كيفية شراء عقار في إسبانيا؟ عملية الشراء خطوة بخطوة باستخدام مثال منطقة كوستا ديل سول

1. ما نوع العقار الذي تبحث عنه وما هو ميزانيتك الفعلية؟

هذه هي المرحلة التي ستؤدي فيها قلة التحضير إلى إهدار وقتك ومالك، وكذلك وقت الآخرين وأموالهم. إذا كنت تفتقر إلى الخبرة السابقة، فإن هذه هي اللحظة التي يجب أن تأخذ فيها النصائح على محمل الجد.

ضع رغباتك على الورق

يرجى تحديد المعايير التي يجب أن يستوفيها العقار الذي ترغب في شرائه في إسبانيا. كن دقيقًا ورتب متطلباتك حسب الأولوية. هل تشتري للاستخدام الشخصي، أو للتأجير، أو كاستثمار؟

كما يجب عليك تحديد ما يمكنك التنازل عنه وما الذي يجب أن يتوافق تمامًا مع شروطك.

ما هي ميزانيتك الفعلية؟

يجب أن تعرف أنه عند رؤية قوائم العقارات، فإنها لا تشمل التكاليف والضرائب الإضافية.

• بالنسبة للعقارات المعاد بيعها، أضف حوالي 10% إلى سعر الشراء.
• بالنسبة للمشاريع الجديدة، توقع أن تضيف حوالي 13% إلى سعر الشراء.

كلما كنت واقعيًا بشأن ميزانيتك، كان ذلك أفضل لك.

هل تحتاج إلى قرض من البنك؟

يجب تحديد حاجتك إلى القرض في المراحل الأولى، لأنه كلما ظهر هذا الأمر في وقت متأخر، زادت الضغوط التي ستواجهها خلال عملية شراء العقار.

2. اختر وتعاون مع وكيل عقارات محلي

يمكنني أن أؤكد لك أنه مع الوكيل المناسب، ستقضي وقتًا ومالًا أقل، وستكون عملية الشراء بأكملها أكثر سلاسة. اطلب توصيات من الأصدقاء الذين اشتروا عقارات من قبل أو قم بإجراء بحثك الخاص.

هل لدى شركة العقارات موقع إلكتروني؟ هل هم نشيطون على وسائل التواصل الاجتماعي؟ ماذا يمكنك أن تجد عنهم على جوجل؟ اتصل واسأل عن العقارات التي باعوها في الماضي، واطلب من وكيل معين أن يصف لك المنطقة التي تهمك.

وكيل العقارات الجيد سيكون قادرًا على اقتراح المناطق والعقارات التي تتماشى مع أهدافك.

رتب مكالمة هاتفية أو دردشة فيديو أو اجتماع عبر Zoom مع الوكيل لفهم كفاءته بشكل أفضل ومعرفة مدى توافقكما.

تذكر أنه في هذا السوق، تحصل جميع الوكالات على إمكانية الوصول إلى نفس العقارات، حيث يتم إدراج معظمها في قاعدة بيانات مشتركة تُسمى Resales-online، حيث تتوفر جميع القوائم النشطة.

هنا، يكون للبائع وكيله ومحاميه الخاص، وللمشتري وكيله ومحاميه الخاص. يعمل الجميع معًا لضمان رضا كل من البائع والمشتري وسير المعاملة بسلاسة.

ملاحظة: بمجرد اختيارك لوكيل عقارات من خلال بحثك الأولي، التزم معه حتى النهاية. يرجى احترام عمله وعدم إشراك وكلاء آخرين، حيث يمكن للجميع الوصول إلى نفس العقارات. سأشرح لك هذا بمزيد من التفاصيل خلال استشارتنا.

3. البحث عن المنزل أو الشقة المناسبة

بمجرد تحديد ميزانيتك ومتطلبات العقار، حان الوقت لبدء عملية البحث. يمكن أن يكون وكيل العقارات المحلي مفيدًا جدًا هنا.

نعم، يمكنك العثور على العديد من العقارات المناسبة على منصات مثل Idealista وFotocasa وغيرها، لكن جميعها تشترك في مشكلة شائعة. من الممكن أن يكون المنزل أو الشقة التي تهمك قد تم بيعها بالفعل، ومع ذلك لا يزال الإعلان نشطًا، أو قد لا يكون العقار موجودًا فعليًا، أو ببساطة لا تحصل على رد.

