البنك ملزم بالإقراض بموجب الشروط المحددة.
• التأكيد: بقبول العرض، توافق على شروط القرض وتتابع الصفقة.

تضمن هذه الخطوة فهمك لشروط القرض قبل المضي قدمًا.

الخطوة 4. تقرير الشفافية للرهن العقاري

قبل توقيع اتفاقية الرهن العقاري، هناك فترة انعكاس إلزامية لمدة 10 أيام (14 يومًا في كتالونيا). يتم توقيع تقرير الشفافية في مكتب الكاتب بالعدل. إذا كنت قد منحت توكيلًا لمحاميك، فسيوقع بالنيابة عنك.

• فترة الانعكاس: تتيح لك هذه الفترة التفكير بعناية في شروط القرض واتخاذ قرار بشأن المضي قدمًا في الاتفاقية.
• تقرير الشفافية: يؤكد المستند القانوني أنك تفهم تمامًا شروط القرض، والمخاطر، والالتزامات. تم تقديم تقرير الشفافية في يونيو 2019 كجزء من قانون الائتمان العقاري الجديد (Ley 5/2019) بهدف حماية المقترضين من خلال ضمان فهمهم الكامل لشروط الرهن.
• الأسئلة: لديك الفرصة لطرح أي أسئلة على الكاتب بالعدل أو ممثل البنك.
• المتطلبات القانونية: وفقًا للقانون الإسباني، إذا فشلت في سداد القرض، يمكن استخدام كل من أصولك الحالية والمستقبلية لتغطية الدين.

تضمن هذه الخطوة اتخاذك لقرار مستنير.

الخطوة 5. توقيع سند الشراء والرهن العقاري

بعد فترة الانعكاس، ستعود إلى الكاتب بالعدل (أو سيمثلك محاميك) لتوقيع سندين – أحدهما لشراء العقار والآخر للرهن العقاري. عادةً، يتم توقيع شراء العقار والرهن العقاري في نفس اليوم. لا يمكن للبنك صرف القرض حتى تملك العقار، حيث أن العقار يعمل كضمان للقرض. بمجرد توقيع المستندات، يتم نقل ملكية العقار رسميًا، ويتم تفعيل القرض.

الخطوة 6. التسجيل

بعد التوقيع، يتم تسجيل كل من العقار والرهن العقاري رسميًا في السجل العقاري، مما يمنح البنك الحق في بيع العقار في حالة عدم سداد القرض.

تضمن هذه الخطوة تأمين الصفقة وحماية كلا الطرفين

ما هي التكاليف المرتبطة بالحصول على رهن عقاري؟

عند الحصول على رهن عقاري في إسبانيا، هناك العديد من التكاليف التي يجب مراعاتها عند تحديد التكلفة الإجمالية للقرض. فيما يلي النفقات الرئيسية:

• رسوم الترتيب: قد يفرض البنك رسومًا لإعداد القرض، والتي تتراوح عادةً بين 0.5% إلى 1% من مبلغ القرض. في بعض الحالات، يمكن التفاوض على هذه الرسوم أو إلغاؤها.
• تقييم العقار: يُطلب تقييم إلزامي لتأكيد قيمة العقار. عادةً ما يتحمل المقترض هذه التكلفة، والتي تتراوح عادةً بين 300 يورو و600 يورو، حسب العقار.
• رسوم الكاتب بالعدل: تعتمد هذه الرسوم على حجم القرض والمنطقة وتعقيد الصفقة. يتم دفع رسوم الكاتب بالعدل أثناء عملية توقيع الرهن العقاري.رسوم السجل العقاري: تغطي هذه الرسوم تكاليف تسجيل كل من العقار والرهن العقاري في السجل العقاري. تتراوح التكلفة بين 500 يورو و1,500 يورو، حسب سعر العقار.
• متطلبات التأمين: عادةً ما تطلب البنوك تأمينًا على المنزل لحماية العقار من الأضرار. بالإضافة إلى ذلك، قد يوصون بتأمين على الحياة لتغطية القرض في حالة وفاة المقترض. يعتمد تكلفة التأمين على قيمة العقار ومبلغ القرض.

فهم هذه التكاليف يساعد في التخطيط المالي بشكل أفضل عند التقدم بطلب للحصول على رهن عقاري.

ما هي أقصى مدة للقرض في إسبانيا؟

أقصى مدة للقرض في إسبانيا هي 30 عامًا. ومع ذلك، يمكن تقديم استثناء للعقارات المستحوذ عليها (المصادرة) حيث يمكن تمديد فترة السداد حتى 40 عامًا.

في أي عمر يمكن الحصول على قرض في إسبانيا؟

الحد الأدنى للعمر لتقديم طلب قرض في إسبانيا هو 18 عامًا. عادةً، يجب سداد القرض بالكامل بحلول الوقت الذي يصل فيه المقترض إلى 75 عامًا، رغم أن هذا قد يختلف بناءً على شروط البنك ونوع القرض.

ما هي أسعار الفائدة الحالية؟

تعتمد أسعار الفائدة في إسبانيا على عدة عوامل: حالة الاقتصاد، سياسات البنوك الفردية، وضع المقترض (سواء كان مقيمًا أو غير مقيم)، ونوع القرض. يحصل المقيمون عادةً على شروط أفضل مقارنة بغير المقيمين. بالإضافة إلى ذلك، يؤثر الاختيار بين سعر الفائدة الثابت أو المتغير على معدل الفائدة النهائي. تكون القروض ذات السعر المتغير مرتبطة بتقلبات مؤشر Euribor.

سبتمبر 2024
لغير المقيمين
سعر الفائدة الثابت: يبدأ من 2.85%
سعر الفائدة المختلط (الهجين): 2.50% (ثابت لمدة 5 سنوات)، ثم Euribor + 0.75%
سعر الفائدة المتغير: 2.50% (ثابت لمدة سنة واحدة)، ثم Euribor + 0.75%

للمقيمين الإسبان
سعر الفائدة الثابت: يبدأ من 2.52% (مع منتجات إضافية مثل التأمين)
سعر الفائدة المختلط (الهجين): 1.50% (ثابت لمدة 5 سنوات)، ثم Euribor + 0.60%
سعر الفائدة المتغير: 1.35% (ثابت لمدة سنة واحدة)، ثم Euribor + 0.25%

هل يمكننا مساعدتك في التقدم بطلب للحصول على قرض من البنوك الإسبانية؟

نعم، يمكننا ذلك. يمكن لمحامينا مساعدتك في التقديم للحصول على رهن عقاري لشراء عقار. بمجرد منحك التوكيل للمحامي وإرسال المستندات اللازمة، سيقوم المحامي بالبحث عن عروض الرهن العقاري من عدة بنوك لمساعدتك في اختيار الأفضل.

لدى المحامي اتصالات راسخة مع مختلف البنوك، وهو أمر ضروري لنجاح الطلب. كل بنك لديه متطلبات فريدة وتفضيلات للمخاطر وشروط معينة (تشمل عوامل مثل الجنسية، والمستثمرين، أو أصحاب الأعمال). قد تكون العملية مستهلكة للوقت، لكن تفويض هذه المهمة لمحامٍ سيوفر عليك الوقت ويضمن لك عملية أكثر سلاسة

لديك سؤال؟
البريد الإلكتروني: amine@merlishomes.com