ومع ذلك، بمجرد توضيح المنطقة المفضلة والمعايير المطلوبة، ستبدأ في فهم نوع العقارات التي يمكنك تحمل تكلفتها ضمن ميزانيتك المخططة.

يمكن لوكيل العقارات المحلي أن يرسل لك قوائم من قاعدة بياناته الخاصة تتوافق مع معاييرك، ويمكنه أيضًا مساعدتك في جمع المعلومات والإجابات حول العقارات التي وجدتها بنفسك. هذا يوفر لك الوقت والجهد.

ملاحظة: إذا قمت بالاتصال بإحدى القوائم على Idealista بنفسك، فأنت تصبح عميلًا لهم تلقائيًا، ولن نتمكن من مساعدتك بعد ذلك.

بالتعاون مع وكيلك، اختر حوالي 10 عقارات، وقم بترتيبها حسب الأهمية، واستعد للخطوة التالية.

في هذه المرحلة، سيقوم وكيلك العقاري بتخطيط أيام الزيارات لك، وتنسيق الأوقات والمواقع، وتحديد أفضل مسار.

4. إذا كنت بحاجة إلى قرض، ابدأ في العمل عليه الآن!

غالبًا ما ستدرك أثناء عملية البحث ما إذا كنت بحاجة إلى قرض لشراء العقار أم لا. إذا كنت بحاجة إلى قرض، فلديك عدة خيارات للحصول على التمويل:

• احصل على قرض من بلدك الأم.
• احصل على قرض من بنك إسباني.
• ابحث عن مصدر تمويل آخر (يجب أن يكون موثوقًا).

إذا كان لديك عقار في بلدك الأم بقيمة كافية لاستخدامه كضمان، فقد تكون عملية طلب القرض أسرع وأسهل من إسبانيا. قم بإحضار المستندات اللازمة إلى البنك الخاص بك لمعرفة مقدار القرض الذي سيعرضونه عليك.

ملاحظة: تأكد من طلب تأكيد كتابي من البنك يوضح الحد الأقصى لمبلغ القرض الذي يمكنك الحصول عليه.

يمكن للأجانب أيضًا الحصول على قرض في إسبانيا

نعم، يمكن تمويل عملية شراء العقار بنسبة تصل إلى 50% إلى 70%. للقيام بذلك، ستطلب البنوك المحلية عددًا كبيرًا من المستندات لتقييم قدرتك المالية. عادةً ما تستغرق هذه العملية وقتًا أطول وتتطلب وثائق أكثر مقارنةً ببلدك الأصلي.

بالنسبة للأجانب، تميل أسعار الفائدة إلى أن تكون أعلى، ويمكن أن تكون شروط القرض أكثر صرامة بالنسبة لغير مواطني الاتحاد الأوروبي.

أوصي بشدة بإشراك محامٍ محلي أو وسيط متخصص في القروض. إذا وافق بنك إسباني على قرضك، فمن الجيد أيضًا فتح حساب في نفس البنك.

من الضروري تقديم طلب الرهن العقاري في وقت مبكر، مع جميع المستندات المطلوبة، لضمان سير عملية شراء العقار بثقة وسلاسة.

5. معاينة العقار والفحص الفني في الموقع

عند قراءة مقالات أخرى على الإنترنت، ستجد أن القليل منها يتطرق إلى هذه النقطة. الآن بعد أن قمت باختيار حوالي 5-10 عقارات تهمك، فقد حان الوقت لزيارتها شخصيًا مع وكيل العقارات الخاص بك.

ستعطيك المعاينة الأولى انطباعًا أوليًا، ويمكن للوكيل ذو الخبرة أن يشير إلى المشكلات المحتملة الهامة – سواء كانت عيوب في السقف، أو مشاكل في الجدران أو الأساسات، أو نظام كهربائي قديم، أو مكيف هواء غير فعال.

لدينا قائمة مرجعية مفصلة يمكنك استخدامها أثناء الفحص، مما يساعدك على تجنب نفقات كبيرة في وقت لاحق.

إذا رغبت في ذلك، يمكنك أيضًا استئجار متخصص لإجراء تقييم فني للعقار وتقديم تقرير. سيوفر لك ذلك نظرة شاملة ودقيقة حول تكاليف التجديد المحتملة، ويمكن أن يكون أداة قيمة في مفاوضات السعر.

باستخدام القائمة المرجعية وزيارة عدة عقارات، ستفهم بسرعة الأماكن التي توجد فيها المزيد من المشاكل الفنية. في 90% من الحالات، لن تجد عقارًا يفي بجميع معاييرك.

سيكون عليك تقديم بعض التنازلات، وقد تكون هناك حاجة إلى استثمارات إضافية. على سبيل المثال، قد تكون الإطلالة خلابة، ولكن العقار يحتاج إلى تجديد. أو ربما ترغب في منزل قديم على الطراز الأندلسي مع ميزات تقنية حديثة، أو تفضل أن تكون المتاجر والمطاعم والمدارس على مسافة قريبة، ومع ذلك ترغب في الحصول على الهدوء والسكينة ولمسة من الطبيعة حول المنزل.

6. تقديم عرض والتفاوض على السعر

بمجرد العثور على عقار مناسب، تكون الخطوة التالية المهمة هي تقديم عرض والتفاوض على السعر. سيكون وكيل العقارات الخاص بك مصدرًا قيمًا خلال هذه العملية، حيث يتمتع بفهم شامل لأسعار السوق والعروض المحلية. يمكن للوكيل أن يجري بحثًا عن المبيعات الأخيرة للعقارات المشابهة في المنطقة، ويقدم لك رؤى حول الأسعار المتوسطة للعقارات القابلة للمقارنة، ويساعدك في صياغة عرض معقول استنادًا إلى هذه المعلومات.

بالطبع، يمكنك أيضًا البحث في القوائم المماثلة على بوابات العقارات الكبرى لمقارنة الشروط والأسعار.

دور وكيلك في المفاوضات
لن يقدم وكيلك عرضًا بمفرده، بل سيتشاور معك للعثور على أفضل نهج. في كثير من الأحيان، يمكن لوكلاء المبيعات تقديم تلميحات حول الحد الأدنى للسعر الذي يكون المالك على استعداد لقبوله. وعلى الرغم من أن هذه التلميحات قد تكون مفيدة، يجب أن يستند العرض النهائي دائمًا إلى القيم السوقية الفعلية، وليس إلى الافتراضات.

خلال عملية التفاوض، يكون الوكلاء في تواصل مستمر. يتم أولاً مناقشة عرضك مع وكيل البائع، الذي يقوم بعد ذلك بنقله إلى المالك. وبالمثل، يتم إبلاغك بأي عرض مضاد من خلال وكيلك، مما يضمن أن تكون جميع التفاصيل واضحة ومفهومة من قبل الطرفين.

الحجج المستخدمة في عملية تقديم العرض
ما الذي يمكن أن يساعد في خفض السعر؟ على سبيل المثال، إذا تم اكتشاف مشكلات كبيرة أثناء فحص العقار، يمكن استخدامها كأداة للمساومة. سيقوم الوكيل ذو الخبرة بتسليط الضوء على العيوب التي تتطلب استثمارات إضافية واستخدامها كحجج لتبرير عرض سعر أقل.

بالإضافة إلى ذلك، يمكن أن يوفر تقرير الفحص الفني تقييمًا دقيقًا لحالة العقار والنفقات المستقبلية، والذي يمكن استخدامه لدعم عرضك.

إذا علمت سبب البيع أثناء المعاينة – مثل انتقال وظيفة إلى بلد أو مدينة أخرى، أو الحاجة إلى سيولة إضافية، أو الرغبة في الانتقال بالقرب من العائلة – فقد يكون المالك أكثر استعدادًا لخفض السعر لأسباب شخصية وقد يسعى إلى بيع سريع. أيضًا، إذا لم تكن بحاجة إلى الأثاث القديم الخاص بالمالك، يمكن أن يقلل هذا من السعر. كما أن وجود الأموال جاهزة دون الحاجة لانتظار موافقة البنك يُعد حجّة قوية أخرى.

عملية التفاوض هي تعاون مشترك، ودور وكيلك هو ضمان حصولك على جميع المعلومات اللازمة وأن يكون عرضك مبررًا وواقعيًا.

7. توقيع اتفاقية الحجز

تم قبول عرض السعر من كلا الطرفين، وحان الوقت لتوقيع اتفاقية الحجز. يتم إعداد هذا المستند إما من قبل وكيل المشتري أو وكيل البائع، اعتمادًا على اتفاقهم المشترك.

للوهلة الأولى، قد يبدو وكأنه اتفاق بسيط لحجز العقار، ولكن يجب أن أؤكد أنه وثيقة سيتم فحصها في حالة حدوث أي نزاعات أو مشكلات.

هذه الاتفاقية مهمة لحماية مصالحك كمشتري وضمان تحديد جميع الشروط المهمة بوضوح.

ما الذي يجب أن تتضمنه اتفاقية الحجز؟

1. وصف مفصل للعقار

• العنوان الدقيق ونوع العقار (شقة، منزل متلاصق، فيلا، إلخ).
• الأجزاء المرتبطة بالعقار (مثل مساحة وقوف السيارات، غرفة التخزين) ووصفها.

2. مبلغ وشروط رسوم الحجز

• توضيح واضح لمبلغ رسوم الحجز.
• كيفية دفع الرسوم، وموعد دفعها، ولمن يتم دفعها (مثل تفاصيل الحساب البنكي والمواعيد النهائية).
• الشروط التي يتم بموجبها استرداد رسوم الحجز للمشتري أو احتفاظ البائع بها (على سبيل المثال، في حالة الإلغاء بسبب خطأ من المشتري أو البائع).

3. سعر العقار وشروط الدفع

• السعر الإجمالي للعقار المثبت في الاتفاقية.
• شروط الدفع الإضافية (مثل الدفعة الأولية، الدفعة النهائية، استخدام خيارات التمويل).

4. التزامات البائع

• التزام البائع بإزالة العقار من السوق بعد توقيع اتفاقية الحجز.
• التزام البائع بعدم الدخول في أي صفقات مع أطراف ثالثة خلال فترة الحجز.

5. المواعيد النهائية

• الموعد النهائي لدفع رسوم الحجز.
• الموعد النهائي لتوقيع العقد التمهيدي ودفع 10% من السعر.
• الموعد النهائي للدفع النهائي وتوقيع العقد لدى كاتب العدل.
• العواقب المترتبة على تفويت الموعد النهائي (مثل إنهاء العقد، فقدان رسوم الحجز).

6. حقوق والتزامات المشتري

• التزام المشتري بالوفاء بجميع الالتزامات المتعلقة بالاتفاقية (مثل دفع رسوم الحجز والالتزام بجدول الدفع).
• حق المشتري في إجراء فحص قانوني للعقار والحصول على المعلومات اللازمة عنه.
• حق المشتري في استرداد رسوم الحجز إذا لم يتم الحصول على التمويل من البنك، بشرط أن يتم النص على ذلك في الاتفاقية.

7. الشروط المحتملة للانسحاب من الاتفاقية

• الشروط التي يمكن بموجبها للمشتري أو البائع الانسحاب من اتفاقية الحجز.
• عواقب الانسحاب والشروط المتعلقة باسترداد أو احتفاظ رسوم الحجز.
• إذا انسحب المشتري، يفقد رسوم الحجز.
• إذا انسحب البائع، يتعين عليه دفع ضعف رسوم الحجز للمشتري.

8. البنود الخاصة

• بنود تتعلق بحالة العقار أو أي إصلاحات قد وافق البائع على إجرائها قبل العقد النهائي للبيع (مثل الإصلاحات البسيطة، الطلاء، تركيب الأجهزة).
• بنود تتعلق برغبات أو متطلبات محددة من المشتري (مثل تضمين أو إزالة الأثاث).
• إذا كان الأثاث مشمولًا، يجب إرفاق قائمة جرد دقيقة.
• إذا كان العقار مؤجرًا، يجب أن تحدد الاتفاقية موعد إخلاء المستأجرين للعقار.
• التاريخ الذي يحق فيه للمشتري إجراء فحص نهائي للعقار قبل الصفقة في مكتب كاتب العدل.

9. بنود السرية

• التزام كلا الطرفين بعدم الإفصاح عن شروط الاتفاقية أو سعر العقار لأطراف ثالثة دون موافقة متبادلة.

10. الرسوم القانونية ورسوم كاتب العدل

• المسؤولية عن الرسوم القانونية ورسوم كاتب العدل المتعلقة بتوقيع العقد ونقل الملكية.
• عادةً، يتحمل المشتري رسوم كاتب العدل، ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك.

11. القانون المعمول به والاختصاص القضائي

• القوانين المطبقة على الاتفاقية.
• الاختصاص القضائي المتفق عليه (عادةً المحكمة المحلية)، حيث يتم حل أي نزاعات تتعلق بالاتفاقية.

12. التوقيعات والتواريخ

• توقيعات كلا الطرفين، تأكيدًا لموافقتهما على الشروط.
• تاريخ توقيع الاتفاقية.

ملاحظة: من الممارسات الجيدة توقيع اتفاقية الحجز أولاً، ثم، بعد توقيع كلا الطرفين، يقوم المشتري بدفع رسوم الحجز وفقًا للاتفاقية، سواء إلى حساب محامي المشتري، أو حساب محامي البائع، أو حساب وكالة العقارات التي تمثل البائع.

يجب أن يعمل وكيل العقارات في مصلحتك كـمشتري، من خلال إبلاغك وحمايتك من المخاطر المحتملة. ويجب عليه ضمان تضمين جميع النقاط الضرورية في اتفاقية الحجز، سواء كانت تتعلق بالرهن العقاري، أو الأثاث، أو إمكانية التأجير قصير الأجل، أو المستأجرين، وما إلى ذلك.

8. منح التوكيل لمحامٍ لماذا هو مفيد لك؟

يمكنك منح التوكيل لمحامٍ لدى كاتب العدل إما في أول فرصة متاحة أو بعد العثور على عقار مناسب.

إذا قمت بذلك على الفور، يمكن للمحامي أيضًا تقديم طلب للحصول على رهن عقاري نيابةً عنك.

بمجرد منح التوكيل، لن تحتاج إلى إدارة العملية بنفسك.

ماذا يعني عندما يتولى المحامي جميع الإجراءات نيابةً عنك؟

• طلب رقم NIE – يعد رقم NIE رقم تعريف يُمنح للأجانب الذين يشاركون في أنشطة اقتصادية أو مهنية أو اجتماعية في إسبانيا. بدون هذا الرقم، لا يمكنك شراء عقار هنا.

• تقديم طلب الرهن العقاري – إذا كنت بحاجة إلى تمويل لشراء العقار، سيتولى المحامي تقديم طلب الرهن العقاري.

• فتح حساب بنكي – سيفتح المحامي حسابًا بنكيًا باسمك.

• التحقق القانوني من العقار – سيضمن المحامي أن العقار خالٍ من المشكلات القانونية وأنه قانوني وسليم.

• تحضير العقود الأولية والتحويلات – سيقوم المحامي بتحضير العقد الأولي وإجراء التحويلات اللازمة.

• إعداد العقد النهائي عند كاتب العدل – سيقوم المحامي بتحضير العقد النهائي للمبيعات وإتمام المدفوعات المطلوبة نيابةً عنك.

• تسجيل العقار – سيقوم المحامي بتسجيل العقار رسميًا باسمك.

• تنظيم عقود الخدمات (الكهرباء والمياه) – سيقوم المحامي بتنظيم جميع عقود الخدمات الضرورية.

• ترتيب الإنترنت وفواتير المرافق – إذا كان ذلك ضروريًا، سيساعدك المحامي في ترتيب عقود الإنترنت ودفع الفواتير الأولى.

هذا يجعل العملية برمتها آمنة بالنسبة لك، ولن تضطر إلى إنفاق وقتك وجهودك في المهام الإدارية.

رسوم المحامي في كوستا ديل سول عادةً ما تكون 1٪ من سعر شراء العقار بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة.

9. العناية القانونية الواجبة للعقار

أثناء قيامك أو شركة متخصصة بإجراء الفحص الفني للعقار، يتولى محاميك التدقيق في النقاط التالية:

• الملكية العقارية: هل يملك البائع الحق القانوني في بيع العقار، وهل هو مسجل باسمه؟ يقوم المحامي بمراجعة وثيقة “Nota Simple“، وهي وثيقة معلوماتية تقدم نظرة سريعة على الوضع القانوني للعقار، بينما تُعد “Escritura” الوثيقة الرسمية الموثقة التي تؤكد عملية نقل الملكية من المالك السابق.

• الرهونات والتقييدات: هل هناك أي رهونات أو قروض أو قيود أخرى قد تؤثر على عملية الشراء أو الاستخدام المستقبلي للعقار؟

• التخطيط والتراخيص الإنشائية: هل تم بناء العقار واستخدامه وفقًا للقوانين والأنظمة التخطيطية والإنشائية الحالية؟ يتأكد المحامي من وجود جميع التراخيص والشهادات اللازمة، بما في ذلك رخصة الإشغال.

• الاتصال بالبنية التحتية المركزية: هل يتوفر للعقار اتصال بالبنية التحتية الأساسية مثل المياه، الكهرباء، الصرف الصحي، والإنترنت؟

• الضرائب والرسوم: هل تم دفع جميع الضرائب المحلية (مثل ضريبة العقارات ورسوم جمع النفايات)، وهل توجد أي ديون مستحقة؟

• القيود والحقوق المرتبطة بالعقار: يقوم المحامي بالتحقق مما إذا كان العقار خاضعًا لأي قيود قانونية أو حقوق ارتفاق (مثل حقوق المرور أو قيود الاستخدام) قد تؤثر على الملكية أو الاستخدام.

• القضايا المجتمعية: إذا كان العقار جزءًا من مجتمع (مثل مبنى سكني)، يقوم المحامي بمراجعة وثائق المجتمع، واللوائح التنظيمية (بما في ذلك أذونات الإيجار قصير المدى)، والبيانات المالية، وأي ديون مستحقة على المجتمع.

• الاعتبارات البيئية: يتحقق المحامي مما إذا كان العقار يقع في منطقة محمية بيئيًا أو خاضعًا لقيود بيئية قد تؤثر على استخدامه أو إمكانيات تطويره المستقبلية.

• مراجعة العقود: يقوم المحامي بمراجعة عقد البيع وأي اتفاقيات أخرى ذات صلة للتأكد من وضوح جميع الحقوق والالتزامات القانونية لكافة الأطراف.

• القيود التاريخية أو الثقافية: إذا لزم الأمر، يتحقق المحامي مما إذا كان العقار مُدرجًا كمعلم تاريخي أو ثقافي، مما قد يحد من إمكانيات الترميم أو التطوير.

الآن، يمكنك أن ترى أن التعامل مع كل هذا بمفردك معقد ويستغرق وقتًا طويلًا. عندما يتولى محاميك هذه المهمة، يمكنك أن تنعم بنوم هادئ وراحة بال.

10. توقيع عقد الشراء الخاص ودفع العربون

بعد أن يُكمل محاميك الفحص القانوني الشامل للعقار المختار والتأكد من استيفاء جميع الشروط المسبقة المنصوص عليها في اتفاقية الحجز، تنتقل العملية إلى توقيع عقد الشراء الخاص. يتولى المحامي إعداد وتوقيع العقد الأولي، وإذا كان مفوضًا، يمكنه التوقيع ودفع العربون نيابةً عنك.

بعض النقاط الرئيسية التي يجب أن يتضمنها العقد الأولي:

• مبلغ العربون وشروطه: عادةً ما يكون العربون 10% من سعر العقار. من المهم ملاحظة أنه إذا قرر المشتري الانسحاب من الصفقة بدون سبب وجيه، قد يُفقد العربون لصالح البائع.

• المشاكل القانونية المرتبطة بالعقار: يحق للمشتري الانسحاب واسترداد العربون إذا تم اكتشاف رهونات مخفية، أو تراخيص بناء مفقودة، أو مشاكل قانونية أخرى أثناء أو بعد العناية القانونية الواجبة، ولم يتم الإفصاح عنها مسبقًا للمشتري.

• إخلال البائع بالعقد: يحق للمشتري الانسحاب واسترداد العربون إذا أخفق البائع في استيفاء الشروط المحددة في العقد الأولي، مثل عدم إزالة العقار من السوق أو عدم تصحيح العيوب المتفق عليها قبل إتمام الصفقة أمام كاتب العدل.

• الأضرار الجسيمة التي تلحق بالعقار: يحق للمشتري الانسحاب واسترداد العربون إذا تعرض العقار لأضرار جسيمة قبل توقيع عقد البيع النهائي، على سبيل المثال بسبب كارثة طبيعية أو حريق.

• حقوق الأطراف الثالثة: يحق للمشتري الانسحاب واسترداد العربون إذا تبين أن أطرافًا ثالثة لها حقوق في العقار لم يتم الإفصاح عنها مسبقًا وقد تؤثر على الملكية أو استخدام العقار.

سيقوم المحامي بمراجعة العقد الأولي معك قبل التوقيع نيابةً عنك.

11. تفتيش العقار قبل الصفقة النهائية لدى كاتب العدل

لماذا يجب تفتيش العقار قبل توقيع العقد النهائي؟

على سبيل المثال، إذا كان البائع غير مقيم محليًا وظهرت مشكلات بعد إتمام الصفقة، فقد لا تتمكن من التواصل معه مرة أخرى لمعالجة مخاوفك.

يمكنك إجراء الفحص النهائي بنفسك، أو توظيف خدمة متخصصة لذلك، أو تكليف شخص مؤهل لضمان التحقق من النقاط التالية:

1. تأكيد تسليم العقار: التأكد من خلو العقار وجاهزيته للنقل إلى المشتري، بما في ذلك مغادرة أي سكان أو مستأجرين سابقين.

2. تفتيش حالة العقار: التأكد من أن العقار في حالة جيدة ويتوافق مع الشروط المتفق عليها، بما في ذلك إتمام أي إصلاحات ضرورية.

3. استلام وثائق العقار والمفاتيح: التحقق من جاهزية جميع الوثائق اللازمة (مثل شهادات كفاءة الطاقة، ووثائق الضمان) والمفاتيح لتسليمها إلى المشتري.

4. فحص عمل الأجهزة والأنظمة: التأكد من أن جميع الأجهزة والأنظمة المضمنة في العقار (مثل التدفئة، التبريد، إمدادات المياه، الأنظمة الكهربائية) تعمل بشكل صحيح.

5. دفع الفواتير النهائية والضرائب: التحقق من سداد جميع فواتير الخدمات والضرائب المحلية من قبل البائع لتجنب أي التزامات مستقبلية تقع على المشتري.

6. اكتشاف العيوب المخفية: فحص العقار للتأكد من عدم وجود عيوب جديدة أو مخفية قد تؤثر على قيمة العقار أو على قرار المشتري بإتمام الصفقة.

7. فحص الأثاث والموجودات: إذا كان العقد يشمل الأثاث أو غيره من العناصر، فيجب التحقق من بقائها في الموقع وفي حالة جيدة .

8. تأكيد التغييرات أو الإصلاحات المتفق عليها: التأكد من إتمام جميع التغييرات أو الإصلاحات المتفق عليها بما يتماشى مع توقعات المشتري.

عادةً، نزور العقار مع العميل قبل بضعة أيام من الصفقة النهائية لدى كاتب العدل للتحقق من استيفاء الشروط المتفق عليها وحالة العقار.

12. الصفقة النهائية لدى كاتب العدل

تُعد الصفقة لدى كاتب العدل المرحلة النهائية لعملية شراء العقار وآلية للرقابة، حيث يكون قد تم إنجاز جميع الأعمال التحضيرية من قبل المحامين. إذا كنت تستخدم قرضًا عقاريًا، فإن ممثلًا من البنك سيكون حاضرًا أيضًا في مكتب كاتب العدل، حيث يتم توقيع وثيقتين في نفس الوقت.

Escritura Pública de Compraventa (الوثيقة العامة للبيع) التي يتم توقيعها عند كاتب العدل تُعد الوثيقة الرسمية التي يتم تحريرها باسم المالك الجديد، وهي الوثيقة التي تؤكد رسميًا نقل ملكية العقار من البائع إلى المشتري.

مبروك!

تسليم المفاتيح ونصائح مهمة!

في إسبانيا، بمجرد إتمام الصفقة النهائية لدى كاتب العدل، عادةً لا يقوم المالك السابق بتسليم المفاتيح شخصيًا أو بشرح كيفية عمل الأمور في العقار. في العادة، تستلم المفاتيح من وكيل العقارات الخاص بك أو من محاميك، ويمكنك التوجه إلى منزلك الجديد وبدء ترتيب الأمور كما يحلو لك.

13. تسجيل العقار باسمك

بعد توقيع اتفاقية البيع والشراء، يقوم كاتب العدل بإرسال إشعار إلى سجل الأراضي حول الصفقة. تقع على عاتقك أو على عاتق محاميك مسؤولية التأكد من تسجيل ملكية العقار في سجل الأراضي باسم المالك الجديد.

يمكن أن تستغرق هذه العملية أحيانًا ما يصل إلى 30 يوم عمل، ولكن بمجرد استلام التأكيد، تُعتبر الصفقة مُنجزة بشكل رسمي.

ملاحظة:
إذا كنت تخطط لتأجير عقارك على المدى القصير، ستحتاج إلى شهادة سجل الأراضي التي تثبت تسجيل العقار رسميًا باسمك قبل التقدم بطلب للحصول على رخصة سياحية.

14. إعداد عقود الكهرباء والمياه باسمك

سيتولى محاميك عملية إعداد عقود الكهرباء والمياه، لتتمكن من استخدام عقارك الجديد على الفور. قد تتراوح رسوم إعداد العقود، حسب مزود الخدمة، بين 150 إلى 200 يورو.

إذا كنت بحاجة أيضًا إلى اتصال بالإنترنت، يمكن لمحاميك مساعدتك في ذلك، لكن يجب أن تكون متواجدًا أثناء تركيب الفنيين لجهاز التوجيه.

15. دفع الضرائب المتعلقة بشراء العقار

عادةً، يقدم لك محاميك أو وكيل العقارات الخاص بك تقديرًا للمبلغ الذي يجب تحويله إلى حسابك المصرفي الإسباني. إليك بعض الأمثلة:

مثال لعقار إعادة بيع على كوستا ديل سول

عقار مملوك بشكل خاص بسعر شراء قدره 500,000 يورو:

• سعر الشراء = 500,000 يورو
• ضريبة نقل الملكية بنسبة 7% = 35,000 يورو
• أتعاب المحامي بنسبة 1% (+ 21% ضريبة القيمة المضافة) = 6,050 يورو
• رسوم كاتب العدل والتسجيل (سجل الأراضي) بنسبة 0.5% = 2,500 يورو

الإجمالي = 543,550 يورو (التكاليف الإضافية: 43,550 يورو)

مثال على الضرائب لعقار جديد تم بيعه في كوستا ديل سول

• ضريبة القيمة المضافة (IVA) بنسبة 10%
• رسوم كاتب العدل: تتراوح بين 1,500 إلى 2,000 يورو حسب مبلغ الشراء والوثائق الإضافية.
• رسوم سجل الأراضي: تتراوح بين 900 إلى 1,500 يورو.
• أتعاب المحامي: تبلغ 1% من سعر الشراء + ضريبة القيمة المضافة مقابل الخدمات القانونية.
• ضريبة الدمغة بنسبة 1.2%: تُفرض لتسجيل جميع الوثائق، وتُطبق فقط على العقارات الجديدة.

إذا استخدمت رهنًا عقاريًا من بنك إسباني لشراء العقار، توجد رسوم خدمة تتراوح بين 0.5% إلى 1.5% من مبلغ القرض.
تكاليف تقييم العقار: تبلغ حوالي 600 يورو.

16. كم من الوقت تستغرق العملية حتى تحصل على المفاتيح؟

بإيجاز: خطط لمدة تتراوح بين شهرين إلى ثلاثة أشهر.

إذا كنت كمشتري مستعدًا جيدًا وتوفرت الأموال في حسابك المصرفي، فإن العملية بأكملها تستغرق بحد أقصى شهرين. نعم، هناك استثناءات، ولكن بشكل عام يُفضل التخطيط لمدة شهرين.

تجدر الإشارة إلى أن العناية القانونية الواجبة التي يقوم بها المحامي عادةً تستغرق الجزء الأكبر من الوقت.

إذا لم يكن المشتري قد أعد الوثائق اللازمة للبيع في الوقت المناسب، فإن ذلك سيؤخر العملية بالكامل.

شراء العقار باستخدام الرهن العقاري يمكن أن يستغرق ما يصل إلى ثلاثة أشهر قبل أن تحصل على المفاتيح.